（1）、政府经营环境 （2）、企业经营市场 （3）、农民经营服务 （4）、消费者经营体验
2、寻求传统农耕民俗文化与现代时尚消费文化的共鸣
充分挖掘本土农耕文化、特色民俗文化，以歌舞、说书、工艺品等方式展现本土特色民俗文化，以传统农业生产方式为体现的农耕文化。本项目作为具有区域辐射功能的都市型现代农业项目出现，文化体系与主体景观概念上具有地域性特色；寻求农耕文化与现代都市文化的对接；利用文化符号、文化暗示达到项目的文化影响和特色吸引力的构建；文化定位达到旅游地产代表作的要求。
3、运营商职能——政府与市场之间的承上启下者
所谓运营商，就是从事土地空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是土地经营战略的执行者。
承上：秉承政府的开发意图，从新农村建设、城乡统收发展战略出发，以可持续发展的理念总揽农业产业新功能板块开发的各项工作。
启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源。
立足于农业产业结构调整和功能提升的角度，为农业经济发展与区域经济的发展创造条件；
整合资源，引导和吸引农民与经营商、消费者共同参与项目功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中带动区域农业的发展。
2013年—2015年（第三期）: 为全面提升期，重点进行度假地产的开发和旅游区整体服务品质的提升。
五、分期建设时序
依据项目区生态农业旅游区及新农村乡村旅游的特性，把整个项目区的开发建设分为三期：
2009年—2010年（第一期）:为建设起步期，重点进行黄连村的改造、“福心”酒店会所、田园景观的建设、生态环境的整治提升及基础设施的建设；
2011年—2012年（第二期）:为快速发展期，重点进行现代农业景观区建设、部分七星湖项目建设；
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第二章：项目地开发条件分析
一、优势条件分析
（一）地理区位条件
本项目地理区位得天独厚，属重庆半小时车程范围和长寿区城区边缘，极具发展休闲度假产业优势。
项目地位于重庆市区东北部长寿区渡舟镇黄连村，距离重庆市区约70公里，距长寿区约5公里，为重庆一小时都市圈范围。项目地独特的地理区位优势，受重庆市和长寿区休闲度假市场的辐射力极强，适宜围绕重庆和长寿区开展休闲度假产品。
（二）交通区位条件
本项目所处的渡舟镇融水、陆、空、铁四位为一体，形成发达便捷的交通体系，游客出入极为方便。
长寿区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡。长寿区交通体系发达，现已形成公路、铁路、水路、航空四位一体的多元交通体系结构。其中，渝长、长涪和长万高速公路交汇；渝怀铁路和将建的渝利铁路、渝万城际铁路穿境而过，在渝万城际铁路建成后，重庆至渡舟镇仅需15分钟；长寿冯家湾港区是长江上游三大良港之一，具有5个深水码头，18个泊位，常年可停靠万吨级船队，年吞吐能力达1000万吨；在航空上，长寿距重庆江北国际机场仅50公里。
（三）经济区位条件
1、本项目所处区域具有极强经济实力，蕴含着极大的发展潜力和发展机遇。
在重庆市一小时经济圈的23个区县当中，长寿区经济实力靠前，与涪陵组成涪陵——长寿长江产业带，面临着重庆市经济的快速发展，具有一系列的政策优势和极强的经济背
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景。
2、重庆设立“特区”，为长寿区乃至长寿湖的发展创造了有利条件
国家发展和改革委员会批准重庆市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，这是中国在新的历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。而随着“特区”的建立，将引起新形式变化，未来几年重庆的房产市场必将大幅度增长。这种形式下，长寿区的需求结构也处于不断改善当中，2007年，工业投资占全社会固定资产投资的59.9%，餐饮业零售总额拉动全区社会零售总额不断增长，休闲成为另一热点，休闲产业市场持续上扬。
3、长寿区以第二产业为主导，第三产业呈不断上升的发展趋势
