契税基本知识提纲
一、契税的基础知识
（一）契税的起源——起源于东晋的“估税”，到宋代渐趋完备。 （二）现行的契税条例的实施时间——1997年10月1日起施行。 （三）契税政策的法律体系——契税征管的基本法律体系分为实体法和程序法两大类，分别由六个层次构成：
第一层次：法律，由全国人大及其常委会制定颁布，即《中华人民共和国税收征收管理法》，是所有税种适用的程序法；
第二层次：行政法规，由国务院制定的规范性文件，包括《中华人民共和国契税暂行条例》，这是契税征管的根本之法；《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》，是对征管法的补充解释；
第三层次：财政部、国家税务总局发布的部门规章，即《中华人民共和国契税暂行条例细则》；
第四层次：由地方省级政府颁布的地方性规章，即《广东省契税实施办法》；
第五层次：由财政部、国家税务总局发布的规范性文件，是根据国务院授权对部分契税政策进行调整，以及对具体征管问题的规定和解释；
第六层次：省及省以下各级征收机关发布的规范性文件，是在授权范围内对落实有关政策和具体征收办法与程序等作出的适合本地区的规定。
1
（四）与契税征管相关法律法规有哪些： 1、 宪法——根本大法；
2、 民法——民法通则、合同法、继承法、婚姻家庭法 ； 3、 行政法——行政处罚法、行政复议法、行政诉讼法、国家
赔偿法；
4、 经济法——个人独资企业法、公司法、土地管理法、城市
房地产管理法； 5、 刑法及相关司法解释 （五）契税的特点
1、 强制性、无偿性、固定性。
2、 契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税，属行为税。
3、 契税是由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别，例如营业税、土地增值税、个人所得税等都是由取得收入的一方缴纳。
二、契税法规解析
（一）契税纳税人
《契税暂行条例》第一条规定：“在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人”。
承受——是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。（细则第三条）
2
1、特点：
（1） 属地原则——我国境内的所有单位和个人。
（2） 单位——是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。（细则第四条）
（3） 个人——是指个体经营者、城乡居民个人、外国人及其他个人（含个人独资企业和个人合伙）。（细则第四条）
2、纳税人的确定
（1） 一般的确定——房地产权属转移过程中，双方签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为契税的纳税人；有产权证的，以房屋土地权属证确定的产权人为契税的纳税人。
（2） 土地、房屋权属交换的纳税人确定—— 由于交换双方的土地、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。在确定计算征收税额时，是按照差额计算征收。因此，条例规定，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，双方均免纳契税。（条例第四条、细则第十条）
（3）法院裁决书等文书中确定的产权人是否纳税人—— 一般情况下，法院裁决书、仲裁委员会的仲裁书等具法律效力的文书（一般指裁定书、判决书、调解书、仲裁书）确定的产权人应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押或是进行多次交易的情况。法院生效的裁决具法律效力，因此不用做产权登记，即可确认权属的合法有效，同时也是房地产交易
3
完成的标志，征收机关可据此对产权人征收契税。 （二）契税的征税对象
契税的征税对象是土地、房屋权属转移的行为。 应具备三个条件（判断标准）：
第一：转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。
第二：权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更为另一个权属人。
第三：必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
1、土地权属转移行为
应税的土地权属转移行为——仅对国有土地使用权的出让和土地使用权转让征税，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换。（条例第二条）
土地物权的种类
土地使用权是物权的其中一种。按照物权法理念，土地物权有多种表现形态。其中法规明确规定的有：国有土地所有权、农民集体土地所有权、农村集体土地承包经营权、国有土地使用权、集体土地使用权等。
我国实行土地公有制，城市土地的所有权属于国家，单位和个
4
人没有土地所有权，但可依法取得国有土地的使用权，在规定期限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
土地使用权属物权中的用益权，是由财产所有权派生出来的。是土地使用者依法取得土地的实际经营权和利用权，在相应的法律规定范围内享有的对土地占有、使用和部分收益、处分的权利。
（1）国有土地使用权出让
国有土地使用权目前只能向由国家取得，包括国有土地使用权的划拨、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股。即所谓的土地一级市场。其中，只有国有土地使用权出让属于契税的征税范围。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为，属于政府垄断的土地一级市场。
在土地使用权出让活动中，出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地出让金。
国有土地使用权出让年限：⑴居住用地70年；⑵工业用地50年；⑶教育、科技、文化卫生、体育用地50年；⑷商业、旅游、娱乐用地40年；⑸综合或其他用地50年。
国有土地使用权出让的方式包括竞价和协议两种。竞价方式包括招标、拍卖和挂牌。
（2）土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方
5