特别注意：房屋抵押权人无优先购买权
例：甲有楼房一幢出租给乙，后抵押给丙，甲欠丙的债务到期无法偿还，反映员主持变卖楼房，在100万的价位上，乙、丙和第三人都表示购买，问应卖给谁？ ?优先购买权冲突的解决
例：甲、乙共同出资购买楼房一幢，二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额，价格为200万，乙、丙、丁均表示愿意购买，问应卖给谁？ （五）准共有法律 物权法105条 （六）共有关系的消灭： 练习：
1.甲、乙、丙三人依 3:2:1 的份额共有12间房屋，其中甲的份额为 1/ 2， 乙为 1/3，丙为 1/6，则下列说法正确的是（ ）。
a. 甲有 6 间房屋的所有权，乙有 4 间房屋的所有权，丙有 2 间房屋的所有权
b. 甲、乙、丙三人各自拥有一个所有权c. 甲、乙、丙三人的权利义务都及于全部房屋 d. 甲、乙、丙三人间形成的法律关系为区分所有
2.根据我国《物权法》的规定，在下列关系中，不属于共同共有关系的有（ ）。 a．甲乙丙三人各出资2.5万元，购买一房屋
b．甲乙丙三人共有一栋房屋，甲乙主张为按份共有，丙主张为共同共有，但都没有证据 c．甲乙夫妻结婚后约定，各自的收入分别所有d．兄弟两人各自出资10000元购买农用车
3.甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70％份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为：
a.无须经任何人同意 b.须经乙、丙、丁一致同意
c.须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 d.须经乙、丙、丁中的两人同意
4.甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？
a．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权 b．乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权 c．乙、丙、丁都有优先购买权 d．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
5.李某(男)与章某(女)2001年结婚，婚后以共有财产购得位于志新路某号的商品房(4居2厅，只有一个对外的大门)。两者后来感情不和，两人遂于2004年5月协议离婚，并对该房屋作了分割，两人每人2居1厅，仍从一个门出入。后来章某有了新的男友，并准备结婚，章某想卖掉原居住的离婚财产分割时分得的2居1厅，并找到买主赵某，此时李某提出异议，主张自己的优先购买权。对于李某的主张，下列说法正确的是（ ）。 a．成立，因为共同共有财产虽然经过分割，原共有人仍应享有优先购买权 b．成立，因为两人的财产原来是共同共有，而且又属于一个整体
c．不能成立，两人的财产已经分割，不存在共同共有关系，李某不享有优先购买权
d．不能成立，章某对于自己的财产当然享有处分权，李某的优先购买权侵害了章某的作为所有权的权能处分权
6.甲乙两个共有房屋一幢，甲长期在外地，乙实际居住，并付给甲若干补偿。一日因房屋地基不牢倒塌，对邻房造成一定损害。对此，依我国《物权法》的规定，（ ）。
a．应由乙承担赔偿责任 b．应由甲乙承担连带责任 c．应由甲、乙分担责任，并由乙适当多负担 d．应由甲承担赔偿责任
7、甲、乙、丙三人各出资四万元合建了一栋三层楼房，三人约定该楼房由三人共有，甲居住第一层、乙居住第二层、丙居住第三层。乙由于常年在外地做生意，便打算将其居住的第二层卖给他人，甲、丙得知后，认为甲、乙、丙三人情同手足，关系融洽，如果将第二层卖给他人，极有可能导致住户之间关系难以协调，增加纠纷，因此表示反对。请问以下说法中正确的是（）？
A．甲、乙、丙三人区分所有该建筑物，乙有权出卖其居住的第二层
B．甲、乙、丙三人对该楼是按份共有关系，乙有权转让第二层，只不过甲、丙在同等条件下有优先购买权 C．甲、乙、丙三人对该楼是按份共有关系，乙无权出售其居住的第二层 D．甲、乙、丙三人对该楼是共同共有关系，乙无权出售其居住的第二层
