较为常见的情况有限制用途、限制高度、限制容积率。例如在高新工业区中已经发放了部分商服或者住宅用地的国有土地使用证，而事实上不可能开发。这种情况下，首先按照合法原则处理，但价格水平应与其可能的水平接近。
⑤地价计算（10分）。重点审查公式及计算是否正确、是否给予了与最终取值接近性明显有差异的三个比准价格不同的权重等。若三个比准价格与最终取值接近性明显有差异，而没有分析并给予不同的权重则扣5分。
（2）收益还原法
①公式的选定（10分）。估价师应根据评估标的的客观收益方式选用不同的测算公式。 说明：在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至前几年是负收益。对只是存在潜在收益而采用均等收益和均等的费用计算者，扣减10分；对通常情况下是通过自营产生收益者，例如百货商场、酒店、工业企业等，应考虑采用生产函数模型剥离土地收益的计算公式，此类采用了出租方式计算而未作说明的，扣减10分。
另外，对于按照现状持续使用评估的，如果评估标的或其上盖建筑物已经签署了一定年期租赁合同的，在合同有效期内均应该按照合同约定的收益和支出计算纯收益并将其还原。
②总收益确定（25分）。重点审查数据来源依据是否充分，是否有较强说服力，是否采用客观收益，客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确，是否考虑了衍生收益。凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的，扣减10分；凡忽略衍生收益（如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益）且未作原因说明者，扣减10分。
说明：确定收益时，应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。在实际操作中，估价对象权属人出于某种原因，提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。注意签署了租赁合同的，有效期内收益按照合同约定方式计算。
③费用及参数确定（40分）。重点审查费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程
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要有清晰的说明，有详细的推算过程。每项费用计算依据不详细直接给予结论者扣减5分，漏计者扣减10分。
说明：
1、几种用地方式下对应的土地费用为：
（1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。
（2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。
（3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。
（4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。
2、确定费用时，应调查周边可比案例的平均费用，且注意与前文中的收益相对应。出租价格中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。广东部分城市房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计给出了综合税率，此时应采用此综合税率，注意不同的用途综合税率的区别。
3、注意签署了租赁合同的，有效期内收益按照合同约定方式计算。
④土地纯收益确定（5分）。重点审查土地纯收益的剥离方法是否正确，依据是否充分。 说明：房屋纯收益的测算往往用房屋现值和房屋收益率的积来计算。房屋现值等于同类房屋的建造成本费用（包含建造过程中建造商的利润，但不包括购买者投入购房资金的利润），结合房屋的物理、经济和功能的退化状况确定。
⑤土地还原利率确定（15分）：重点审查土地还原利率确定是否有依据，是否合理等。没有推算过程者，本项不得分，说明不详细者，扣减5分。
说明：
（1）在使用土地租金推算土地价格时，土地还原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相关税费）与土地价格（扣除相关税费）之间的比率。
(2)在采用房地产出租租金剥离土地租金时，土地还原利率用残余法公式推算。 r＝(r1L+r2B )/(L+B )
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在实际工作中，由于房地产租金及售价较易获得，可先用房地产租售比确定房地产综合还原利率，房屋还原利率比综合还原利率高1－2个百分点，土地还原利率比综合还原利率低1－2个百分点，可作为上述方法求出的土地还原利率的大致检验范围。
（3）安全利率加风险调整值法：即：还原利率＝安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定，一般取3—5％。
（4）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
⑥地价测算（5分）：重点审查公式及计算过程是否正确。
（3）剩余法
①待估宗地开发条件确定（10分）：重点审查土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。缺此项分析，不得分；分析不全面的，扣减相应分值。
说明：
在确定待估宗地的最有效利用方式时（包括用途、规模、档次等），要符合当地政府部门的要求，符合已经签署的土地出让合同，按照规划指标进行测算，有关的经济指标参数应在报告中列示。对出让合同与规划指标不一致者，根据当地政府有关补地价的规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理，一般情况下，近期的政府批复更具效力。
②不动产总价估算（25分）：重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法及应用是否合理，估算依据是否充分。售价、销售时间、销售情况预测不合理，计算售价或租金时没有用或者说明可售面积的情况；租赁时未考虑出租率及租金变化，每项扣减5分。
说明：
开发后出售的物业，必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合预测开发后物业的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地的价值，根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法与长期趋势法来预测其价值。
估算开发完成后的不动产价值时，应注意以下几点：
A、售价预测合理：根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价。 B、销售时间预测合理：符合估价基准日的政策规定。
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C、销售情况预测合理：要根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题。
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。
E、注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积。
③开发成本估算（25分）：重点审查开发成本估算是否全面、客观、合理，依据是否充分。对计算中所采用的建筑费、专业费用等是否说明了确定的方法和依据，计算是否准确，要求每项成本均有详细的说明。计算正确但无解释者，每项各扣减5分。
说明：
1、开发成本是项目开发建设期间所发生的一切社会必要费用的总和。
在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
2、开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。
3、计算开发成本时一般用总建筑面积。
④利息计算（10分）。重点审查开发周期、利息率、计息周期及其计算公式是否准确，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，减5分。
说明：运用静态法公式时，地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，一般按复利计算。也可将开发收入和成本贴现至估价基准日，此种情况下，不需要再计算利息。另外，利息不断地发生变化，计算中要注意估价基准日的利息率。
⑤利润计算（10分）：重点审查利润率选取的依据及标准是否合理，计算是否正确，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，减5分。
说明：
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同。
开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下4种：
(1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
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(2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）
(3) 计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息） (4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即： 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率之间的匹配，即选取不同的利润率，应采用相对应的计算基数；反过来，采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。
实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。
如果采用现金流折现法，折现率的取值中综合考虑了利息率及利润率，则利润可不单独测算。
⑥税金及其销售费用估算（10分）：重点审查税费确定是否符合国家现行标准，销售费用估算是否有依据和标准，计算是否正确，特别是销售费用，需根据可比市场的普遍状况确定，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，扣减5分。
⑦地价计算（10分）：重点审查计算公式及计算过程是否正确。
关于土地增值税的计算说明：
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人所征收的一种税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》自1994年1月1日起执行算起已经12年。由于土地增值税的征收很困难，征收效果并不理想。国家税务总局2007年发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。
由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，竣工结算不完成，税务机关就无法及时征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局制定。因此，各地均对房地产开发企业采取预征土地增值税的政策，但由于预征率比较低，房地产开发企业继续通过拖延竣工结算来缓缴土地增值税。目前我省广州、深圳、珠海等大部分城市，土地增值税的预征比例有所差别。如广州，2004年～2007年，普通住宅预征比例为0.5%，综合楼预征比例为0.7%，其他预征比例为1%；深圳市规定，对于房地产开发企业转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征，对转让其他房地产取得的收入按0.5％预征。目前，广州已经决定从2008年1月1日起将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%，将其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%，经济适用住房（含解困房）和限价商品住宅不实行预征。广州市提高预征率的做法会不会得到推广还难以判定。但如果将土地增值税的预征率提高到基
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