现代商贸物流城项目可行性研究报告
第四章 项目定位及需求分析
一、项目定位
1、某某现代商贸物流城项目的定位
按照发展现代商贸物流业、整合大流通、构筑大产业、培育城市经济增长极的思路，把某某现代商贸物流城建成鲁中地区的现代商贸物流中心。
某某现代商贸物流城，既是鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的的大型现代综合商贸物流基地，领先区域流通业的“大商贸、大流通”的崭新载体平台，又是某某作为省级物流节点城市的综合性物流中心。
2、建设目标
某某现代商贸物流城项目依托某某的区位交通优势和综合成本优势，把握发展机遇，全面引入与国际接轨的现代商贸物流管理模式、经营理念、营销策略的运作，将本项目打造成鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的的大型现代综合商贸物流基地。
某某现代商贸物流城的功能目标：
（1）牵动功能。通过商贸物流业的充分发展，带动制造业、农业及金融、运输业等快速发展。
（2）集散功能。更大范围实现“大商贸、大流通”。
（3）整合功能。对商贸物流资源进行系统整合，提高资源的配臵效率。 （4）服务功能。提供多功能、标准化和个性化的服务，满足客户多样性、一站式购物需求。
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某某现代商贸物流城的主要业务功能：
主要业务功能包括商贸展示功能、会展功能、信息服务功能、运输与仓储功能、配送功能、交易功能、结算功能、标准安全检测、物流资源配臵、仓储、配送等业务功能。
3、服务范围
某某现代商贸物流城的服务范围：以某某为中心、以为鲁中为重点、覆盖山东、辐射全国。
二、项目内容
某某现代商贸物流城项目主要包括三部分，分别是交易市场、生产性服务配套、生活服务配套。交易市场经营主要包括建材、装饰材料、水暖器材、油漆化工、涂料、五金机电、汽车配件、矿山机械、纺织品、服装、鞋帽、皮革皮具、家电、灯具、家具、百货、小商品、副食品、土产杂品、水产及农贸批发等一切有利于物流基地发展的商品。内设商品专业市场、物流中心（配送中心、物流信息平台）、以及生活服务等配套住宅设施为一体的大型物流园区。
三、项目建设规模的确定
某某现代商贸物流城规划总用地面积100万m2（折合1500亩），包括交易市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区三大部分；总建筑面积200万m2，主要包括：标准商铺958453m2、临街商铺140427m2、大卖场319485m2、高层住宅222210m2、多层住宅96540m2、物流中心26875m2、会展中心41502m2、写字楼145435m2、星级酒店35815m2、汽车站（信息中心）13258m2，以及配套的停车场122044m2。
三、项目市场环境分析
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（一）某某市市场环境分析
作为本项目的核心辐射区域，某某市的经济发展情况对本项目具有重要影响。
某某市位于山东省中部，处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部。近年来，某某经济发展进入了快车道，经济规模与市场容量不断扩大，居民购买力不断提高。某某2010年生产总值完成491.68亿元，增长13.7%。规模以上工业企业实现主营业务收入1064.9亿元、利税137.4亿元、利润79.3亿元，分别增长28.5%、30.5%和46.3%。城镇居民人均可支配收入达到19495元，同比增长10.5%；农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到8489元和19921元，增长14.5%和12.9%；社会消费品零售总额137.8亿元，增长18.7%。从发展潜力看，目前某某正处于产业调整加速期，发展现代物流业的条件更加成熟。某某的经济规模与市场容量将为本项目的发展提供重要支撑，且支撑效果将越来越强。
（二）鲁中市场环境分析