8、老王不幸老年丧妻，与儿子小王相依为命。2007年下半年，老王出资12万元，小王出资5万元在老家建起了一栋三层的楼房。2008年6月12日老王自行将该房屋以20万元的价格卖给了邻居老张，对此小王并不
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知情。请问以下说法中正确的是（）？
A．老王与老张之间的房屋买卖合同有效B．老王与老张之间的房屋买卖合同无效
C．老王与老张之间的房屋买卖合同效力未定D．老王与老张之间的房屋买卖合同可撤销
9、为方便学习，张某与李某二位同学分别出资4000元、2000元合伙购买了一台电脑。2008年7月4日电脑出现故障后交由王某修理，花去修理费600元。请问以下说法中正确的是（）？
A．王某有权请求张某支付600元修理费B．王某有权请求李某支付600元修理费C．王某有权请求张某支付400元修理费、李某支付200元修理费D．王某有权请求张某、李某各支付300元修理费
10、村民甲、乙、丙三人分别出资400元、300元、300元购买了一头耕牛，用于耕种三家的农田。三人在买牛的时候约定：“牛归三人共有。牛死了可以分牛肉，牛活着就不能分。”对于该牛以及其后发生的事情，以下判断正确的是（）？A．三人对耕牛的共有应当视为共同共有
B．耕牛生病，甲牵牛去兽医站治病，花去100元，应由三人平均分担C．耕牛偷吃了丁家的玉米苗，造成500元损失，丁有权要求甲全部赔偿D．后来甲搬到市里与儿子同住，甲有权要求分割
第八讲 用益物权
第一节 土地承包经营权
例1：?依照我国现行土地承包法，发包方和承包方在承包期内的权利义务关系，下列表述正确的是： A?承包方全家迁入小城镇落户的，发包方有权收回承包土地
B?承包方全家迁入小城镇落户的，承包方有权保留其土地承包经营权
C?承包方全家迁入设区的市转为非农业户口的，发包方有权收回承包的土地
D?承包方全家迁入设区的市转为非农业户口的，承包方有权对其承包的土地依法进行流转
例2：农民甲一家 4口承包了本村6亩家庭承包地，并取得土地承包经营权证。后甲的女儿乙结婚嫁到外村，由于其夫家所在村农地紧张，致其在夫家始终未取得家庭承包地。甲所在村村委会依据自定的村规民约，抽回了乙 1.5亩承包地，并作为家庭承包地补给本村村民丁经营管理。甲多次要求村委返还却遭拒绝。下列说法错误的是：
A．村委会侵害了甲的土地承包经营权 B．女儿外嫁后收回承包地是村规民约，村委会并未侵权 C．甲可以请求丁返还该承包地 D．甲可以请求村委会赔偿其相应的损失 适用法
例3：?依照我国土地承包法，不宜采取家庭承包的“四荒”农村土地，其土地承包经营权依法可采取哪些方式流转？
A?转让B?出租C?入股D?抵押
例4：?依照我国土地承包法，对于家庭承包取得的土地承包经营权，承包方欲行使流转的权利，下列表述正确的有：
A?采取转让方式流转的，应当经发包方同意B?采取互换方式流转的，应当经发包方同意 C?采取出租方式流转的，应当报发包方备案D?采取转包方式流转的，应当报发包方备案
例6：3月16日村民老张与村委会签署了土地承包经营权合同，6月16日办理了土地承包经营权登记，6月22日老张领取了土地承包经营权证书。9月20日老张与老李签署了土地承包经营权转让合同，12月20日办理了相应的变更登记手续。请问以下说法中正确的是（）？
A．老张3月16日取得土地承包经营权B．老张6月16日取得土地承包经营权 C．老李9月20日取得土地承包经营权D．老李12月20日取得土地承包经营权 第二节 建设用地使用权 三、建设用地使用权的期限
例1：.甲房地产开发公司于１９９９年７月１日以出让的方式获得某市一块国有土地的使用权。经开发建成商品房后，２００３年７月１日将该宗房屋一并转让给乙公司，该公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工丙于２００４年７月１日入住，此时丙对该土地的使用年限最高为多少？若该公司于２０００年７月１日又以出让的方式获得某市一块国有土地的使用权，经开发建成一写字楼，２００１年７月１日转让于丁公司，则丁公司对该土地的使用年限最高为多少？
