? 重庆特色婚庆基地 ? 重庆农产品配套基地
? 长寿区农业观光旅游的龙头企业
二、项目案名
重庆长寿福村香耕文化体验园区
案名诠释：
重庆突出项目归属地及品牌级别，长寿为属地，福村为乡土文化符号，香耕文化体验农业活动的体验性质。
三、发展思路
1、结合城乡统筹发展与新农村建设，统筹考虑项目区的整体开发
充分利用项目地属乡村农业旅游项目的性质，围绕国家新农村建设和重庆市城乡统筹发展战略，尽可能获取政府及相关部门的政策、资金等方面的支持；同时，通过本项目的开发，促进当地居民转型，改善当地居民生活环境的同时，增加农民收入，以旅游为切入点和杠杆，通过旅游产业为项目区“造血”，拓展延伸乡村农业产业链条，构建复合型、综合性、深层次、多样化农业产业体系，为当地村民创造新的就业岗位和新的经济收入点，并通过旅游为村民打造良好、美丽的生活环境，培养塑造具有“新素质、新文明、新乡风、新风貌”的现代“四新”新型农民。
2、以泛旅游产业整合项目区域资源，辐射带动区域经济整体发展
泛旅游产业：将农庄休闲度假、美食等以形成高附加值和高溢出效应。 本项目作为地处长寿城市边缘，紧邻重庆城区，有着良好的区位优势，可以将农业产业、旅游产业、房地产业有效嫁接整合，打造成成功的复合型生态农业休闲项目，将旅游产业中的“吃、喝、购、住、玩、民俗、文化”融入整个项目，从而形成传统和现代农业兼存、观赏和游憩并重、度假与商务结合，提升土地价值，吸引经营商，笼住投资者。以此推动整个区域农业产业、旅游产业及其它相关产业的全面发展。
3、以乡村特色田园生态农业为基础，打造复合型泛旅游产品体系
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依托生态农业产业，以农业生产为基础，围绕乡村田园资源，开展生态农业为依托的观光休闲度假为主导，集美食婚庆、培训教育、人居地产、农产品配套交易等旅游产品为一体的复合型泛旅游产品体系，有效满足游客的多样化需求，从而实现经济效益的最大化发展。
4、利用大地艺术景观构景造景手法，营造彩虹湾景观环境
整个项目旅游区以乡村田园生态景观环境为依托，根据景观植物习性及四季变化更替现象，利用条带状种植方式，构建彩虹湾乡村景观主题。
5、全面考虑各相关利益主体的诉求，充分调动各利益主体积极性
本项目作为乡村农业项目，其开发涉及开发商、投资商、经营商、农民与政府五方利益主体相关利益，因此，在开发过程中，必须统筹考虑相关利益主体的诉求，充分满足各方利益，有效调动各利益主体的积极性，从而有效地共同进行园区的开发建设。
6、以节庆活动为启动进行整合营销，实现“彩虹湾——福村香耕文化”品牌的塑造 依托特色的主题定位与形象策划，通过节庆活动策划引爆整个园区的经营，对各区块进行系统化、全方位的整合营销，使“福村香耕文化”的概念深入人心，全面推动区块知名度的提升，实现“休闲农业旅游品牌”的塑造。
第四章 旅游市场分析
一、旅游市场调查
随着世界旅游业的发展，旅游活动的地理范围不断扩大，因此营销活动逐步发展到全国市场，旅游企业必须通过系统的旅游市场调查和分析，才能掌握更多的旅游信息，把握市场动态，进行科学正确的决策。
园区开发尚处于初期阶段，有目的地、系统地收集、记录、整理、分析和总结与旅游市场变化有关的各种消费需求以及旅游营销数据、信息、资料，更好地了解现实旅游市场和潜在旅游市场，对潜在的客源市场需求与市场竞争做出较为深入细致的分析，满足游客需求，是促进园区旅游开发进一步发展的基础性工作。
（一）园区市场调查的地点因素
按照调查地点，把对规划园区的调查分为园区周边调查，近程客源市场调查，中、远程客源市场调查三种。
（1）对周边相似园区进行的直接调查，主要内容侧重调查游客在园区的消费行为，游客对园区的想法和建议等；
（2）近程客源市场调查，侧重居民对本地区旅游园区的认知和了解，居民对短途出游的偏好及出游特征，对规划园区的合理建议，对规划园区初步方案的评价等；
（3）中、远程客源市场调查，侧重调查居民的出游行为特征（包括出游方式、出游目的、出游偏好、出游花费、出游时间等），居民对规划园区的认知、了解，对规划地周边园区的认知、了解、出游情况等。
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（二）发展阶段因素
