l、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。 工矿仓储用地 2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。 公共管理与公共可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法（基准地价可服务用地、特殊用参照工业用地）为辅，或在有潜在收益的情况采用收益还原地、交通运输用地 法。 可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法（含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法），耕地、园地、林地、未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方草地、水域及水利法。 设施用地、其他土涉及农用地征用的，可采用综合法、比较法和征用区片价系地 数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。 ③在可使用其他方法的前提下，不推荐使用基准地价系数修正法，使用该方法的前提必须是近三年内制定或更新过的基准地价；在以课税为目的的评估中，不受上述限制。 要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。不作任何说明者，不得分。 采用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次各占27.5分；使用三种方法评估的，三种方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由评委酌情计算。 对可参考交易案例较多、总地价较小而采用一种方法评估的，视作该方法为主要方法，满分为30分，此为采用一种方法的最高得分。需要特别说明的是，规程要求宗地评估需要两种以上的方法，尽管有些情况下一种方法的评估结果更有代表性，但有另一种方法对评估结果进行检验一定是有帮助作用的，因此原则上要求每份报告均采用两种以上方法评估。 为便于计算，估价过程得分先设定每种估价方法的总分为100分，之后按下列公式计算乘以权重后得到加权总分： 估价方法与过程总得分=（第一种方法得分*第一种方法权重+第二种方法得分*第二种方法权重+……） 常用方法中应注意的问题: （1）市场比较法： ①比较案例选取（25分）。重点关注比较交易案例的真实性和与评估案例的接近性，案例真实、可靠度高，符合选择原则，案例描述清楚、案例个数符合条件、案例选择合理、比较价格基础统一，有选择特殊案例的说明等。至少三个案例，否则不得分；交易时间相差三年以上者，本案例减6分；用途（一级分类）不同，本案例不得分，用途一致性不够（二级分类不同）且未做修正的，本案例减6分；比较案例与评估对象修正幅度达到30％以上者，本案例不得分，差异20％以上者，本案例本案例减4分。凡比较案例没有明确的地址的扣减1分。其他各项斟酌给分。比较价格基础不统一者，不得分。需要特别说明的是，如果不是
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年检报告，而是委托方或者相关第三人提供的由估价机构正式出具的土地估价报告涉及到技术审裁的，如果采用市场比较法，专家第一步的工作就是检查案例的真实性，只要有虚假案例或者改编了案例的指标，该报告将直接评判为不合格报告。另建议估价师将比较案例的查勘记录和查勘获得的现场资料和照片等作为附件。 补充材料——国土资源部起草，中国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年9月发布的国家标准《土地利用现状分类》摘要 《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 土地利用现状分类表 一级类 二级类 一级类 二级类 一级类 二级类 水田 工业用地 铁路用地 06工01耕水浇地 矿仓储采矿用地 公路用地 地 用地 旱地 仓储用地 街巷用地 10交通果园 07住城镇住宅用地 运输用农村道路 宅 02园地 茶园 农村宅基地 机场用地 用地 地 其它园地 机关团体用地 港口码头用地 有林地 新闻出版用地 管道运输用地 03林灌木林地 科教用地 河流水面 08公地 其它林地 共管理医卫慈善用地 湖泊水面 天然牧草地 与公共文体娱乐用地 水库水面 04草人工牧草地 服务用公共设施用地 坑塘水面 地 地 其它草地 公园与绿地 11水域沿海滩涂 批发零售用风景名胜设施用及水利内陆滩涂 地 地 设施用住宿餐饮用地 军事设施用地 沟渠 05商地 服 用地 商务金融用使领馆用地 水工建筑用地 地 09特其它商服用殊用地 监教场所用地 冰川及永久积雪 地 宗教用地 空闲地 殡葬用地 设施农用地 田坎 12其他 盐碱地 土地 沼泽地 沙地 裸地 补充说明：价格内涵一致的要求 广东的阳江、增城市和徐闻市、电白县等，住宅用地通常用基底价表示，而广东经济发达的大多数地市，比如广州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用楼面地价表示商业服务业用地，也就是用地上建筑面积计算的土地单价；工业用地除了深圳用楼面地价，其他20个地市基本上还是用地面单价的概念。选定比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
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②可比因素选择（15分）。根据是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性，是否客观合理等进行评分。选择因素不合理者，每因素扣减1分；漏必选因素，每项扣减2分。
说明：
在因素选择时，正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：①交易时间（必选）；②交易情况（必选）；③交易方式或者理解为价格类型（必选）；④土地使用年限（必选，可在个别因素中体现）；⑤区域因素；⑥个别因素。不同用途的土地，影响其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的用途确定，亦可根据当地政府公布的基准地价系数修正表中的用途修正系数确定。在常见评估中，往往评估的是公允市场价值，所以②、③经常被合并在一项考虑。
在进行区域因素及个别因素修正时，各因素的选定及权重因用途不同而异，例如商业用地的繁华度、临街等权重比区域环境、宗地面积等重要，住宅用地的交通、景观（江景、山景）比临街、形状等重要，工业用地的集聚度比区域环境重要等。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。
区域因素：
A.基础设施状况（用宗地外“╳通”反映）；