例2：天虹房地产开发公司于2001年 7月 1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为 40年。经开发建成商品房后，2005年 7月 1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工李某于2007年1月1日搬入新居。下列说法中正确的是此时： A．李某对该土地的使用年限为40年 B．李某对该土地的使用年限为35年6个月
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C．该土地的使用年限到期后，李某需要继续使用的，应该在期间届满之前一年申请续期 D．该土地的使用年限到期后，自动续期，李某无需申请 第三节 宅基地地使用权。
例：.老王为王家村村民，祖上有一处住宅为其居住。老王有一儿一女。儿子大学毕业后，在北京工作，户口也迁至北京。女儿外嫁他村。２０００年７月，老王的妻子去世，儿子便把老王接到北京与其一起居住。同时，想到家中无人照看其王家村住宅，便把该住宅卖与邻居。半年后，老王觉得很难适应大城市的生活，便想回到王家村生活，但因无房居住，遂申请宅基地，准备再盖套新房。问，能否批准老王的申请？
注意：只能行使一次申请权，但如果没有行使，而是以其他方式取得，但转让房屋后无房居住时，可以依申请审批程序而再取得宅基地使用权 第四节 房屋典权
例：1?依照我国现行司法实践的做法，有关典权，下列表述正确的是： A?典权既为用益物权，亦为担保物权B?典权人享有优先购买权
C?典权未规定期限的，出典人在20年内未回赎的，典物的所有权归典权人 D?典权人回赎典物，以原价为原则 2?典权人对典物不享有的权利是：
A?使用权B?收益权C?转典权D?抵押权
3?李某在县里有临街房屋12间，是祖遗房产。因为李某是孤寡老人，长期以出租房屋为生。1970年该县食品公司因扩大营业用房，便主动找李某协商要求买房，李某未同意。以后县食品公司又提出要求典当房屋，李某开始不同意，后经人说和，双方达成了房屋典当协议。协议规定：“李某愿将12间房屋出典给县食品公司，典价12000元，典期无限，立约为凭”。双方在协议上签字盖章。李某与县食品公司之间确立的是什么法律关系？
A?买卖关系，因为协议声明典期无限
B?典权关系，因为协议虽声明典期无限，但实际履行时不能超过法律规定的最高期限 C?典权关系，但典权关系不合法，不能成立，因为规定的典期没有限制 D?买卖关系，但价格偏低，李某可要求另找差价
4?赵某将私房三间典与郑某，典价5万元。后郑某将该房租与陈某。郑某与陈某之间的租赁合同效力如何？ A?无效，理由未经赵某同意B?有效，理由无须经赵某同意
C?效力未定，理由郑某欠缺出租权D?无效，理由郑某未将该房出租的事实通知赵某
第九讲 担保物权
第一节 担保物权概述 一、担保物权的概念与特征 （5）、范围、强度上的从属性
例，甲欠乙债务20万元，丙为抵押人，抵押物价值100万元，后来甲不能偿还，连同主债务、利息、违约金和实现债权的费用共30万元，那么乙能从丙处最多拿走多少万元？ ?4、不可分性
例：甲公司欠乙公司1000万元，约定9月1日前还债，甲以自己所有的楼房五幢做抵押，每幢估计约200万，后甲到期不还债，问：
如果有两幢楼房被烧毁，但剩余三幢的价值均上涨到350万，则乙能否从这三幢中优先受偿1000万？
如果甲公司后来分立为丙、丁两公司，丙公司分得两幢，丁公司分得三幢，并且每幢楼房都价格上涨到350万，问乙能否只请求拍卖丁公司的三幢楼房优先受偿？
如果甲后来还款400万，余600万，现在乙要求拍卖全部5幢楼房，可否？
如果后来乙公司分立为丙、丁公司，丙分得对甲的债权600万，丁公司分得400万，现在丙要求拍卖全部5幢楼房，可否？
如果后来楼房价格上涨到500万，甲要求减少3幢楼房抵押，能否得到支持？ 四、担保物权的取得 （一）、主合同有效，担保合同无效
