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重庆福村香耕文化体验园旅游总体规划 初稿
2009年2月
目 录
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第一章：规划总论 ......................................................................................................................................................................... 5 一、规划范围 ............................................................................................................................................................................. 5 二、规划依据 ............................................................................................................................................................................. 5 三、规划原则 ............................................................................................................................................................................. 5 四、规划理念 ............................................................................................................................................................................. 5
（一）满足五方诉求............................................................................................................................................................. 5 （二）开发理念 .................................................................................................................................................................... 5 五、分期建设时序 ..................................................................................................................................................................... 6 一、优势条件分析 ..................................................................................................................................................................... 7 （一）地理区位条件............................................................................................................................................................. 7 （二）交通区位条件............................................................................................................................................................. 7 （三）经济区位条件............................................................................................................................................................. 7 （四）自然资源条件............................................................................................................................................................. 7 （五）丰富的民俗文化背景 ................................................................................................................................................. 8 二、劣势分析 ............................................................................................................................................................................. 8 三、机遇..................................................................................................................................................................................... 8 四、挑战..................................................................................................................................................................................... 8 五、结论..................................................................................................................................................................................... 9
第三章：开发定位与发展思路 ................................................................................................................................................... 10 一、整体定位 ........................................................................................................................................................................... 10
（一）总体定位 .................................................................................................................................................................. 10 （二）功能定位 .................................................................................................................................................................. 10 （三）形象定位 .................................................................................................................................................................. 10 （四）市场定位 .................................................................................................................................................................. 10 （五）目标定位 .................................................................................................................................................................. 10 二、项目案名 ........................................................................................................................................................................... 11 三、发展思路 ........................................................................................................................................................................... 11
第四章 旅游市场分析 ............................................................................................................................................................... 12 一、旅游市场调查 ................................................................................................................................................................... 12
（一）园区市场调查的地点因素 ....................................................................................................................................... 12 （二）发展阶段因素........................................................................................................................................................... 12 （三）重庆农业观光旅游的发展状况 ............................................................................................................................... 12 （四）福村旅游发展现状 ................................................................................................................................................... 12
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二、旅游市场细分 .................................................................................................................................................................. 13
（一）地理细分 .................................................................................................................................................................. 13
（二）人文统计细分 .......................................................................................................................................................... 13 （三）心理细分 .................................................................................................................................................................. 13 （四）行为细分 .................................................................................................................................................................. 13 三、旅游目标市场定位及分析 .............................................................................................................................................. 13 （一）客源目标市场 .......................................................................................................................................................... 13 （二）客源目标市场分析 .................................................................................................................................................. 14 （三）客源市场预测 .......................................................................................................................................................... 14
第四章：功能分区布局与开发思路 .......................................................................................................................................... 15 一、功能分区布局原则 .......................................................................................................................................................... 15 二、功能分区 .......................................................................................................................................................................... 15 三、功能分区规划 .................................................................................................................................................................. 15
（一）福心：酒店会所休闲度假区 .................................................................................................................................. 15
（二）三色区——水墨田园农耕文化区（绿色） ........................................................................................................... 18 （三）香耕生活体验区（黄色） ...................................................................................................................................... 28 （四）七星湖休闲养生区（蓝色） .................................................................................................................................. 29 （五）五彩带 ...................................................................................................................................................................... 30 (六) 特色农产品交易配套基地 ......................................................................................................................................... 33 （七）再就业培训基地 ...................................................................................................................................................... 33
第五章：游憩模式设计与基础设施规划 .................................................................................................................................. 34 一、游憩方式设计 .................................................................................................................................................................. 34
（一）特色观光项目 .......................................................................................................................................................... 34
