业、物业出租业等。如今，越来越多的上市公司、分析师和市场评论家们推荐投资者使用EBITDA进行分析。 EBIT ：
EBIT，全称Earnings Before Interest and Tax，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润。关系： EBIT=净利润+所得税+利息。 EBITDA=EBIT+折旧+摊销。
EBIT主要用来衡量企业主营业务的盈利能力，EBITDA则主要用于衡量企业主营业务产生现金流的能力。 优点：
（1）EBIT通过剔除所得税和利息，可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本，这样方便投资者将项目放在不同的资本结构中进行考察。（2）同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本结构有多大的差异，都能够用EBIT更为准确的比较盈利能力。 举例： 收益计量
总收入 $23,000 扣除 销售成本 (15,000) 等于 毛利 $8,000 扣除 经营性费用 (4,500) 等于 EBITDA $3,500 扣除 折旧和摊销 (2,000)
等于 EBIT $1,500 扣除 利息费用 (300) 等于 税前收入 $1,200 扣除 所得税 (480) 等于 净收入 $720
净收入 $720
加 非现金项目（如折旧和摊销） 2,000
等于 股权总现金流量 $2,720 扣除 营运资本增加 (800) 扣除 资本支出 (1,000) 加 负债本金增加 150 等于 股权净现金流 $1,070
四、收益口径与折现率口径一致性问题 1、评估规范
《资产评估准则——企业价值评估》：
第三十二条 注册资产评估师可以选择收益法的其他具体方法进行企业价值评估。注册资产评估师应当根据被评估企业的具体情况选择恰当的预期收益口径，并确信折现率与预期收益的口径保持一致。 2、折现率与收益的对应
收益额 折现率内涵
利润总额 资产利润率 息税前利润 投资报酬率 净利润 净资产收益率 净利润 资产净利率 息前净利润 加权平均资本成本 股权自由现金流 净资产投资回收率 企业自由现金流 加权平均投资回收率
这些概念清晰了，自然什么指标可以作为折现率的参数，什么不能做，就一幕了然了。如：行业投资收益率水平，实际上对应的是息税前的利润
3、折现率与现金流口径的对应关系 由于收益的类型不同，形成：
? 现金流贴现模型：现金流作为收益指标 ? 股权自由现金流——权益价值 ? 企业自由现金流——企业价值 ? 利润贴现模型：利润作为收益指标
? 红利贴现模型：红利作为收益指标
自由现金流量(Free Cash Flow)是指公司经营活动的现金流入减去公司所有的支出，包括经营成本开支、资本性支出增量、营运资本的增量、利息、税收支出等所形成的净现金流量，这种净现金流量是可以被投资者(即收购方)自由支配的资金。“自由现金流量”在资本市场被认为是收购公司股东所能获得的真正利益。 股权vs.投入资本现金流计量 A. 收益计量可以分为两类：
1．经适当折现或资本化后的计量方法生成股东股权价值。
a. 股东股权价值是目标公司股权融资的价值，通常包括普通股和优先股。 b. 它所代表的目标公司的价值只面向该公司的股权股东。 2. 经适当折现或资本化后的计量方法生成投入资本价值。 a. 投入资本价值是目标公司的全部融资，包括股权和债权。
b. 它所代表的目标公司的价值面向该公司的所有股东，在公司投入股权的投资者，以及向公司提供债务资本的债权人。
自由现金流量分为企业自由现金流量和股权自由现金流量： 企业自由现金流量＝息税前利润×（1－税率） ＋折旧 －资本性支出 －追加营运资本
股权自由现金流量则是企业支付所有营运费用、再投资支出、所得税和净债务支付（即利息、本金支付减发行新债务的净额）后可分配给企业股东的剩余现金流量： 股权自由现金流量＝ 净利润 ＋折旧 －资本性支出 －营运资本追加额 －债务本金偿还 ＋新发行债务 对应权益现金流的折现率 ——资本资产定价模型(CAMP)
式中 r --权益资本报酬率 Rf --无风险报酬率 Rm --市场报酬率 ? --市场风险系数
对应企业自由现金流的折现率 ——资本加权平均成本（WACC） 式中 r --资本加权平均报酬率 r1 --权益资本报酬率 w1 --权益资本比率 r2 --付息债务成本 w2 --付息债务资本比率
P2：收益法的选择问题
《资产评估准则——企业价值评估》第二十三条：
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
注册资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。 本准则提出三个需要考虑的因素，即： ? 企业的历史经营情况 ? 未来收益可预测情况 ? 所获取评估资料的充分性， 企业的历史经营情况：企业亏损，怎么办
未来收益可预测情况：收益不确定性较大，咋么办？
本准则提出三个需要考虑的因素，即企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，也是基于对上述三个重要参数能否合理确定提出的。首先，是企业的历史经营情况。
? 企业历史经营情况，往往是投资者判断企业未来预期收益的最直观的基础，也
是预测企业未来盈利能力的重要参考
? 基于一个没有历史经营记录的企业或一个历史经营亏损（非会计亏损）的收益预测，容易给人造成“一切未来收益皆为空想”的错觉。
? 因此，不能说企业历史经营状况完全决定企业未来经营状况，但也更不能说企业未来收益的判断与历史无关。 （一）会计亏损（或报表亏损）误区
? 在评估实践中，当注册资产评估师遇到“会计亏损”或“企业报表亏损”时，往往简单做出收益法不适用的结论，而采用成本法对企业整体价值进行评估。 ? 通过上述分析，收益法着眼于“现金流”，而现金流与净利润并不是一个概念，数字也不一定等同。
? 因此，对于净利润与现金流量的差异，是评估实践中特别注意的问题，这往往是评估作出亏损错误判断的根源，因为在会计亏损的情况下，现金流量仍有可能是正的。只要企业未来年度的净现金流量折现后为正，就可能适用持续经营的假设前提并适用收益法。 A公司的5年预测损益表
销售收入 减：产品销售成本 税前利润 减：企业所得税 净利润
销售及管理费用 财务费用
2007 5,000 (4,000) (1,200) (100) (300) - (300)
2008 6,000 (4,800) (1,300) (100) (200) - (200)
2009 7,000 (5,400) (1,350) (80) 170 (56) 114
2010 8,000 (6,100) (1,450) (80) 370 (122) 248
2011 8,500 (6,500) (1,500) (80) 420 (139) 281
上表说明A公司在预测期间内有两年出现了账面亏损，即会计利润为负数。在该种情况下，是否因为被评估企业某些年度出现亏损就认为收益法不能适用呢？其实不然，请见下表分析：
A公司的5年自由现金流量预测
净利润 加：折旧和摊销
2005 (300) 550
2006 (200) 600
2007 114 620
2008 248 610
2009 281 580