例1：甲欠乙债务1000万元，丙以一栋违法建筑提供抵押，乙明知道其为违法建筑而予以接受。后甲偿还600万，余下债务不能偿还，而该抵押合同被宣告无效。问：丙承担的赔偿责任最高是多少？ 如果乙不知道为违法建筑，应如何主张？
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（二）、主合同无效而导致担保合同无效
例2：甲乙搞联营，乙投资1000万元交给甲经营，就乙能够收回投资并有收益回报，丙为之保证。后法院查明甲、乙之合同名为联营实为借贷，而丙当时不知情。问：丙如何承担责任？ 如果丙当时知情，现甲已还款400万，则丙的最高责任是多少？ ?六、物保与人保的关系
?例1：甲欠乙1000万，丙为保证人，丁提供楼房抵押，丙、丁与乙签定合同时约定，丙承担保证范围为300万，丁承担保证范围为700万，后债务到期，甲一无所有，丁的楼房拍卖得500万，问本案如何处理？ 如果是甲的楼房抵押，拍卖得800万，没有约定担保范围，丙应该承担多少？ 如果乙放弃对甲的抵押权，丙承担多少？
例2：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸毁损，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在多大数额内承担保证责任？
A 7万元 B 6万元 C 5万元 D4万元
例3：甲欠乙300万，甲的朋友丙、丁为保证人，甲的弟弟戊以自己的楼房一幢提供抵押，后甲不能清偿 问1：丙、丁、戊对乙的责任如何承担？
问2：如果戊的楼房拍卖得款300万，本案应如何处理？ 问3：如果戊的楼房拍卖得款80万，本案应如何处理？
例4：甲欠乙1000万，甲以土地使用权抵押，丙以楼房一幢抵押。后甲不能清偿，乙明确表示放弃对甲的抵押权，后经法院查明，甲的土地使用权市价800万。现丙的楼房拍卖得款1000万。问：乙可以从丙的楼款中拿走多少？
例5：甲欠乙1000万，丙以楼房一幢抵押，丁以土地使用权抵押，后甲不能清偿，丙的楼房市价为1000万，丁的土地使用权价值为300万或700万，乙诉至法院，要求拍卖丙的大楼 问1：丙能否拒绝？问2：丙有何权利？
2005年卷三：甲对乙享有60万元债权，丙、丁分别与甲签订保证合同，但未约定保证责任的范围和方式。戊以价值30万元的房屋为乙向甲设定抵押并办理了登记。请回答以下85-88题。 85．下列关于乙、丙、丁关系的表述何者正确？ A．丙、丁的保证都为连带责任保证
B．丙、丁对乙的全部债务承担保证责任，但彼此之间不负连带责任
C．若丙与丁事后约定各自担保乙的30万元债务，该约定未经甲的同意不能生效 D．若丁代乙清偿了全部债务，应首先向乙追偿，若乙不能偿还再要求丙分担责任
86．下列关于丙、丁、戊关系的表述何者正确？A．若甲放弃对戊的抵押权，则丙、丁只对甲的30万元债权承担保证责任B．若甲要求丙、丁承担保证责任，丙、丁可主张先诉抗辩，要求甲先行使对戊的抵押权C．甲可以在丙、丁、戊中任意选择一人，要求承担担保责任D．若甲、戊之间的抵押被宣告无效，丙、丁应对全部债务承担保证责任
87．若甲对乙的债权已过诉讼时效一年，下列说法何者正确？
A．乙若对甲进行清偿，则事后无权要求甲返还B．丙若对甲进行清偿，则无权对乙进行追偿
C．甲不能对戊的房屋行使抵押权D．倘甲催告乙还款，乙在催款通知上签字，诉讼时效将因中断而重新起算 88．若乙的朋友己与乙达成协议，由其代替乙向甲还款，下列说法何者正确？ A．该协议在通知甲后发生效力
B．如甲同意该协议，则丙、丁不再承担保证责任
C．甲同意该协议，戊无论同意与否均应继续承担抵押担保责任 D．若甲、戊都同意该协议，甲对戊的抵押权不因债务转移而受影响 第二节 抵押权 二、抵押权的标的
[例题]某中学为修缮教育设施向银行借款，银行要求该学校提供担保，学校以自有财产向银行设立抵押，以下哪些财产可以抵押？（ ）
A.该学校的办公楼 B.该学校的操场 C.该学校的小汽车 D.与临校存在权属争议的财产 例2：A大学向银行贷款1000万，B大学以学校车队所属的车辆做抵押，是否有效 三、抵押权的设立。
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（三）、登记