（二）特色休闲项目 .......................................................................................................................................................... 34 （三）特色餐饮项目 .......................................................................................................................................................... 34 （四）特色住宿项目 .......................................................................................................................................................... 34 （五）特色旅游商品 .......................................................................................................................................................... 35 （六）旅游交通方式 .......................................................................................................................................................... 35 （七）节庆活动项目 .......................................................................................................................................................... 36 （八）农业相关项目 .......................................................................................................................................................... 36 （九）其他配套项目 .......................................................................................................................................................... 36 二、游线组织设计 .................................................................................................................................................................. 36 （一）内部游线 .................................................................................................................................................................. 36 （二）外部游线 .................................................................................................................................................................. 36 三、交通体系规划 .................................................................................................................................................................. 37 （一）交通规划 .................................................................................................................................................................. 37 （二）规划原则 .................................................................................................................................................................. 37 （三）道路交通规划 .......................................................................................................................................................... 37 四、工程管网规划 .................................................................................................................................................................. 37 （一）给水工程规划 .......................................................................................................................................................... 37
（二）排水工程规划........................................................................................................................................................... 38 （三）供电工程规划........................................................................................................................................................... 38 （四）电信工程规划........................................................................................................................................................... 39
第八章 旅游服务设施规划 ....................................................................................................................................................... 40 一、旅游接待设施 ................................................................................................................................................................... 40
（一）现状 .......................................................................................................................................................................... 40 （二）规划 .......................................................................................................................................................................... 40 二、旅游餐饮设施 ................................................................................................................................................................... 40 （一）现状 .......................................................................................................................................................................... 40 （二）规划 .......................................................................................................................................................................... 40 三、旅游娱乐设施 ................................................................................................................................................................... 40 （一）现状 .......................................................................................................................................................................... 40 （二）规划 .......................................................................................................................................................................... 40 四、旅游安全设施 ................................................................................................................................................................... 41 五、旅游照明设施 ................................................................................................................................................................... 41 六、旅游解说系统 ................................................................................................................................................................... 41
第七章：植被及景观规划 ........................................................................................................................................................... 42 一、整体景观意境 ................................................................................................................................................................... 42 二、景观构成及绿化布局 ....................................................................................................................................................... 42
（一）福心区 ...................................................................................................................................................................... 42 （二）水系带 ...................................................................................................................................................................... 42 （三）福村文化带 .............................................................................................................................................................. 42 （四）香耕带 ...................................................................................................................................................................... 42 （五）山林游憩休闲度假带 ............................................................................................................................................... 43 （六）果树采摘带 .............................................................................................................................................................. 43 三、景观塑造方法 ................................................................................................................................................................... 43 （一）景观“点” .............................................................................................................................................................. 43 （二）景观“线” ................................................................................................................................................................ 43 （三）景观“面” ................................................................................................................................................................ 43 四、道路景观设计 ................................................................................................................................................................... 43 五、标志景观概念性设计 ....................................................................................................................................................... 44
第十章 生态保护与生态建设 ..................................................................................................................................................... 45 一、现状................................................................................................................................................................................... 45 二、问题................................................................................................................................................................................... 45 三、对策................................................................................................................................................................................... 45 第十一章 园区环境容量及环境保护规划 ............................................................................................................................... 47 一、园区环境容量 ................................................................................................................................................................... 47
（一）环境容量计算........................................................................................................................................................... 47 二、环境保护规划 ................................................................................................................................................................... 48
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（一）环境保护原则 .......................................................................................................................................................... 48