长寿区三产比例为14.1：56.7：29.2，第二产业是拉动经济增长的主要动力，在重庆一小时经济圈中，定位为都市区重化工、冶金产业转移主要承接地，将建成我国西部地区重要的石油、天然气化工基地。重钢将整体搬迁至长寿区。在第二产业发展的同时，不可避免对环境产生影响，长寿湖起到一定的缓解作用。
4、渡舟镇生态农业休闲项目开发具有良好的社会经济条件
重庆市成为直辖市以来，经济高速发展，与此同时也带动了长寿区经济的快速发展。渡舟镇项目地处于重庆市域的几何中心的位置，在周边方圆150km范围内，分布着重庆主城区、渝北区、涪陵区、长寿区、垫江县、梁平县等经济强区和资源大县，集中了重庆市大部分人口，旅游市场前景广阔，本项目生态旅游开发极具市场潜力和发展机遇。
（四）自然资源条件
1、地质地貌
项目地具有良好的地形地貌景观，具备较好的景观效果和旅游开发价值。
本项目所处区域为低山丘陵地形地貌，融田园、台地、山林、岩石、峭壁地质地貌资源
为一体，整体形成平坦农田、台地梯田和山林峭壁三层地貌结构，层次结构感强，具有良好的景观效果和旅游开发价值。
山体从南往北，山峦成弯曲状，如彩虹叠嶂；由东向西观看，如卧佛；台地上分布七口水潭，布局如天上北斗七星；乃“天上七星仙界、人间五福祺祥”的风水宝地。
2、农林资源
农业资源优势突出，森林资源虽也占有较大比例，但其旅游开发价值低。
项目区为乡村田园，农业资源优势突出，森林植被资源所占比重相对较小。农业以稻谷、小麦为主，素菜也占有一定比例；森林为人工林，其主要用于居民烧火燃料，景观效果差，旅游开发价值小。
3、水体资源
具有丰富的地表和地下水资源，水为贯穿整个旅游区的灵魂，具有较高的旅游开发价值。
项目所处区域为农田区，具有地表水系发育良好，以湖泊、溪流、瀑布、田园水塘为主要形态，水资源分布贯穿整个旅游区，形成园区的重点资源，具有较大的旅游开发价值。
4、特产资源
土特产种类相对较少，但现有土特产具有一定的知名度和旅游开发价值。
长寿区主要盛产水稻、柑橘、水产品、生猪和蔬菜，素有“鱼米之乡”的美称，是历来商贾云集之地。主要有以下土特产品：
?长寿沙田柚，形似葫芦、色泽金黄、果肉汁多味浓、醇甜如蜜、细嫩化渣、清香可口，极耐贮运。长寿沙田柚在重庆市长寿区栽培已有百多年历史。并且长寿沙田柚以鲜食为主，有“天然罐头”之美誉。
?血豆腐，血豆腐具有色泽金黄、味咸鲜、腊香、麻爽可口、回味无穷的特色食品。血豆腐因为嵌制猪肉外裹精致豆腐而得名。其外形椭圆，含丰富的蛋白质及多种微量元素，经多道工序独特配方熏制而成，经常食用能增强免疫抵抗能力，增强食欲等多种益处。
?长寿夏橙，长寿区是世界上柑橘生产最适宜的地区之一，品质可与美国名产佛罗里达夏橙相媲美。长寿夏橙果形高桩、颜色深橙、甜酸适度、汁多味浓、细嫩化渣、果香浓郁。
?鲜肉鱼面，干制品，易保管，具有食用、加工方便等特点，其产品低脂肪、高蛋白、营养丰富，食之鲜嫩可口，老少皆宜是上等的鱼肉蛋白营养食品。
?薄脆，薄如纸，色泽鲜美，纯甜芳香，酥而化渣，脆而不碎，益气和血，为长寿独有的特产，在清朝咸丰年间风行长寿及长江一带。是绿色、保健的休闲食品。
（五）丰富的民俗文化背景
项目地所处的重庆地区民俗文化特色突出，有着浓郁深厚的巴文化，极富旅游开发价
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值。
巴渝文化是中国传统文化源远流长的一部分，重庆的民俗风情更是丰富多彩的，重庆的地方戏剧、曲艺、绘画、手工艺品及群众节令活动等都是巴渝风情的体现方式。主要有以土家族为代表的少数民族风俗，比如挥手舞、婚俗等具有特点的风俗、当地特色的手工艺品等。渝人千百年来形成春节拜年、十五观灯、清明祭祖、中秋赏月以及悬酒幌、赶庙会、坐花轿、放风筝等民风民俗,涵盖婚丧嫁娶、文娱游戏、鬼神观念、崇拜禁忌、岁时节令、工商交易等各个范畴。
以重庆火锅为代表的重庆川菜，是中国饮食文化中的一支奇葩。重庆川菜，受几次历史上文化大融合的影响，特别是吸收了江浙菜和粤菜的优点，品味齐全，不断推陈出新是重庆川菜的突出优点，来凤鱼、酸菜鱼、泰安鱼、乌江鱼、花江狗肉、辣子田螺、辣子鸡、泉水鸡、烧鸡公、啤酒鸭、邮亭鲫鱼、泡坛醉鸭??种种新的菜品层出不穷，各领风骚。
二、劣势分析
1、目前的开发条件欠缺
规划区目前属于农业开发的初期阶段，除了一些农田水利设施，基本上还是靠天吃饭的。离现代化农业差距巨大。
2、周边还没有形成现代化都市农业的雏形，有一定的开发风险
