现代商贸物流城项目可行性研究报告
10、盈亏平衡点52.35%
11、财务内部收益率35.95%>Ic=10% 12、财务净现值76986万元>0（Ic=10%时） 13、投资回收期5.35年
第二节 可行性研究范围
一、可行性研究依据
1、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》(国发〔2005〕19号) 2、国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、国家税务总局、中国民用航空总局、国家工商局等九部委联合《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》
3、《全国“十三五”现代物流业发展规划》
4、《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）
5、《山东省人民政府关于加快现代流通业强省建设的意见》（鲁政发〔2005〕165号）
6、《山东省“十三五”现代物流发展规划》
7、《山东省现代物流业振兴发展规划（2009-2011年）》 8、《山东省“十三五”服务业发展规划纲要》
9、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 10、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 11、《某某市人民政府关于进一步加快服务业发展的意见》 12、《某某市城市总体规划（2003－2020年）》 13、《山东省建设工程投资概算指标》 14、《山东省建设工程其他费用暂行标准》 15、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》 16、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
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17、建设单位提供的有关资料
18、本项目可行性研究报告编制委托书。 二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况，流通产业和经营业态现状，城市特点及城市战略发展要求，商贸物流业发展现状及趋势、市区商业网点布局、各类专业市场建设及流通基础设施建设现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布臵的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。
第三节 结论与建议
一、结论
现代流通业是国民经济的先导性产业，是现代市场经济的血脉。现代物流业是融合运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、货代和信息等行业与社会化大生产紧密结合的新型服务业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。某某现代商贸物流城项目建设，对于加快发展某某现代商贸物流，促进经济增长方式转变，加快产业结构优化升级，推动某某市和山东省经济协调发展，提高对外开放水平，改善投资环境，推进工业化、城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力，建设现代流通业强省，具有十分重要的战略意义。
目前某某的商贸物流业已经进入了整合、推进、提升的新阶段。由于缺乏大型商贸物流基地，缺乏在全国具有影响力的大型商贸物流企业，使得某某的商贸物流业规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑，因此某某迫切需要构建起商贸物流业集聚和辐射效应的大型平台载体。建设某某现代商贸物流城，既是某某的
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商贸物流业的现实所需，也是长远发展的必然选择。
项目建设符合山东省加快现代流通业强省建设的要求，符合某某市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。某某现代商贸物流城建设，将为某某现代商贸物流打造一个“航母”级的载体平台，加速提升某某现代商贸物流业发展水平，促进某某经济又好又快发展。
项目条件具备，建设方案合理，既有较大的社会效益，又有较好的经济效益，项目是必要的也是可行的。
二、建议
1、建议某某市政府积极向山东省政府申报将某某现代商贸物流城项目列为山东省重点建设项目。建议市政府专门成立某某现代商贸物流城建设协调推进领导小组，明确分管领导和专门人员，及时协调解决建设过程中所遇到的问题，促成项目尽快实施和投入运营。
2、建议某某市政府制定出台某某现代商贸物流城开发建设及运作的优惠政策和保障措施。具体包括财政、税收、用地、收费、保障政策等方面内容。
3、项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究、规划的前提下，依据某某现代商贸物流城项目的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。
4、某某现代商贸物流城建设中，要注重实物载体和虚拟载体相结合，在打造一个全新的有形现代商贸物流城的同时，利用电子网络、电子商务再打造一个无形的某某现代商贸物流城。
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第二章 项目开发建设环境分析
一、项目开发建设的背景
现代商贸物流是新兴的服务行业, 是反映一个地区经济发展和社会繁荣的重要窗口，也是启动市场、促进需求和消费不断升级、新兴经济发展的动力引擎。它作为支柱产业形成区域经济的增长点，是拉动地区经济增长的力量源泉，对于优化经济结构、改善投资环境和提高区域经济整体竞争力具有重大战略意义。区域经济中心必然是一个生产要素高度聚集的中心，要形成这样一个中心，迫切需要一种具有较强聚集、吸纳和辐射功能的产业形态，而现代商贸物流业集商流、物资流、资金流、信息流于一体，涵盖运输、仓储、装卸、流通、配送等各个环节，恰恰是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力和辐射力的产业。近几年，某某市进入经济发展转型期、结构调整关键期、城市化进程加速推进期。全市商贸物流业态已经初步形成并呈现出很好的发展势头，以商贸物流为主的第三产业已成为经济发展的主导力量。但是，总体说来，某某的商贸物流业与城市经济发展还不相符，不能适应现代物流和新型商业业态快速发展的需要，缺乏大型商贸物流基地，基础设施和技术装备落后，现代物流的水平较低，信息传递、物流配送相对落后，交易成本高。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑。因此，建设某某现代商贸物流城，打造大型商贸物流基地，构筑大进大出的现代商贸物流格局，使某某成为成为鲁中地区的现代商贸物流中心，这对未来某某市的商贸经济和现代物流发展具有举足轻重的战略作用和意义。
二、某某社会经济状况
某某隶属于泰安市，地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，闻名中外的中国桃都、中国有机蔬菜第一市。地理坐标为北纬35°53′～
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36°19′，东经116°28′～116°59′。东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县、济南市平阴县为邻，南与宁阳县、济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长48公里，东西最宽37.5公里，总面积1277.3平方公里，截止2010年辖3个办事处，11个镇，1个省级高新技术开发区，607个村（居）民委员会，2010年全市人口96.7万。
某某是全国县域经济基本竞争力百强 ，全国中小城市综合实力百强，省级生态经济十强市 ，山东省最佳投资城市 ！某某是全国和山东省重要的能源、建材生产基地。某某工业门类比较齐全，开放型经济发展较快。境内有中央省市属企业、外商投资企业、骨干民营企业等300多家，已形成了煤炭、电力、冶金、建材、机械、化工、轻纺、电子、食品等9大主导产业的工业生产体系。已与美、英、德、日、俄、韩和东南亚等50多个国家和地区建立了经贸合作关系。年出口能力达8亿元以上。中美合资的2万吨甲酸项目是亚洲最大的甲酸生产装置；与日韩合资的吉明美工业有限公司，汽车水泵、万向节的生产出口能力居全国前列。建筑安装业发达。建安队伍10万余人，施工覆盖全国28个省市，并到日本、以色列等国家承揽建安工程。被山东省政府首批命名为“建安之乡”，位居山东“建筑业十强县”之首。某某农业基础较好，是全国粮食大县和果品、蔬菜、瘦肉型猪生产基地县。全市年粮食总产5亿公斤以上，果品总产2亿公斤以上，国际认证的7.6万亩的有机蔬菜基地已经建成。某某桃是国内稀有的宝贵资源，已有1100多年的栽培历史，为历代皇室贡品，以个大味美、营养丰富闻名中外，是全国名牌农产品，年产量5000多万公斤，被国家命名为“中国佛桃之乡”。10万亩桃园被正式列入上海吉尼斯大全。
某某2010年生产总值完成491.68亿元，增长13.7%。实现财政总收入39.96亿元，其中地方财政收入22.32亿元，分别增长22.55%和21.89%；税收占财政收入比重达到80.38%。发展活力与后劲不断增强。完成全社会