（二）大气环境保护 .......................................................................................................................................................... 48 （三）水环境保护 .............................................................................................................................................................. 49 （四）固体废弃物的处理 .................................................................................................................................................. 49 （五）植物和土壤保护 ...................................................................................................................................................... 49
第十二章 防灾及安全系统规划 ................................................................................................................................................ 50 一、防灾规划 .......................................................................................................................................................................... 50
（一）地质防灾 .................................................................................................................................................................. 50
（二） 森林防火规划 ........................................................................................................................................................ 50 （三）防洪规划 .................................................................................................................................................................. 50 （四）防震规划 .................................................................................................................................................................. 50 二、安全系统规划 .................................................................................................................................................................. 50 （一）安全保卫 .................................................................................................................................................................. 50 （二）紧急救护 .................................................................................................................................................................. 51
第八章 旅游形象设计与市场营销规划 .................................................................................................................................. 52 一、旅游地形象定位的概念、方法与原则 .......................................................................................................................... 52
（一）旅游地形象定位的概念与方法 .............................................................................................................................. 52
（二）定位原则 .................................................................................................................................................................. 52 二、旅游形象定位 .................................................................................................................................................................. 52 三、旅游视觉识别与宣传促销口号 ...................................................................................................................................... 53 （一）旅游视觉识别 .......................................................................................................................................................... 53 （二）行为设计 .................................................................................................................................................................. 53 （三）旅游宣传、促销口号 .............................................................................................................................................. 53 （四）宣传、促销策略 ...................................................................................................................................................... 53
第八章：商业模式设计 .............................................................................................................................................................. 54 一、整体商业模式 .................................................................................................................................................................. 54 二、项目主要运用的商业物业开发模式对比性分析 .......................................................................................................... 54
（一）不租不售 .................................................................................................................................................................. 54
（二）只租不售 .................................................................................................................................................................. 54 （三）只售不租 .................................................................................................................................................................. 54 （三）又租又售 .................................................................................................................................................................. 55 三、整体商业模式细分 .......................................................................................................................................................... 55 四、项目赢利模式分析及设计 .............................................................................................................................................. 55 五、项目阶段性开发战略 ...................................................................................................................................................... 56 （一）游乐启动阶段：核心游乐产品打造阶段 .............................................................................................................. 57 （二）商业开发阶段：商业物业销售和运营阶段 .......................................................................................................... 57 （三）休闲度假区开发阶段：酒店及配套项目开发阶段 .............................................................................................. 57 六、项目招商及营销战略研究 .............................................................................................................................................. 57 （一）总体营销思路 .......................................................................................................................................................... 57 （二）企业应选择的营销策略概要 .................................................................................................................................. 57
七、项目管理模式设计 ........................................................................................................................................................... 58 第九章：投资估算与投融资 ....................................................................................................................................................... 59 一、项目产品分类投资构成 ................................................................................................................... 错误！未定义书签。 二、项目财务分析估算说明 ................................................................................................................... 错误！未定义书签。
（一）流动资金估算........................................................................................................................... 错误！未定义书签。 （二）经营收入及税金附加 ............................................................................................................... 错误！未定义书签。 （三）营业税金及附加估算 ............................................................................................................... 错误！未定义书签。 （四）成本费用 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 三、项目财务效益分析 ........................................................................................................................... 错误！未定义书签。 四、分析结论 ........................................................................................................................................................................... 60 五、附表：............................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 （一）一期投资估算表 ....................................................................................................................... 错误！未定义书签。 （二）二期投资估算表 ....................................................................................................................... 错误！未定义书签。 （三）投资估算汇总表 ....................................................................................................................... 错误！未定义书签。 （四）投资计划与资金筹措表 ........................................................................................................... 错误！未定义书签。 （五）饮营业收入及税费估算表 ....................................................................................................... 错误！未定义书签。 （六）综合损益表 .............................................................................................................................. 错误！未定义书签。 （七）固定资产折旧估算表 ............................................................................................................... 错误！未定义书签。 （八）综合现金流量表 ....................................................................................................................... 错误！未定义书签。 （九）企业资本金现金流量表 ........................................................................................................... 错误！未定义书签。 （十）借款还本付息计划表 ............................................................................................................... 错误！未定义书签。
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第一章：规划总论
一、规划范围
本项目区位于重庆市区东北部长寿区渡舟镇黄连村，总规划面积约为3400亩；其中，农田面积约?亩，山地和林地面积约?亩。
二、规划依据
（1）、《重庆市城乡总体规划》
（2）、《重庆市城市总体规划（2007－2020年）》 （3）、《重庆市一小时经济圈经济社会发展规划》 （4）、《重庆市农业发展总体规划》
（5）、《重庆市长寿区国民经济和社会发展第十一个五年（2006-2010年）规划纲要》 （6）、《长寿区区域城镇体系规划》
三、规划原则
（1）、以国家新农建设思想为指导，考虑项目区域整体统筹，通过本项目带动当地新农村建设；
（2）、结合重庆城乡统筹发展战略，有效衔接本项目与重庆市城乡一体化的转型发展；
（3）、以乡村田园生态农业为本底，通过对传统农业和现代农业的改进和引入，开创一条整合农业资源和提高农业效益的创新模式，引入泛旅游产业概念，打造以生态农业为主导的复合型生态农业休闲示范区；
（4）、以长寿区乡村文化为纽带，以纯朴自然的田园风光为背景，融合山水之精华，打造以神话为题材的“北斗七星度假园”、以传统农业为素材的传统农业观光园和以现代农业为素材的现代农业观光园三园一体的香耕文化园。
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（5）、全面考虑各利益主体诉求，充分调动各利益主体积极性。
四、规划理念
（一）满足五方诉求
1、政府诉求
通过开发成农业旅游的经典项目，带动周边农业观光旅游的全面展开；探索企业+农户的社会主义新农村发展模式； 整合和提升农业生产力，实现传统农业向现代都市农业的转变。
2、投资商诉求 获得预期投资收益；
企业文化、环保、生态的形象得到提升； 3、农民诉求 改变居住环境；
获得项目开发带来的商业收益； 有较多的就业就会和技能培训机会；
获得比较综合现代农业产业信息服务平台；
成为新型农民，实现农民身份和地位的转变，有持续增长的收益回报。4、经营者诉求 降低经营风险；
良好的经营价值和利润空间，可持续性开发效应。
5、消费者诉求
满足特色农业文化观光、休闲和新农村生活体验的需求
（二）开发理念
1、多元互动的开发理念