房地产
人们说明一个道理:金融创新必然伴随着金融风险,只有加强对金融创新的法律监管,才能保证金融创新的顺利开展,从而实现对金融风险的防范.
3.学位论文 周阳 我国房地产融资多元化研究 2008
近年来，我国房地产业蓬勃发展，吸引了大量资金涌入房地产市场。房价一路走高，房地产泡沫越来越大，其主要表现是投资性购房比例过高和房价收入比过大两个方面。根据美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格“泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，本质是不可持续性”的观点，房地产泡沫不可能一直存在，总有一天要破灭。而泡沫一旦破灭，将对购房者、商业银行、建筑行业以及相关产业有巨大冲击，对中国经济造成较大的负面影响。
为避免房地产泡沫的破灭带来的潜在风险，政府开始采取适度紧缩的措施，矛头直指房地产泡沫。又由于我国房地产的资金来源主要是银行信贷，房地产泡沫破灭将给银行带来巨大负面影响，影响我国金融安全。因此，政府出台一系列政策，加强了房地产信贷的管理，全面限制了开发贷款，以控制房地产泡沫，保护银行业。这些政策导致很多房地产开发企业面临资金断链的困境。值得注意的是，房地产业的困境并非一个行业的困境。正如中国人民银行副行长吴晓灵所说：“房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。”作为我国经济发展的支柱行业，房地产直接影响国家经济的整体发展。因此，政策限制并非旨在阻止房地产业发展，而是在中国金融市场发展到一定程度和规模的今天，力图改变房地产资金主要来源于银行的现状，找出适合房地产业的融资方式，促进房地产业平稳较快发展。 具体来说，在这种单一的融资模式下，房地产业的资金需求无法得到完全的满足，其发展受到限制。更重要的是，由于融资主要来源于银行贷款，银行系统因而积累了较高风险。一旦房地产市场低迷，银行可能面临房地产企业和住房抵押贷款人无法还款的冲击，导致巨额亏损，甚至导致整个金融市场的崩溃。可见，这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。要防止这种状况的出现，我们必须未雨绸缪，改变房地产业单一融资模式，积极开拓新的融资渠道，以形成多元化融资体系和风险分担体系。
要寻求多元化融资之路，必须对各种房地产融资方式——包括银行贷款、债券(或票据)融资、直接上市、借壳上市、房地产投资信托、夹层融资、典当和资产证券化进行认真研究和比较。对这些融资方式，笔者介绍了其概念、优点、投资者、国外状况等，以及其在我国发展的现状，通过对其资金来源的风险性、法律政策的变化，目前的创新等的分析给出房地产市场上该融资方式的可行性和未来发展方向。通过这些可以发现，股票融资、债券融资、信托融资(REITS)，资产证券化是解决房地产融资问题的有效途径。但是，并没有哪一种融资方法能够一劳永逸的解决所有问题。对于房地产市场供给方——房地产企业来说，需要根据企业类型“量体裁衣”。其中，大型房地产开发企业应该力求通过上市融资和发行公司债券的方式获得大量资金，这两种方式能够满足其资金需要。对于中小房地产企业来说，第一种选择是发行短期融资券和中期票据，第二种选择是房地产投资信托(房地产投资信托可以吸收大量社会闲散资金，将之通过短期投资、项目投资等方式注入中小房地产企业)。对于房地产市场需求方——投资人来说，可以通过房地产抵押贷款证券化的方式获得注入资金的渠道。
因此，要推动房地产融资多元化有多个渠道可以选择。但在目前，盲目的没有重点的同时发展所有渠道并不可行。我们需要有重点的推进多元化，发展最具备潜力，最能解决问题的几种渠道。公司债券、票据、典当等融资模式毕竟能融到的资金有限，而上市融资等困难较大。未来最为可行的方式是REITS和房地产抵押贷款证券化。一方面，REITs解决了房地产供给者的资金问题，另一方面，房地产抵押贷款证券化能间接有效得为房地产需求者提供房贷资金来源。至于其他的房地产融资方式，从总体来看，应该作为一种有益的补充形式。
对于REITs来说，本文首先介绍了REITs的结构、法律基础、分类等基础知识。随后，分析了REITs在中国发展潜在的一些制约因素：由于法律法规的原因，我国发展信托型REITs面临不小的障碍，而对于设立公司型REITs来说，在目前的《公司法》和《证券法》的基础上是可行的，但不能和其他国家一样享受税收优惠政策。不过，我国的相关管理机构也在不同的场合表明了支持发展REITs态度，在将来，这些障碍会大大减少。此外，本文分析了美国、新加坡较为成熟的REITs模型，以及REITs在我国的最新实践——中信凯德REITs。通过这几个的比较，可以看出我国的准REITs和标准REITs之间的差异。最后，得出我国REITs未来的发展模式。
对于房地产抵押贷款证券化来说，它因次贷危机受到人们的质疑。此前，它一向为众多学者所称赞，但众所周知，近两年来势汹汹的次贷危机正是由次级住房抵押贷款引发。可以假设，如果住房抵押贷款不曾证券化，那么风险一旦出现，也是集中于银行业和贷款机构，不可能引发这么深远的影响。而如今，次贷危机已经演变成一种全球性危机，波及大量金融机构和全球主要金融市场，甚至影响到实体经济。这和证券化大有关联。那么，证券化到底在其中扮演怎样的角色，证券化这种融资形式是否合理，是否值得我国继续采纳，值得深思。
