1. 了解居住区规划设计在房地产项目策划中的作用、地位及指导思想； 2. 理解房地产项目规划设计的主要内容及适居环境的概念与要求； 3. 了解住宅的基本类型，熟悉各种住宅的特征及选择原则；
4. 了解建筑风格的意义、建筑风格类型，正确认识建筑风格形式的创新问题；
5. 熟悉住宅的户型分类、户型确定依据，了解住宅户型设计的指导思想、功能要求与技术要点； 6. 熟悉住宅的厨房卫生间设计、户型设计的面积标准与户型比例确定，了解户型设计的新趋势； 7. 熟悉住宅小区环境景观设计的基本内容和指导思想； 8. 熟悉提高住宅小区科技含量和智能化水平的意义与途径；
9. 熟悉规划设计经济性的主要内容，建立正确的住宅小区规划设计经济观念； 10.熟悉开发商、策划师与建筑师的合作方式。
6.1 房地产项目规划设计概述
6.1.1 房地产开发项目中规划设计的重要意义
从房地产项目总体开发原则来说，良好的规划和建筑设计是保证房地产项目成功的要点之一。 6.1.2 房地产项目规划设计指导思想
1.体现总体策划的基本构思与原则 2.最大限度地满足人的居住需求 3.追求建筑与自然共生 4.力创建筑与社会共存 5.小区设计富有个性，特色突出
6.动态的规划设计(即住宅的适应性与灵活性) 7.住户参与规划设计 6.1.3项目规划设计的主要内容
1.住宅及其用地的规划布置 2.居住区公共服务设施的规划布置 3．居住区道路的规划布置 4.居住区绿地的规划布置 5.居住区的环境景观设计 6.1.4关于适居环境
1．居住生活的舒适性 2.居住空间的适应性 3．居住的安全性 4.居住环境的整体性
6.1.5住宅区规划设计的复杂牲及系统标准
1.住宅区规划设计的复杂性 (1)衡量标准的变化 （2)功能需求的变化 （3)居住主体的变化 〔4〕个性化的追求 (5)服务社会化趋向
(6)人们的环境意识和可持续发展意识增强
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2.住宅区规划设计的系统标准
①技术标准指标，包括数量类指标和质量类指标。数量类指标可分为面积指标、空间规模指标等;质量类指标，其可分为环境质最指标、新材料、新能源、新技术应用指标等;
②社会经济标准指标，包括产权状况指标、反映社会购买力的收人、价格比指标; ③文化标准指标包括物业管理文化类指标、社会活动文化类指标、健康保健指标等
6.2住宅的选型
6 .2.1住宅的分类 1.按照住宅的层次划分 (1)多层住宅
多层住宅一般指层数在4-6层的不c$电梯的住宅采用若干户作水平组合，形成标准层，
层与层之间用公共楼梯作垂直组合的多层住宅是我国住宅建设中最主要的住宅类型。
（2）高层住宅
本书所指的高层住宅是12层以上的住宅 (3)小高层住宅
人们将这类层数不多并设置有电梯的7-12层住宅称为小高层住宅。 (4)低层住宅
低层住宅往往是指层数在1一3层的住宅，这种低层住宅通常称之为别墅。 2.按照住宅平面布置方式划分
住宅平面布置方式主要是指多层或高层建筑的平面组合方式。在件宅的规划设计中，它与居往户型的关系最为密切。
（1）梯间式住宅(2)内廊式住宅(3)外廊式住宅(4)内天井式住宅(5)独立单元住宅(6)跃层式住宅(7)复式住宅(8)错层式住宅
6.3建筑风格选择
建筑应具有满足使用需求和精神享受的双重功能建筑风格创造其实就是为了在一定程度上满足人们对建筑精神功能的追求而进行的建筑形象的创造
6.3.1建筑风格的意义
建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于建筑风格总是和形式联系在一起，因而是建筑不可缺少的组成部分。
6.3.2建筑风格形式的创新 1.正视建筑风格创新问题
追求创新，不应是只追求纯艺术的创新，要充分考虑到建筑的实用性特点。 2.建筑风格创新的途径 (1)传统文脉的延续 (2)内地制宜的布局 (3)建筑形式的创作
6.3.3我国建筑风格类型
1.欧陆风格2.新“古典主义”与“现代主义”相结合3．现代风格4.异域风格5.乡土建筑风
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格
6.4住宅户型设计
户型设计是指住宅单元室内的功能区分和空间利用的方式、方法。在绝大多数的住宅项目中，户型的设计是能最直观的表现消费实用性的概念，对楼盘最终销售的影响是举足轻重的。
6.4.1主宅的户型含类
住宅的户型是指住户的规模、类型结构等特征。 1.按照家庭结构分类
①以小家庭的两代户作为主导户型。 ②两代居的住宅户型。 ③青年公寓。 ④单身公寓。
⑤老年住宅。
2.按照家庭生活行为方式分类 ①工作学习型。 ②生活交往型。 ③生活修养型。 3按照住宅的经济性分类
从经济角度而言，住宅户型可分为安置型、实用型、舒适型和豪华型四种。 6.4.2住宅户型设计的指导思想与技术要点
家庭是组成社会的基础细胞，住宅就是组成城市的基础因子。在我国，随着小康社会的逐步实现，住宅建设自然成了全民关心的问题。
1.杜会经济环境变化及其对住宅户型设计的要求 (1)家庭结构与居住方式的改变
(2)杜会经济环境变化对住宅户型设计的要求 2.户型设计的指导思想 (1)以人为本
（2）满足每个家庭成员的个性化需要 (3)因地制宜适应变化 3.住宅设计的功能要求 （1）住宅设计的功能分区 (2)住宅的生理分室 (3)功能的空间分离 4．户型设计的技术要点
