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付出代价，即承担损害赔偿责任。赔偿与解除不发生冲突，无论出租人是否通知对方解除合同，都可以要求对方赔偿损失。
2．妥善保管的义务。
《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。“保管不善”，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国《合同法》第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责。
3．不任意改善、增设的义务。
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”这里涉及有益费用的偿还的问题。有益费用，是指承租人支出的，使租赁物价值增加的费用。承租人对租赁物进行改善或者增设他物，使租赁物价值增加的费用，在租赁关系终止时，出租人应当偿还。这是出租人的义务。返还的根据，在于不当得利。所谓不当得利，是指没有合法根据取得利益，并给他人造成损失。偿还的要件是：第一，出租人同意承租人对标的物改善、增设，为之支付费用，或者知道而不表示反对。第二，租赁物所增加的价值，于租赁关系终止时继续存在。偿还的费用额，以现存增价额为限。偿还的时期，是租赁合同终止时。
8-13甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：甲将房屋16间租给乙用于桑拿洗浴经营，租期５年。经营１年时，双方发生争议，甲欲解除合同，收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经营，意应当允许进行必要的装修，否则无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问：哪一方的观点正确？——乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋进行桑拿洗浴经营，按照交易习惯，就应当允许承租人进行必要的装修，否则乙无法实现合同目的。这是按照《合同法》第61条进行补充性解释所必然得到的结论。_
4．租金支付义务。
租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”按该条规定，对租金支付期限的确定有三个递进的层次：第一，要按照约定；第二，没有约定或者约定不明确，按照《合同法》第61条关于补缺的规定确定；第三，按《合同法》第61条不能确定的，以年为时间单位确定租金的交付期限。从《合同法》第226条的规定来看，租金的支付还是体现了“后付主义”。
《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。
5．返还租赁物义务。
“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（《合同法》第235条）。租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后
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状态。
6．收益权。
《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”这里要
注意因果关系。《合同法》第225条的关键词是“因”字。张三把一头耕牛租给李四，用于耕地。这头牛生了一头小牛，小牛应该归属与张三，因为租牛是用于耕地的不是用来繁殖的。
（三）承租人的转租权
转租是权利还是义务。这要看从哪个角度讲。经同意后可以转租，从这个角度讲，是权利。未经同意不得转租，从这个角度讲是义务。
１．转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。对于转租可以这样描述：一个标的物，两个法律关系，三方当事人。转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人推出合同。
２．《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人转租的，应当取得出租人的同意。未经同意擅自转租的，出租人有权通知承租人解除合同。出租人通知承租人解除租赁合同以后，承租人与次承租人之间的合同因失去了前提而不能有效成立。有的学者认为，出租人解除合同后，承租人与次承租人的合同可以继续有效。这种观点没有法律和法理上的依据。出租人同意承租人转租，可以是明示同意，也可以是默示同意。可以是事前的同意，也可以是追认。甲方（出租人）将一台机器出租给乙方（承租人），乙方又将这台机器转租给丙方（次承租人），丙方不放心，将转租的情况告诉甲方，甲方在合理的时间内没有表示反对，应当视为是对转租的追认。3. 次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人）承担责任，承租人应当对出租人承担责任。不论转租是否经过出租人同意，都是如此。如次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任。
4. 承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择行使：第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二，出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。转租不生效的事由是承租人无转租权，擅自处分了他人的财产。转租合同属于效力未定的合同（可追认的合同）。
（四）买卖不破租赁
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此规则，理论上多称为“买卖不破租赁”，实际上，所有权变动还可以因赠与和继承产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。同时根据《担保法》第49条的规定，抵押也不能击破租赁。所有权变动不能击破租赁，是指先有租赁，后发生所有权变动的情况。租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人（买受人、受赠人、继承人）时，承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届至。换一个角度说，新的所有权人取代了原出租人的地位。租赁物是动产还是不动产，不影响该规则的适用。
（五 ） 共同居住人的继续承租权
与出租人签订房屋租赁合同的， 通常是 “ 户主” ， 与户主共同居住的人通常不写入合同之中。 但共同居住的人（一般是近亲属） 是事实上的共同承租人， 换一个角度
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看， 共同居住的人也依法享有居住权。《合同法》 第 234 条规定: “ 承租人在房屋租赁期间死亡的， 与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 ” 一份房屋租赁合同的期限是10 年，当承租人于第５年死亡时，其共同居住者在剩余的时间内有权继续租赁该房屋。有的学者把这种权利称为优先承租权， 但笔者认为， 共同居住人本来就是事实上的共同承租人，故称为优先承租权不妥。有的学者认为，承租人在租赁期间死亡， 同居亲属另有住房不符合继续租赁条件的， 租赁合同终止。 这种观点，考虑到了对公房这种带有福利性租房的情况。 而从《合同法》的规定来看， 共同居住人的继续承租权只有一个条件， 即 ： 与承租人生前共同居住。 是否另有住房在所不问。