按调查阶段，分为园区探索、参与阶段市场调查，旅游园区发展、稳定阶段市场调查，旅游景区衰退或复苏阶段市场调查三类。
（1）探索与参与期内，最为关注的是市场的需求，竞争景区的优劣势，产品的设计与开发，基础设施的建设、环境的整治等；
（2）发展与稳定期内，园区需要重点研究的是产品的提升，服务的完善，形象的塑造、市场的推广，品牌的建设等；
（3）停滞、衰退期，园区注重的是产品的更新，服务的精细，形象的重塑，营销问题的诊断等。
（三）重庆农业观光旅游的发展状况
虽说农业与旅游业是两个不同的产业，但随着重庆市农业产业结构的进一步调整，这两个产业的融合更加密切了。如永川的茶山竹海，在“五一”期间，仅茶山竹海就接待游客3万多
人，门票收入25万元，目前已投资500多万元,正在打造“四个一”工程建设，即一万头优质外种猪场原种场、一万头商品猪示范养殖场、一百万株城市绿化景观苗木园、10万公斤优质枇杷园（年产），集种植业、养殖业和服务业为一体，以园区为核心，示范和带动当地种植业、养殖业、旅游服务业的快速发展。
与园区相邻的长寿（）农业园，投资仅3000多万园，目前已经成为长寿区唯一的一个融农业种植、水产养殖、果树采摘、餐饮、会议于一体的农业观光园，年接待游客达到5万多人。
（四）福村旅游发展现状
福村目前没有接待游客的设施和场所。
二、旅游市场细分
（一）地理细分
1、地理区域和空间位置
园区距离重庆主城区65公里，距离长寿区约5公里，距离规划中的新城区则仅为1.5公里，与城市相邻。
2、经济地理环境
从经济地理环境上看，园区客源市场所属的地区经济发展水平正处在成长阶段，大型工厂、公司正在不断落户，客源市场潜力巨大。
（二）人文统计细分
1、年龄。通过市场的访问调查，目前到农业观光园的在各个年龄段都有分布，15-44岁年龄组游客占绝对优势，是主要目标顾客群。为儿童及老年人这两个群体提供相应的旅游产品，会在未来消费市场中实现突破。
2、性别。来旅游区的男女游客性别比例基本均衡。
3、学历、职业及收入。到附近农业观光的主要企事业单位集体组织参观、家庭朋友聚会为主。
（三）心理细分
1、旅游动机。游客旅游兴趣的主要是以休闲娱乐、领略乡村田园风光、体验乡村生活、观光度假等参与性旅游产品比较感兴趣，另外适当开发其他旅游产品，如康体疗养、会议商务和婚庆市场的增长趋势明显，很多婚庆公司迫切需要园区提供野外婚纱摄影、婚纱。
2、生活方式。新旅游对个性、独特的要求会随着时间、消费态度、价值取向的变化而变化。大城市的白领阶层，希望到不寻常的旅游地，特别是未经过度开发，还保持一定的原始风貌的旅游区旅游，开发后的园区，可以满足这些客源市场的需求。
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3、兴趣爱好。游客的年龄不同兴趣爱好也不尽相同，园区要开展不同年龄段，不同层次的旅游项目，满足不同年龄段游客的需求。
（四）行为细分
1、出游方式。到园区的游客多以团体组织为主，兼有以家庭为单位或与朋友结伴出游。从出行距离上看，游客多选择中短距离。从交通方式上看，游客可选择自驾车出行，游客参团或乘坐公共汽车等出行。随着自驾车出游的增多，对园区停车场的建设应留有足够的空间。
2、团队市场。团队观光旅游是主要旅游形式。
3、散客市场。争取散客市场。加入参与性旅游产品，丰富旅游产品结构，争取更多的客源市场。
三、旅游目标市场定位及分析
影响客源目标市场选择的因素有：旅游资源特点及其规划前景、客源市场发展趋势、客源地的社会经济发展水平、客源地与接待地的距离及交通条件等。
根据园区目前市场的现状，结合目标市场定位的原则。园区客源市场总体目标定位：以中青年白领阶层客源为依托，重点拓展重庆主城区和长寿区市场，逐步周边客源市场。通过农产品交易市场的建立，积极争取拓展省内其它地区客源市场，同时，在条件具备的情况下，大力开辟海外市场。
（一）客源目标市场
1、一级客源市场：
重庆主城区、长寿区、涪陵区。 2、二级客源市场： 长寿周边区、县。 3、三级客源市场：
来重庆旅游的重庆市外客源市场（如到长寿湖的游客）。
（二）客源目标市场分析
1、一级客源市场：
