E.以上都是
10．房地产投资地段位置的选择中的合意性是指（ ABCDE ）。 A.自然环境的合意性 B.生存环境的合意性 C.经济社会文化发展的合意性 D.预测未来发展的合意性 E.以上都是
三、名词解释
1．盈亏平衡点:又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。通常是指全部销售收入 等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即亏平衡点的销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额。
2．敏感性分析:是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。敏感性因素一般可选择主要参数（如销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等）进行分析。若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。
3．房地产投资的购买力风险:是指由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多的东西，也就是说购买力下降。
4．国防景气指数：是指全国房地产开发业景气指数的简称，是国家统计局以经济周期理论和宏观经济预警、监测方法为理论依据，根据中国房地产业投资统计的实际情况编制的综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数。
5．房地产抵押贷款常数：简称抵押余额，是指在房地产抵押贷款的清偿过程中，如果贷款额为1元，每月应该偿还的数额。
四、简答题
1．盈亏平衡分析的不足之处主要有哪些？
答：表现在：它假定产量等于销售量，在项目寿命周期内市场变化纷繁复杂，项目产品的产量完全等于销售量的可能性有，但不是很大;它所采取的数据必须是正常年份的数据，而投产后各年情况不尽相同，正常生产年份数据不易选定；它只能就各不确定性因素对项目的盈利水平进行分析，而不能就各不确定性因素对投资项目经济效益指标和投资方案影响的敏感性程度进行分析。后者必须借助于敏感性分析法。
2．房地产投资最主要的风险有哪些？
答：1.财务风险 2.利息风险 3.变现风险 4.购买力风险 5.经营风险 6.社会风险 7.自然风险
3．什么是房地产投资策略？简述包括哪几要素。
答：房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。 1.房地产投资地段位置的选择 2.房地产投资质量功能的选择 3.房地产投资市场的选择 4.房地产投资经营形式的选择 5.房地产投资时间的选择
五、计算题
1．设某工厂设计年产量为50万件产品，每件售价（P）14元，单位变动成本（V）为10元/件，固定成本（F）60万元。试求用产量（Q）、销售收入（R）、生产能力利用率（S）、产品价格等表示的盈亏平衡点和产销量安全度、价格安全度。
F60解：盈亏平衡产销量Q*=P?V=14?10=15（万件）
盈亏平衡销售收入R*= Q**P=15*14=210（万件）
Q*15Q盈亏平衡生产能力利用率S*=0=50=0.3=30%
F?V60Q盈亏平衡产品销售单价P*=0=50+10=11.2（元/件）
产销量安全度=1- S*=1-30%=70%
P*11.2P价格安全度=1-0=1-14=20%
2．已知某产品的生产成本函数和销售收入函数分别为：TC=180000+100Q+0.01Q2，TR=300Q-0.01Q2，试求其盈亏平衡产销量和最大盈利产销量。
解：在盈亏平衡点，TC=TR 则
180000+100Q+0.01Q2=300Q-0.01 Q2 Q2-10000Q+9000000=0 解得：Q1=1000 Q2=9000
