本等于甚至略超企业实际应纳土地增值税的水平，相信绝大多数房地产开发企业都不会抵制土地增值税的清算，甚至会积极进行土地增值税的清算。 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中针对清算难的问题作出了很多规定：“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”；“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。这些规定都将实质性地改变房地产开发企业的税收，因此必将影响到企业的利润和土地的价格。建议对评估标的位于广东省的土地，核算税费时考虑土地增值税。可以采用预征的比例计算，也可以按照《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的核算办法计算。下表中给出了土地增值税的简易测算表。 土地增值税计算表 序号 A B C D E F G H I J 项目 楼盘销售总收入 土地成本(含契税) 建设开发成本 利息 开发费用 有关税金（营业税及附加） 其他扣除项目 可扣除项目 增值额 增值率 备注 土地成本*(1+3%) 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 按照开发周期和当时的利息计算 含利息、管理和销售费用，可采用E=D+（B+C）*5% 举例：F=A*5.65% G=（B+C）*20% H=B+C+D+F+G I=A-H J=I÷H (1)增值额未超过扣除项目金额50％的,K=I*30%； (2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的,K=I*40%-H*5%； (3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的,K=I*50%-H*15%； (4)增值额超过扣除项目金额200％,K=I*60%-H*35% K 土地增值税 （4）成本逼近法 ①土地取得费估算（25分）：重点审查土地取得费用构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。计算正确但无解释者，各项扣减5分。 说明： 土地取得费按用地单位取得土地使用权支付的各项客观费用计算，必须符合《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地人民政府的相关规定。这是一个模拟的过程，实际上是估价基准日的客观土地取得费。 征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，即支付给农村集体经济组织和地上物所有者的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。征地中各项费用必须符合《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地人民政府的相关规定并结合市场确定。如果市场价与政府有关规定有明显差距，则应该收集三个以上的征地案例采用比较法测算。另外，估价基准日在2006年7月25日之后的，所采用的农用地补偿标准要高于《广东省征地补偿保护标准》及地方政府或地方政府部门公布的当地的征地补偿保护标准。
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城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算，主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费，应根据当地政府规定的标准结合市场确定。 从市场购入土地时，土地取得费就是获取土地的价格（应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易）。需注意价格内涵（如“×通一平”，是否含出让金等），避免与土地开发费等重复计算。 农村集体土地取得费与土地征收、征用前的用地类型有较大关联，报告中需对此作出分析。 ②土地开发费估算（20分）：重点审查待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准是否明确，依据是否充分，是否为客观的开发费用。计算正确但无解释者，扣减10分。 说明：土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。注意区分宗地内开发程度与宗地外的开发程度。“×通一平”一般情况下是指宗地红线外“×通”，宗地红线内土地平整。宗地红线外的土地开发费用要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施是否计入也不同。 土地开发费可参照当地基准地价的开发费取费标准。 基础设施配套费参考 项目 道路工程 供水工程 供电工程 土地平整 ③相关税费估算（20分）：重点审查相关税费组成是否全面，费用的确定依据是否符合国家现行标准。计算正确但无解释者，各项扣减5分。 参考取值（元/m2） 15~90 10~45 10~90 15~20 项目 排水工程 通信工程 燃气工程 参考取值（元/m2） 5~50 6~20 10~40 征地过程中发生的税费一般有： A、占用耕地时的耕地占用税，详见中华人民共和国国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
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B、占用耕地时的耕地开垦费，详见《关于印发<广东省耕地开垦费征收使用管理办法>的通知》（粤财农〔2001〕378号）第四条，广州、深圳及其他地级市辖区（不含所辖县级市、县）为20元/平方米；县级市辖区内15元/平方米；县辖区内10元/平方米。经国务院批准占用基本农田保护区内耕地加收15元/平方米。
C、占用菜地的新菜地开发建设基金（菜地与耕地只用其一，详见地方标准）；
D、征地管理费（征地补偿费总金额的1.4%－2.1%），详见广东省物价局粤价[2001]323号。
E、当地政府规定并取得上级政府批复同意收取的其他有关税费。
F、税费须为正常税费，其他非正常性支出如土地闲置费等不能计入成本。
G、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号，2006年11月7日）明确规定：“新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳”，“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳”。根据上面的规定，可以明确的是：新增建设用地土地有偿使用费不是农用地转用、征用以及土地使用权出让过程中所发生的成本费用，而是出让土地收益的再分配，是中央和省两级人民政府参与县、市人民政府收取的土地收益。