?2、登记作为对抗要件
例：2006卷三9．5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的？ A．乙可对该房屋行使抵押权 B．甲与丙之间的抵押合同已生效 C．甲与丁之间转让房屋的合同无效 D．丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失
例：甲向乙借款20万元做生意，由丙提供价值15万元的房屋抵押，并订立了抵押合同。甲因办理登记手续费过高，经乙同意未办理登记手续。甲又以自己的一辆价值6万元的\夏利\车抵押给乙，双方订立了抵押合同，但未来得及办理登记。一年后，甲因亏损无力还债，乙诉至法院要求行使抵押权、质权。本案中抵押和质押的效力如何？
A．均有效 B．均无效 C．房屋抵押有效、汽车抵押无效 D．房屋抵押无效、汽车抵押有效 （三）对抵押人的效力——抵押人的权利 3、出租抵押财产的权利
(09司考)甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？
A．不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权
B．如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户 C．如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
D．如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户 六、抵押权的实现 （一）、抵押权实行的条件 （二）、抵押权实行的方法 （三）、抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序 （四）、抵押权的实现与其他权利的关系 （5）与劳动债权的关系
（07年卷三第13题）甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？ A.2007年12月2日B.2009年12月2日C.2009年3月6日D.2011年3月6日 七、最高额抵押
（三）最高额抵押的特别效力
例：甲企业与乙银行达成协议，未来3年内乙银行每月贷给甲企业1000万，总额不超过3.6亿元.丙企业以高级大酒店一座提供抵押并登记。三年后，甲企业欠乙银行的贷款余额为2.8亿元，到期不能清偿。乙银行申请拍卖大酒店，得款3.5亿元。问：乙银行可从中实现多少优先受偿权？
假设：丙企业在首次抵押后的第2天又以该大酒店为丁公司提供抵押并登记，担保债权为5000万。1年后甲、乙、丙商定，将原最高额抵押合同担保的乙债权改为3.8亿元。3年后甲企业欠银行的贷款余额果真为3.8亿元，到期不能清偿。后拍卖大酒店得4.1亿元。问乙、丁如何实现自己的权利？ 练习：1：下列表述是不正确的： A. 浮动抵押的抵押人只能是企业
B. 在浮动抵押期间，抵押人将产品以正常价格卖给了知道抵押事实的批发商，抵押权及于该批出卖产品 C. 在浮动抵押的财产在抵押期间卖给不知情的第三人，第三人善意取得了产品的所有权 D. 浮动抵押的动产，在抵押期间，其形态可能发生变化 2、（08年卷三第12题）个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记。抵押期间，甲未经乙同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙。后甲不能向乙履行到期债务。对此，下列哪一选项是正确的？
A.该抵押权因抵押物不特定而不能成立B.该抵押权因未办理抵押登记而不能成立
C.该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人D.乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权
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