山东省会城市群经济圈（济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州），由这七市构成的以济南为中心的省会城市群是连接山东省东、中、西三大片区的中间地带，是经济最为发达的地区，既拥有丰富的商贸物流资源，又是重要的商贸集散地。本项目在经营内容选择上，应充分考虑上述拟辐射区域的需求特点，并在管理、物流配送等方面构筑竞争优势，才有机会在鲁中地区占据较多市场份额。
四、市场供求分析 （一）市场调查分析
为全面掌握某某市流通业、物流业基本情况，为本项目提供科学、可靠的决策依据，某某集团企划部开展为期二个多月的综合调研工作，并向
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某某集团总部提交了《山东省某某市市场调查报告》（以下简称《调查报告》）。
该《调查报告》综合调研内容包括：某某市经济概况，商业状况，现有市场概况，某某市全市商户总数、行业分布、层次结构，全市近两年商贸总额，各行业经营额，非某某籍外来商户的数量、行业、分布、档次，某某市的商品流向、商品辐射范围，，城区较大商业中心基本情况，某某市商贸物流现状，某某市电子商务的现状，某某市房地产概况。共调查了34个各类专业、综合市场及沿街商铺，统计经营户2234户，涵盖五金、机电、汽修、汽配、装饰材料、家具、家居、陶瓷、卫浴、洁具、建材、土产杂品、水产、副食、调味品、服装、鞋帽、百货、家电、数码产品、通讯器材、小商品、饰品、洗化、礼品、餐饮宾馆等几十个行业，掌握了某某市商贸物流经营户的详细资料。
某某市现有市场主要围绕市区主要商业干道，密集居民社区周边分布，就区域位臵而言，交通便利、人流量充足，而且市场形成时间较早，被社会了解、认知程度较高。并形成了几个市场群，且具有一定的规模。现有的各专业市场大多为老的市场或沿街马路市场，市场的建筑结构、配套设施等落后，市场内过道空间狭小、通道拥堵，存在消防隐患；马路市场经营户多占道经营，造成交通拥挤，同时影响了城市面貌和周边居民生活。现有市场除缺乏相应的配套设施外，功能也只限于为商户提供经营场地，没有专业的仓储、物流配送等。目前，某某市现有市场商户多数为租赁经营，市场内的管理仅停留在收取经营户房租和管理费阶段。市场配套及功能大多不够完善，存在多方面的隐患和不足，现有的市场各行业发展空间都存在严重的不足和滞后。市场内基本没有真正意义上的物业管理公司。从对某某市现有各市场考察发现，本地商业地产虽然有较大发展，但是大型、综合、区域性和现代化的大型市场目前还很少。
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这些，为某某现代商贸物流城建设——打造大型商贸物流载体平台提供了契机和创造了条件。
（二）近几年某某城区住宅和商铺供求与价格趋势
本项目采用多种方式的调研手段，主要对消费市场特征、商业业态分布、主要商业定位、功能分区和店铺销售流程策略组织模式等进行调查。在市场调查中发现，人们臵业投资的首选是商铺，俗话说：“家有万贯，不如有个好店面”。商业投资属于长线投资，不会因房龄的增长而降低投资价值，地段、人气与商业氛围的因素更为重要。近几年某某商铺需求不断增长，价格将保持持续上涨的趋势；经营户的增加导致商铺需求量继续扩大。
某某现代商贸物流城，作为大型商贸物流载体平台，由于它高度的专业性，集聚性、规模性和品牌性，能为流通企业带来更大的发展机遇，更有利于打造商圈品牌。再就是，目前某某市很多经商户包括非某某籍外来商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有1—2间自己的店铺。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商贸物流活动空间的新追求。
（三）项目购买意向调查分析
根据调查分析，目前各专业市场商户多数为租赁经营，商铺的需求正处于旺盛时期，各市场目前只提供租铺，租铺者为控制成本渴望购买自己满意的商铺，购买欲望是存在的，如何获得这些资源使之产生购买行为，在后期销售中需要制定相应的策略。某某市商业市场数量较多，且产品流通活跃。但很多老的市场建筑远跟不上时代发展，现有市场不具有竞争的真正优势。某某现代商贸物流城的建设处于市场需求较大时期，同时具有政府大力度支持将利于后期运作。