B.商业繁华度（商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映） C.对外联系和方便程度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来反映) D.道路通达度（用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映）
E.公交便捷度（用公交路线、站点分布、车流量及停靠次数来反映，工业用地可以不选） F.公用设施完善度（用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它们的级别来反映）
G.环境质量优劣度（用污染程度反映）
H.绿地覆盖率（办公、住宅用地选，也可考虑景观的差异）
I.产业集聚（用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映，工业用地选）
J.规划限制（区域的规划限制）
K.自然灾害状况（视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等）
个别因素： A.容积率 B.宗地面积
C.宗地形状（规划、较规则、不规则）
D.临街状况（四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街）
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E.地质条件(地形，地势，坡度，地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)
F.宗地内土地开发程度（用宗地内“╳通一平”反映）
G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否达到了最佳最有效利用状态）
③因素条件说明及说明表编制（10分）。重点评审：描述各条件是否客观、具体、量化,与前后文是否对应。描述过于简化的及可以定量只是简单描述的，每因素扣减1分；因素的描写前后文矛盾的，该因素此项不得分。
④因素修正系数（40分）。重点评审修正是否恰当、权重设臵是否合理。其中情况修正体系占5分，期日修正体系占5分，年期修正体系占5分，区域因素修正体系占10分，个别因素修正体系占15分。
说明：
1、交易日期修正注意事项：
案例的成交日与待估宗地的估价基准日应接近，如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近年的交易案例用于比较，但最长不超过3年；如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（一般不超过1年，最长不超过2年）。
在编制日期修正系数表时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易推算。对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异，建议根据该区域各年的基准地价比推算期日修正系数。对直接套用地价指数的，注意地价指数是定基指数还是环比指数。
2、在交易情况修正中，注意以下交易行为中的特殊因素影响： (1)有利害关系人之间的交易；
(2)急于出售或者购买情况下的交易； (3)受债权债务关系影响的交易；
(4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； (5)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； (6)相邻地块的合并交易； (7)特殊方式的交易；
(8)交易税费非正常负担的交易； (9)其他非正常的交易。
3、在交易方式或者价格类型修正中，注意以下交易行为中的特殊因素影响
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。注意即便是出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低；拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。
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4、交易年限
待估宗地的剩余使用年限为评估基准日至待估宗地权利终止日止的剩余使用年限，比较实例的剩余使用年限为比较实例交易时至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限，非评估基准日至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限。
5、区域因素修正及个别因素修正
区域因素修正中，按照前文中的提示分别给予不同级别的差异即可。个别因素修正中要注意的事项如下：
（1）容积率条件指数
此项修正有时作为个别因素中的一项，但在广东的经济发达地市，对地价影响较大，建议单列。
各地区国土部门在制定基准地价修正系数时一般都有容积率修正项，可根据基准地价容积率修正系数表（或公式）进行容积率修正。对于容积率修正，因广东多数地市商业服务业用地和住宅用地习惯上是采用楼面地价进行比较，所以修正的方向与采用地面单价比较是相反的。
（2）面积条件指数
将依据宗地面积大小划分为“合适且有利于利用”、“较合适且比较有利于利用”、“不合适或不利于利用”三个等级。实际应用中注意不同用途土地对面积的要求不同，不同地域对土地面积要求不同，应考虑地域因素对面积要求不同的影响。如一块200M2的住宅用地，广州可能不受欢迎，但在东莞或阳江，则很受欢迎，那里的人喜欢盖私房。而且广东部分城市商品房开发中，面积少的地块不一定最受欢迎。评估中应认真结合估价对象所出市场状况分析面积变化对宗地地价的影响。
（3）宗地形状指数
将宗地形状分为规划、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。注意当宗地面积较大，足以满足用地需要时，形状不规则对土地利用的影响可能很小。
（4）地形坡度指数
一般而言，地形平坦为优，坡度在小于3%属较优，坡度在3－5%属一般，坡度在5－10%属较劣，坡度大于10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。注意高档的住宅用地对坡度的要求也许与其他用地是相反的。此标准有待商榷，因为现在可以提供余泥地块，很多地方是可以通过卖泥赚钱的，也就是说坡度越大，可能更为有利，所以具体要视土地土壤而定。
（5）地质条件指数
一般而言，地基承载力大于25吨/平方米属优，在20－25吨/平方米属较优，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣。将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。
（6）规划条件限制指数
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