通知》﹙国税发?1998?31号﹚规定：“对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。”
5、需注意的问题
（1）以协议方式出让土地的计税依据
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税?2004?134号）规定：“以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
① 评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。② 土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。”
土地基准地价是指某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限性和时效性等特点。
（2）以市场竞价方式出让土地的计税依据
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税?2004?134号）规定：“以竞价方式出让的，其契
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税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 ”
（3）以划拨方式取得土地使用权经批准转让时的计税依据 以划拨方式取得土地使用权经批准转让时,转让方和承受方都应缴纳契税。转让方与国家关系转变为受让与出让的关系，视同为相当于划拨地的国有土地出让的权属，因而要补缴国有土地出让的契税。
其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用(细则第十一条)；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地转让缴纳契税，其计税依据为成交价格或竞买价格。
（4）以划拨方式取得土地使用权改为出让使用的计税价格 《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税?2004?134号）规定：“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”
（5）政府减免土地出让金的,计税依据不得作相应扣除 《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 》﹙国税函[2005]436号﹚规定:“根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”
（6）对于因改变土地用途补交土地出让金的计税依据 对于因改变土地用途的原因而补交土地出让金的，应当补征契
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税。计税依据为补交的土地出让金。
（7）对于原属免税范围的土地、房屋改变用途后的计税依据 《中华人民共和国契税暂行条例》第七条规定：“经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。”因此对纳税人原属免税范围的土地、房屋改变用途后，应补征税款，计税依据为原计算减征、免征税款的计税价格。
（8）对于一方出地,一方出资建房的计税依据
财政部、国家税务总局在对河南省财政厅《关于契税有关政策问题的请示》的批复中规定：“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。
（9） 对于承受房屋附属设施所有权的计税依据
《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复 》( 财税?22004?3126号 )规定：“采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。”
（10）以外汇结算税款的应纳税额
《中华人民共和国契税暂行条例》第五条规定：“转移土地、房
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屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。”汇率中间价为外汇买入价和卖出价的算术平均数。
（11）契税税额计算时应特别注意的政策界限时点
1997年10月1日以前执行原《契税暂行条例》，1997年10月1日起执行新的《中华人民共和国契税暂行条例》，新条例与原条例相比，在税目、税率、减免税范围等方面都有较大调整；契税暂行条例（旧条例）要点 ：一、该条例对土地所有权转移课税，由于有关法律规定，土地所有权不允许转让，因此，实质上没有对土地征税。 二、凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国营的企业与事业单位，以及合作社等，凡有土地房屋的买、典、承受、赠与、或交换行为者均免纳契税。
（六）契税的减免
1、《中华人民共和国契税暂行条例》第六条的减免税规定：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条：“用于办公
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的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公 的土地、房屋。条例所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。条例所称用于军事设施的，是指：（一）地上和地下的军事指挥作战工程；（二）军用的机场、港口、码头；（三）军用的库房、营区、训练场、试验场；（四）军用的通信、导航、观测台站；（五）其他直接用于军事设施的土地、房屋。本条所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
根据《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复 》（财税字?1998?096号 ）规定，事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。 因此，对国家机关进行免税审查时，主要注意： （1）用途是否符合条例细则的规定； （2）资金来源是否是财政拨款；
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