④利息计算（5分）：重点审查利息率选择、开发周期的设定、计息期等是否合理，计算是否正确。计算正确但无解释者，减2分。
说明：按照所界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资金年利息率，分别估计各期投入利息。因利息不断地发生变化，计算中要注意估价基准日的利息率。
⑤利润计算（5分）：重点审查利润率选择依据是否充分、符合客观实际。未按照土地开发性质和实际情况，确定投资利润率者，扣减2分；土地开发总投资（土地取得费、土地开发费和各项税费）漏项者不得分。
说明：一般采用投资利润率计算。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。应按照土地开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率。
⑥土地增值估算（10分）：重点审查增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。计算正确但无解释者，减5分。 说明：
1、《规程》上要求土地增值按该区域土地因改变用途或者进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。所以可以按照市场地价与成本价格的差额确定增值收益，也可以采用用地过程中向政府缴纳的“地价”（非完整地价，多数地方把该地价称
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为“出让金”，尽管十分不规范）作为增值收益，也可以考虑此种开发利用期望的增值收益来确定。
2、根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），土地出让收入使用范围为：(一)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。(二)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。(三)支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。(四)城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。(五)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。所以对目前部分估价师在计算土地增值收益时，考虑土地增值收益额一定要大于等于新增建设用地有偿使用费，是可以理解的。
⑦相关修正估算（10分）：重点审查年期修正、区位修正、土地还原率的确定等依据是否充分合理，公式计算是否正确。计算正确但无解释者，各项扣减2分；此类修正漏项者，各项减3分。
说明：
1在实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地法定最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须作使用年限修正，相当于先把出让金推算成无限年期的，然后再修正到剩余有效使用年期。
由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区（如广州）运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。
2、价格修正与确定
如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或开发区）的平均地价，还应考虑小区的土地利用率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，将不可出售土地的价格及开发成本分摊到可出让的土地中。还应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正（如面积、形状、临路等）。
⑧地价计算（5分）：重点审查公式及计算过程是否正确。
说明：估价基准日在2007年1月1日之后的以出让为目的的工业用地评估，要求评估价不得低于《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）。最近的宣传中，出现了工业用地出让最低价可能一地一价，请估价师注意文件的生效日期，之后跟着文件动。
（5）基准地价系数修正法
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①基准地价简介（30分）。是否详细介绍了基准地价内涵（20分）和基准地价修正体系（10分），要求说明公布实施时间、估价期日、设定开发程度、容积率、地价水平、修正体系等。
说明：
1、除非以课税为评估目的，其他情况下不提倡采用基准地价系数修正法评估宗地地价。评估标的位于县级以上城市建成区的，如果采用的基准地价对应的基准日与报告评估基准日相差5年以上者，扣减30分；相差3年以上5年以下者，扣减20分。相差3年以内者，必须进行期日修正，未修正者，扣减10分；评估标的位于其他区域的，评估报告中应详细分析基准地价是否覆盖到本区域，基准地价的评估基准日和本报告评估基准日之间的市场变化，对明显属于地价变化较快区域者，如果采用的基准地价对应的基准日与报告评估基准日相差5年以上者，扣减15分；相差3年以上5年以下者，扣减10分。相差3年以内者，必须进行期日修正，未修正者，扣减5分。
2、关注当地基准地价的内涵指基准地价的估价基准日、生地价或熟地价（具体为几通一平）、是土地级别价或区片价或路线价或网格点地价、是地面地价还是楼面地价、对应的土地使用年限及其容积率等。在不同的城市，其基准地价的内涵、构成可能不同，具体应调整的内容和方法也可能不同，故在使用城镇基准地价系数修正法时，应根据当地基准地价的内涵、构成及其相应的修正系数体系确定调查项目及修正系数。
3、一般情况下，基准地价均按“工业”、“住宅”、“商业”三大类进行划分，其他用途的土地则需按照当地的基准地价资料的划分原则进行归类。如广州市目前规定：办公用地属于“综合办公类”用地，其基准地价按照同地段的“住宅类”用地基准地价的120%计取；而有的城市办公用地的基准地价按照同地段的“商业类”用地基准地价的80%计取。
②宗地情况介绍（10分）：说明宗地所处位臵及所对应的基准地价。
对基准地价以幅度价或者网格点地价表示的，缺少关于宗地位臵与地价对应关系的描述的，扣减5分。
③修正过程（50分）：编制待估宗地因素条件说明表占20分，说明表中所列项目应与基准地价修正体系表一致，与区域因素、个别因素条件说明一致；编制待估宗地因素修正系数表占20分，重点审查修正系数取值与条件说明是否吻合；其他因素修正占10分，包括开发程度、交易期日、容积率修正等因素的确定是否正确，是否与其他方法相一致，开发程度和容积率修正可能已经包含在区域因素修正和个别因素修正中。
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