即当实际产量Q小于1000或大于9000时，企业会发生亏损，盈利的产销量范围市1000 利润函数m=TR –TC = -0.02 Q+200Q-180000 2 求利润最大时的产销量，须 dm=-0.04Q+200=0 dQQ=5000 d2m由于=-0.04＜０ 2dQ所以当Ｑ＝５０００ 时，可实现最大盈利 3．房地产开发公司年开发建设能力为60000平方米，固定成本为5768万元，每平方米的变动成本为1552.2元，假定每平方米计划售价为3200元，每平方米税金及附加费为280元，求该公司用开发建设面积、销售价格、生产能力利用率及销售收入表示的盈亏平衡点。 解：（1）Q*= 57680000 =42170（平方米） 3200-1552.2-280 Nq= 60000-42170 *100%=29.72% 60000 说明该公司的保本产量为42170平方米，产（销）量允许降低的最大幅度为29.72%。 （2）P*= 57680000 +1552.2+280=2793.5(元/平方米） 60000 Np= 3200-2793.5 *100%=12.7% 3200 说明该公司可以在保证不亏损的情况下，讲产品售价由原计划的没平方米3200元降至2793.5元，最大允许降幅为12.7%。 （3）S*= 57680000 *100%=70.28% 60000*(3200-1552.2-280) 或S*= 42170 *100%=70.28% 60000 说明该公司实际产销量只需达到开发建设能力的70.28%即可保本。 （4）TR*=3200*42170=134944000（元） NTR=3200* 60000-134944000 *100%=29.72% 3200*60000 说明该公司年销售收入只要达到13494.4万元即可保本，由原计划年销售收入19200万元的最大允许下降幅度为29.72%，项目在年销售收入上具有较强的承受市场风险的能力。 4．某人进行房地产抵押贷款，抵押贷款数额为80000元，贷款期限为30年，年名义利率为12％，试计算还款10年后的贷款余额。 解：第一步，求每月付款额MP 已知n=30年，RN=12%,所以抵押常数M为 M=（A/P,Rn/12,12*n) = (A/P,1%,360) = 1% 1-(1+1%)-360 =0.010286 又因为P=80000元，故每月付款额为MP为 MP=P*M=80000*0.010286=822.89（元） 第二步 计算还款t年后的贷款余额Bt: 因为t=10，故所求贷款余额为 B10=MP*(P/A,RN/12,12*(n-t)) =MP*(P/A,1%,12*20) =822.89* 1-(1+1%)-240 1% =822.89*90.819 =74734.05(元） 所以，还款10后的贷款余额为74734.05元。 繁昌县电大《投资分析》第三次作业（第六章－第八章） 一、单项选择题 1．下列哪项股票是混合证券，具有公司债券和股票两种特性（ B ）。 A.普通股 B.优先股 C.后配股 D.议决权股 2．下列股票类型中，含有股票可由公司赎回特征的股票是（ B ）。 A.普通股 B.优先股 C.后配股 D.议决权股 3．如果投资永久持有某只股票，且各期每股分配的股利相同都是2元，投资者预期投资回报率为16％，那么这只股票的现值是（ A ）。 A.12.50 B.13 C.14.5 D.13.5 4．下列说法错误的是（ D ）。 A.商品价格上涨幅度过大，股价不会相应上升，反而会下降 B.物价上涨，商品市场的交易呈现繁荣兴旺时，股票可能会下跌 C.物价持续上涨，可能导致股票需求降低，股价下降 D.一般而言，如果一国货币升值，股价就会下降 5．空中楼阁理论提出者是（ A ）。 A.经济学家凯恩斯 B.美国人R.N.艾略特 C.美国人查尔斯.J.柯林斯 D.博尔顿 6．下列哪项预示着后市可能下跌（ A ）。 A. B. C. D. 7．一般说来，债券投资和储蓄存款相比，下列说法错误的是（ D ）。 A.储蓄存款的安全性高于债券投资 B.债券投资的收益率通常高于储蓄存款 C.债券的流动性高于储蓄存款 D.债券的期限比储蓄存款长 8．债券的到期收益率是指（ C ）。 A.当债券以折价方式卖出时，低于息票率；当以溢价方式卖出时，高于息票率 B.以任何所得的利息支付都是以息票率再投资这一假定为基础的 C.使所支付款项的现值等于债券价格的折现率 D.建立在所得的利息支付都以将来的市场利率再投资这一假定基础上 9．下列策略中，属于主动型或积极型的投资策略的是（ B ）。 A.买持策略 B.利率调整策略 C.利率免疫策略 D.卖持策略 10．现有新发行的3年期的债券面值为1000元，以后每半年支付利息50元，市场收益为