3、交通格局有不确定性，特别是新建快速铁路的走向不明确，势必影响该区域布局，因此，政府要从保护龙头农业企业的目的出发，与交通规划部门沟通，尽量让新建铁路的走向与规划区保持一定的空间距离。
三、机遇
无论是国家、重庆市或是长寿区政府，都对农业开发、三农问题、提高农民生活水平等关系到农民切身利益的事情极为重视，出台了很多政策来支持新农村建设，
四、挑战
新农村建设，是个古老又现代的话题，如何建设好新农村，没有一个固定的模式，企业
要走出一条既创新、又要与环境和谐；既要创造效益，又要惠及一方百姓；既要创造崭新的企业文化，又要传承乡土文化的路子，任重而道远。旅游产业作为劳动密集型产业，发展都市型乡村生态休闲农业旅游，是解决失业问题，提高当地就业率的有效途径之一；同时，乡村生态休闲农业，也是撬动城乡一体化发展，推动新农村建设，增加当地农民收入的有效途径之一；政府和社会互动，成为解决目前失业问题严重的关键所在。
五、结论
综上述分析总结，本项目区发展生态休闲农业旅游具有良好优势条件和强大的发展潜力，具体情况如下：
? 本项目区属于城郊乡村，便于结合新农村建设和城乡统筹发展，获取政府及相关部
门的支持；
? 本项目区位于重庆半小时都市圈范围和长寿区近郊，占据了得天独厚的地理区位优
势，非常适宜开发休闲度假产品；
? 本项目区具有极其便捷的交通条件和极强的经济实力背景，具有良好的可进入性和
极强的旅游消费市场作保障，为本项目的开发创造了良好的外部发展环境； ? 本项目区具有复合多样的资源条件基础，生态农业资源和森林资源优势突出，水资
源丰富，在生态休闲度假旅游发展方面极具优势和潜力；
? 本项目地旅游资源个性与特色不鲜明，须利用非常手法，打破资源的瓶颈限制，寻
求新的突破口，发挥整体资源效益最大化，打造可持续发展旅游产业链条。
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第三章：开发定位与发展思路
一、整体定位
（一）总体定位
重庆长寿区福村香耕文化体验园区
结合中国新农村建设战略及重庆城乡统筹发展战略，依托项目地区位条件，整合项目地田园、乡村、山林、民俗等资源为一体，以传统农业中倡导的可持续发展的生态模式为基调，形成良性的生态循环系统，开发有都市农业特色的现代化农业，满足都市向往田园风光、渴望农村文化与生活体验的心理需求，通过营造一种天人合一的和谐生态环境，提供都市乡村休闲新模式。重点开发传统与现代结合的农耕技术的应用、推广、培训；相关的香耕文化体验系列；婚庆；美食；乡村度假五类旅游产品，把整个项目区打造为以水墨田园为主题，重庆地区最具特色的多功能复合型生态农业旅游休闲度假区。
（二）功能定位
核心功能：都市郊区农业示范基地、新农村示范基地 旅游功能：会议住宿、乡村文化体验、田园观光、乡村度假 辅助功能：婚庆、培训教育、美食品尝
其它功能：地产人居、手工艺品生产、农产品配套、农产品交易
（三）形象定位
水墨家园、彩虹之湾
依托项目现有地形地貌资源，依据海拔高度，因地制宜，安排大农业布局和园区建设，按照台地——休闲农业（紫色）、山脊——林带（绿色）、山腰——果树（橙色）、山脚——乡
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村居住带（黄色）；山前平地——耕作区（青色）；福村文化大道（红色）；水系（蓝色）构成彩虹组合；根据整体地形和示范区的版块特性，划分为三大区：七星传说（农业休闲养生区）——蓝色；福村传奇（传统农业区）——黄色；香缘传递（现代农业观光区）——红色。
三元色可以构成一个缤纷的世界，这就是长寿彩虹湾——福村香耕文化园。
（四）市场定位
1、从区域旅游分布细分的市场定位 核心市场 长寿区、重庆城区、涪陵区生态农业商品生产交易、观光休闲、度假婚庆等旅游消费者 拓展市场 除核心市场之外的重庆市其它区县及重庆市周边城乡村农业旅游者 潜在市场 除上述市场之外的国内外随机的会议旅游消费者及乡村农业旅游 者 2、从游客消费行为特征细分的市场定位
一级市场 生态农业观光休闲、会议度假、婚庆美食游客消费市场 二级市场 避暑、养生、民俗体验、培训教育消费市场 三级市场 农产品交易、拓展训练、人居地产消费市场
（五）目标定位
? 国家级都市郊区生态农业综合开发示范区 ? 重庆市新农村建设示范点 ? 重庆城乡统筹建设示范区 ? 重庆民工再就业技能培训基地 ? 重庆特色农业旅游示范样板