（六 ） 租赁合同的法定解除 第六节融资租赁合同_
（ 一 ） 融资租赁合同的概念
“ 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、 租赁物的选择， 向出卖人购买租赁物， 提供给承租人使用， 承租人支付租金的合同 ” （《 合同法 》 第 237 条 ）. “ 融 ” ， 是指流通。 “ 资 ” 是指货币资金。 货币资金的融通， 可以理解为货币资金的流通。 融资租赁合同是通过“ 融物 ” 而融资的合同。 所以 ， 又有人称之为金融合同。融资租赁合同的买方具有双重身份。 至于出卖人是谁， 买的是什么东西， 这是由承租人来选择的。 比如，某省的航空公司需要5架飞机，它就和融资金融机构（ 租赁公司） 商量，由融资机构来买， 买回后再出租给航空公司，然后， 融资租赁机构向航空公司收取租金， 这种合同就是融资租赁合同。融资租赁合同由于比较复杂， 标的额比较大， 因此应当采用书面形式。出卖人买受人（ 出租人）（受让索赔权）承租人
（二 ） 融资租赁合同的特征
1 . 融资租赁合同所指的法律关系有两个， 一个是出卖人与买受人的买卖合同关系， 一个是出租人（ 买受人） 与承租人的租赁合同关系。
2 . 融资租赁合同的出租人是具有融资租赁业务经营资格的企业法人， 一般为租赁公司。 融资租赁经营属于特许经营， 出租人要有金融业务的经营许可。
3 . 融资租赁合同的标的物一般是由出租人按照承租人的要求购买的。 承租人的要求， 一是表现为对出卖人的选择， 一是表现为对租赁物的选择。 出租人购买标的物， 是为了满足承租人对标的物的特殊要求。
4 . 标的物一般是设备、 交通运输工具等价值比较高的动产。 有一种观点认为， 融资合同的租赁物是动产， 还有一种观点认为融资
租赁合同的租赁物包括动产和不动产。我国《合同法》对融资租赁合同的租赁物没有作限制性规定，从实践来看，融资租赁物一般是设备、交通运输等动产，但在法理上不动产作为融资租赁物并无不可，不会影响到融资租赁合同的性质。
5.融资租赁合同的经济功能是通过出租来融资。这就是一般著述上所说的通过融物（以出租作为媒介）来达到融资的目的。应当指出，这里所说的“融资的目的”，是从经济角度而言的。在严格的法律意义上，融资租赁合同的目的有两个：一个是出租人的目的，即通过出租标的物而换取租金；另一个是承租人的目的，通过交付租金而取得对标的物的使用、收益权。考虑到融资租赁合同融资的经济功能，《合同法》第243条规定：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成
本以及出租人的合理利润确定。”这就从法律上排除了承租人以融资租赁合同的租金标准高于传统租赁合同的标准而导致显失公平的理由主张撤销的可能性。
（三）融资租赁合同与租赁合同的区别 1.在传统租赁中，出租人的租赁物一般是出租人在订立合同前就拥有的，并不是根据特定承租人的特殊需要专门购买的。而在融
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资租赁合同中，出租人要按承租人的特殊需要，向承租人指定的出卖人购买，出租人购买标的物的行为与其出租标的物的行为是紧密联系在一起的。由此产生两个有关联的法律关系，一是买卖，二是出租，买卖是为出租服务的。
2.在传统的租赁中，租赁物是不动产和动产。在融资租赁中，租赁物主要是指动产。 3.在传统的租赁中，租期受到法律的限制。租赁期间不能超过20年，超过20年的，超过部分无效（《合同法》第214条第1款）。融资租赁合同未作限制性的规定。
4.在传统的租赁中，出租人承担维修义务，另有约定的除外。在融资租赁中，维修义务由承租人承担。
5.在传统的租赁中，租期届满，出租人收回租赁物，而对于融资租赁，则依照约定有三种情况：一是返还；二是续租；三是归承租人。
（一）出卖人的义务
1．交付标的物的义务和权利。
“出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利”（《合同法》第239条）。
买受人可以指定承租人代为受领（实践中多为承租人代为受领）以避免支出无谓的费用。
2．瑕疵担保义务。
出卖人与买受人建立买卖合同关系，依法具有瑕疵担保义务。出卖人不履行瑕疵担保义务或者履行有瑕疵的，买受人（出租人）可以依照约定将索赔权转让给承租人。《合同法》第240条规定：“出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。”
3．收取价金的权利。
（二）出租人的义务和权利 1．向出卖人支付价金的义务。
出租人相对于出卖人，就是买受人。其支付价金的义务是不言而喻的。 2．不得任意变更买卖合同的义务。
“出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容”
（《合同法》第241条）。擅自变更买卖合同的内容，会损害承租人的利益，影响到其合同目的的实现。
3．取回权
“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产”（《合同法》第242条）。当承租人破产时，出租人可以取回。当租赁期限届至时，也可以取回。当承租人违约时，也可以取回。
4．租赁物不符合租赁合同目的时的责任。
“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外”（《合同法》第244条）。
5．权利瑕疵担保责任。
“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用”（《合同法》第245条）。这是关于权利瑕疵担保责任的规定，即出租人担保标的物不被第三人（出卖人等）追夺，不被第三人主张任何权利（包括不被第三人主张知识产权）。
6．对第三人造成侵害的免责。
“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不
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承担责任”（《合同法》第246条）。该条主要是指标的物瑕疵对第三人造成损害的免责。它不包括工伤等情况。如果承租人对标的物操作不当造成第三人损害，自然要承担责任。
（三）承租人的义务和权利 1．保管、使用和维修义务。 “承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务”（《合同法》第247条）。融资租赁期间较长，而且带有融资性质，因此法律规定由承租人承担维修义务。
2．支付租金义务。 这是承租人的主要义务。“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”（《合同法》第248条）。出租人要求支付全部租金，就消灭了承租人分期付款的期限利益。出租人通知承租人解除合同，通知送达后合同解除，已经履行的部分继续有效，理由是：融资租赁合同是持续性合同。
3．要求部分返还的权利。
“当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还”（《合同法》第249条）。
4．租赁物的返还义务。
“出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人”（《合同法》第250条）。租赁物在租赁期间届满后有三种前途：第一，返还；第二，作
价给承租人；第三，续租。
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