通过探讨次贷危机中房地产抵押贷款证券化所扮演的角色，笔者发现次贷危机真正的幕后黑手是“道德风险”和政府疏于对信用违约互换的管理。证券化并非次贷危机的起因。综上所述，虽然发生了次贷危机，但我们应该看到住房抵押贷款证券化这种模式本身是好的。尽管次贷危机中出现了很多对住房抵押贷款证券化质疑的声音，但经过分析，住房抵押贷款证券化并非导致次贷危机的罪魁祸首。次贷危机，归根到底，是由风险控制不当造成。风险控制不当分别表现在两个方面：银行对放贷标准控制不严和政府对衍生品控制不严。如果能把好关，住房抵押贷款这种金融模式是很有益的。 随后，笔者介绍了我国住房抵押贷款证券化发展的现状。截止目前，中国建设银行用自有的个人住房抵押贷款已成功发行了两次个人住房抵押贷款证券，分别是建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(包括A级、B级、C级、S级)和建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(包括A级、B级、C级、次级)，共71.78亿。然后分析它们与美国常见的模式的差别，在汲取“次贷危机”带来的经验上，提出了住房抵押贷款证券化在我国进一步发展的思路：建立符合我国实际的SPV，建立完善的外部信用增级体系，对住房抵押贷款证券化进行严格监管，等等。
4.学位论文 黄河 从次贷危机看我国住房抵押贷款证券化的发展 2009
进入20世纪70年代以来，尤其是90年代后，全球经济发生了巨大的变化，一场以机构化、自由化、全球化为主旋律的深刻变革席卷全球。这场变革，掀起了金融机构的合并浪潮、金融业务的融合浪潮和资产证券化浪潮。其中，资产证券化是近年来金融市场上最重要、最具有生命力的创新之一。传统的融资方式以资金需求方的企业整体信用状况为基础，而信贷资产证券化以特定金融资产的未来收益权为信用基础，它以非流动资产为基础发行流动性较强的证券，这就是衍生证券技术与金融工程技术的结合，使不流动资产能进入金融市场上交易，不仅是一种信用体制的创新，更使社会资源得到优化配置。经过近40年的发展，资产证券化理论与技术已日臻完善，其应用遍布世界许多国家和地区。
资产证券化是将金融机构或其他企业持有的缺乏流动性，但有稳定未来现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益进行分离组合，进而转换成可以出售和流通的证券的过程。其实质是对证券化资产的风险与收益要素在创始者、发行者、服务者、投资者等主体之间进行分离与重组，保证证券化资产产生预期稳定的现金流，并按时支付给投资者。资产证券化的主要目的是增强资产的流动性，扩大融资渠道。具体来说，资产证券化就是发起人把其持有的各种流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合出售给特设载体(SPV)，再由特设载体以购买的资产为担保发行证券，通过证券承销商出售给投资者，收回资金。
在资产证券化的发源地——美国，资产证券化市场已经成为美国的第一大金融市场。美国的住房抵押贷款市场经历了三个发展阶段，目前已进入证券化阶段。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言，美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。住房抵押贷款证券化，则是以向信用程度差的人所发放的住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券。2007年以来美国次级抵押贷款危机成了影响美国及全球金融市场的导火索，成为各界关注的焦点。次级抵押贷款市场危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。直接导致此次美国次级抵押贷款市场危机爆发的原因是房价泡沫的破灭和利率上升。掠夺性放贷和监管缺位是美国次级抵押贷款市场存在的主要问题。认真深入分析此次危机，对于我国住房制度改革建设具有重要意义。
在我国，房地产抵押贷款有不断增长的趋势，商业银行由此面临巨大压力，积极推动房地产抵押贷款证券化可以有效地解决银行贷款风险分散、为投资者开拓新的投融资渠道等问题。然而，在扩宽渠道的同时应注意趋利避害，借鉴美国住房抵押贷款证券化产品市场的发展经验，寻求适合我国国情的房地产抵押贷款证券化道路，从而实现我国房地产市场以及由此衍生的证券化金融产品市场的良性发展。
本文阐述了房地产抵押贷款证券化的相关概念，包括演进、定义、种类等；以美国住房抵押贷款证券化产品引发的危机为背景，从探究危机的源头入手分析其形成原因，理清危机被过度放大的环节所在，分析了与此直接关联的两个市场，即住房抵押贷款市场和以此贷款为基础的证券化衍生产品市场，以及住房抵押贷款证券化市场与其他金融市场的关系，具体阐明了住房抵押贷款证券化产品市场作用整个金融市场的机制；利用多种定价模型定量分析住房抵押贷款证券化产品所属的资产证券化产品定价因素及相应风险；最后讨论在我国推行房地产抵押贷款证券化的必要性和可行性，借鉴美国经验，结合我国国情论证我国宜采用的运行模式，提出在我国实行房地产抵押贷款证券化的相关对策以及具体措施，以促其进一步发展。
本文的主要创新之处是：第一，从资本市场的角度分析次级抵押贷款危机的原因，从对危机事件的研究衍生出对金融创新与金融监管矛盾的辩证分析。第二，美国的次级抵押贷款危机使我们能够以更冷静的视角去看待中国的房地产市场，本文借美国的次级抵押贷款的教训阐述中国我国住房按揭贷款风险防范的必要性，力求有所创新和突破。
本文还存在以下不足之处：运用传统的定价方法精确度不如其他定价方法高，这些构成了进一步研究的方向。