户型设计标准，应从国情出发，根据人口控制、土地资源条件和小康居住目标、项目所在地区经济发展、市场的需要，科学合理地确定。户型设计应执行国家住宅建设发展方针和产业技术经济政策、住宅建筑设计规范。
6.4.3住宅的厨房、卫生间设计
1平面位置 2.面积及尺度 3，布置方式
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6.4.4户型设计的面积标准
1.综合因素的考虑
2.面积标准的制定以小康居住指标为基础 3.户型面积要与目标客户需求相适应 4 .户型面积大小的弹性化设计 6.4.5户型比例确定 1.避免户型的单一
2.突出主导户型 3.主导户型差异不宜过大 6.4.6户型设计的新趋势
1.一梯多户的楼层格局受到挑战 2.房间功能分区要求更加明晰 3.朝向观念的变革 4.追求户型内部空间层次的丰富 5.厕房、卫生间的设计发展趋势 6.无障碍设计
6.5 环境景观设计 6.5.1环境设计的步骤
现在的环境设计分为两大部分:宏观环境设计，主要考虑整个环境的布局、建筑的风格、道路的划分等几方面;其次就是景观设计，即微观环境设计。
1.项目策划 2.方案阶段 3.详细设计阶段 4环境实施过程 6.5.2住区空间环境的设计
1.自然条件的利用与挖掘 2.住区建筑空间环境 3．建筑之间的联系
4.建筑色彩的可识别性和统一性 6.5.3 小区微观环境景观的塑造
1.居住环境的绿化设计 2.小区环境的硬化设计 3.小区环境水体的运用 4.小区户外设施的环境处理
6.6住宅小区的科技含量和智能化应用
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6.6.1智能住宅的概念与任务
智能住宅是指利用系统集成方法将智能型计算机技术、通信技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控，对信息资源的管理和刘使用者的信息服务并使其与建筑优化组合所获得的投资合理、适合信息社会与知识经济发展需要，并且具有安全、舒适、高效、便利和灵活特点的现代化住宅。
6.6.2智能小区的主要特点和技术条件
1.智能小区的主要特点 ①高度安全性。
②舒适、健康的生活环境与便利的交通环境。 ③良好的信息环境小区网络应保证足够的带宽。 ④家电自动化与网络化。 ⑤计费、收费自动化。 ⑥个性化人性化。 ⑦完善的社区服务。
⑧经济性。合理定位，优化设计，降低建设成本是十分重要的。 ⑨适应性与可发展性。 2.智能小区的技术条件 3.智能技术在小区中的应用 (1)州周界防范报警系统 (2)闭路电视监控系统 (3)楼宇对讲系统 （4）保安电于巡更系统 (5)远程计量抄表管理系统 (6)公共设备管理系统
(7)紧急广播及背景音乐系统 (8)物业管理软件系统
(9)智能住宅社区一卡通管理系统 6.6.3智能住它发展的新趋势
6.7规划设计中的经济问题
商品住宅的建造需要巨大的社会劳动，包括人力、物力、财力，这样就产生了住宅规划设计中的经济问题。在满足住宅功能要求的前提下，如何节约投资、降低造价是每个开发商都不会忽视的间题。根据经济条件进行方案设计是规划设计的重要任务。 6.7.1规划设计方案的经济意义
1.商品住宅的设计必须适应杜会的经济水平 2.经济地进行规划设计具有重要的经济意义 3经济性是衡量规划设计优劣的重要标准
6.7.2正确掌握经济分析的方法
1.多因素全面考虑
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2.多系数综合分析 3.多方案具体比较
6.7.3规划设计中住宅建筑经济和用地经济的关系
1.节约建筑用地，合理提高建筑密度(住宅层数) 建筑密度=建筑基底面积/建筑用地面积 建筑面积密度=建筑面积/建筑用地面积 2.节约建筑面积，提高平面利用率 有效面积系数=有效面积/建筑面积 结构面积系数=结钩面积/建筑面积
6.8开发商、策划师与建筑师的合作 6.8.1开成商与建筑师的关系
开发商与建筑师是战略性的伙伴关系，而非一般性的雇佣关系。 6.8.2选择建筑师的原则
1不重关系重能力 2.不重价钱重质t
3.要重视建筑师的个人能力 6.8.3开成商与建筑师的沟通和成流
1．开发商、建筑师对房地产项目的关注点 2.开发商与建筑师的沟通和交流 6.8.4策划师与建筑师的关系 总结
1. 房地产项目产品策划应把创造适居环境作为根本的规划设计思想。
2. 住宅的层次和平面类型选择要注重项目基地特征与居住者属性，同时要将项目的规划设计
纳入城市总体环境考虑。
3. 建筑风格选择要遵循连续城市文脉、因地制宜和创新的原则，极大限度地满足人类审美要
求。
4. 户型选择，面积标准和户型比例的确定要以人为本，适应变化。
5. 环境景观的设计贯穿于项目开发的全过程。景观设计要充分利用自然环境，并应具有统一性。
6.住宅小区规划设计的科技化含量和智能化的应用要适应时代发展的需求。
7.根据经济条件进行方案设计是规划设计的重要任务，经济性是衡量规划设计优劣的重要标准。
8.正确处理开发商、策划师和建筑师的关系，是项目成功的重要因素之一。
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