重庆市区、长寿区白领阶层、企事业单位、农业产品交易人员、会议群体是园区最稳定与最直接的客源市场；以春游、秋游、周末游为主，婚庆摄影、民族节庆活动、会议、短训班等为辅助形式。
2、二级客源市场：
以到长寿湖的客源市场为主，其它地区为辅。客源主要来自青年群体、机关、大中院校、科研机构为主，以农业观光旅游、农产品交易会议、短期培训、休闲度假等为主要形式。
3、三级客源市场：
以观光考察为主，主要为省外市场，以创意农业的知名度，通过便利的交通，使之纳入长寿区的总体旅游体系，并以农业科技观光体验、乡村休闲度假为一体的形成特色旅游产品，打开重庆市都市农业观光的巨大潜在市场。
（三）客源市场预测
目前园区没有系列的数据可以支撑对今后客源规模比较准确的预测，主要是根据周边已经开发的同类性质的园区游客的现状进行推测，并结合投资的力度，预测近期、中期及远期的游客规模。
近期（-2010年）：游客的规模大概可以达到周边已有的农业观光园的规模，50000人/年；
中期（2015年）：游客规模达到10万人，主要是投资规模扩大，接待能力和开展的旅游活动增加。
远期（2020年）：游客规模达到15万人，主要是园区配套的农业交易中心成立，商务及会议的规模不断扩大，在全国的影响力逐年增加。
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第五章：功能分区布局与开发思路
一、功能分区布局原则
1、环境友好与资源整合节约的原则
自然生态为主、人工为辅，全面贯彻生态思想，体现生态体系，实现良性生态循环，把人作为生态链的一环进行规划设计，最大程度实现景观绿化、美化。
2、城乡统筹与新农村建设结合原则
通过旅游开发聚集人气，促进黄连村、甘蔗村乡村旅游与农业旅游发展，推动当地农民转型，促进农民增收和新农村建设步伐，形成城乡互动、统筹发展格局。在城乡统筹综合改革的原则下进行项目功能布局，以此争取成为重庆市“城乡统筹改革综合试验区旅游开发试点项目”。
3、结合现状资源地貌统筹布局原则
结合项目地地形地貌条件及资源条件特征，进行项目地功能区的统筹安排，形成主题化功能互补区，在项目区建设过程中，合理安排供水、防汛、蓄水、抗旱、农业等功能设施。
4、主题导向与核心辐射带动的原则
整个项目区功能布局围绕“水墨田园”主题展开，各功能区布局均充分考虑主题景观的塑造与核心区的辐射带动，并且通过核心主题区带动周边起源开发与土地利用。
5、眼前与未来协调可持续发展原则
项目区的功能布局，不仅考虑目前已签订项目区范围，而且综合考虑项目区未来的延伸发展，为未来的扩张和进一步发展预留空间。
二、功能分区
根据项目地资源现状特点及地形地貌条件，结合项目地开发发展思路，充分考虑项目区项目功能特色、可操作性、开发建设步骤的科学合理性及延续性的基础上，把整个项目区定为一福心、三色区、五彩带：
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一福心为：酒店会所休闲度假区
三色区为：水墨田园农耕文化区（绿色），香耕生活体验区（黄色），七星湖休闲养生区（蓝色）
五彩带：山林游憩带（山际线 彩色），观光采摘带（橙色），文化体验带（红色 ），滨水诗画廊（彩色），水带（青色）
整个项目区域以酒店会所为心，向周边进行旅游功能延伸拓展，形成以农业商务会议度假为中心点、农业观光体验三大板块为面，通过等高线带围绕而成的色彩斑斓的集农业生产、旅游观光、商务会议餐饮、乡村生活体验于一体的香耕创意文化观光园。
三、功能分区规划
（一）福心：酒店会所休闲度假区
1、概况
位 置：位于甘蔗村西部，项目地东部“半岛”台地区域。 面 积：福心区 2.90公顷.
功能定位：会议接待、休闲度假、游客接待服务、西式婚庆举办、度假地产
开发思路：以甘蔗村方向作为整个旅游区的主入口，结合现状山形地貌资源，把整个片区打造为以度假酒店、企业会所、度假地产为主要依托，集会议接待、休闲度假、游客接待服务、婚庆举办、度假地产、餐饮服务等功能为一体的复合型多功能休闲度假区，整个片区建筑以木、石结构生态建筑风格为主。
主要项目：酒店、企业会所、游客接待服务中心。 2、开发主题
会议度假，人流汇集中心、婚庆宴会场所等——为福村的幸福之心。 3、目标客群
长寿及重庆市区大中小企业及政府部门会议消费及度假群体。
4、整体景观 建筑景观、田园景观 5、项目策划