1.2养老地产案例
1.2.1美国
（1）社会背景
30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因。 A．美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 B．经济发达程度客观上要求老年住宅出现。
C．政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。 D．老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。 （2）养老模式
以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求。
养老模式总结 项目 概览 方式——老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。 分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会运作方式 兴办，政府给予部分津贴。 开发主体 产品与配套 组织的活动较多。 住宅类型 独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。 以开发商为主，教会及政府为辅。 规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和内 容 美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用“以房养老”的家庭养老
（3）典型案例
美国太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。
客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足
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其特殊的生活、交往、活动等需求。除亚利ookkkkkkk桑那州的太阳城配有大量的配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动的项目，没有医疗、护理等的设施配套。
太阳城开发模式的九大特征： A．属于住宅开发性质； B．盈利模式以住宅销售为主； C．限定55岁以上的老人才能入住； D．专为健康活跃老人提供会所和户外设施；
E．没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基
础配套，社区内不建设相应设施；
F．一般位郊区区位，占地大，容积率低，以独栋、联排、多层等住宅产
品为主，精装修，拎包即住； G．房价便宜；
H．附近配有专为社区服务的商业中心；
I．兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。
可借鉴之处： A．住宅立项，利用销售住宅迅速回现；
B．客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满
足其特殊的生活、交往、活动等需求。
C．不设医疗护理等配套设施，降低前期投入成本，提高资金使用效率，
降低开发风险。
D．在市场和产业链日趋成熟时，与分时度假管理公司合作开发，招商提
前，在项目开始时便实现订单生产。
不可借鉴之处： A．中国人口众多，不适合兴建低密度、单体的住宅产品，建筑形式可考
虑以多层、小高层为主；
B．中国社会的公共医疗资源匮乏，大市政基础配套实施不够完善，如社
区内不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大的影响客户的消费
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选择。
（4）案例链接：亚利桑那太阳城
该项目从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。项目由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发，只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。
项目现有总人口超过40000，350多家俱乐部，7个娱乐中心，是美国最大的老年社区之一。
1.2.2北欧
（1）社会背景
生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。 A．60岁以上人口数量占到23%以上。
B．经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。 C．社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。 D．气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。 （2）养老模式
政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选。
养老模式总结 项目 概览 同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。 运作方式 政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要5
内 容 北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，来源。 开发主体 产品与配套 提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。 住宅类型 老年公寓，异地老年社区。 政府 在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人
（3）案例链接：VINDEREN老年公寓
运作方式：政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公
司进行运作。
产品及配套：VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人
住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人白天活动中心等公共设施。
在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。
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1.2.3德国
（1）社会背景
二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。
A．50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。 B．死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。
（2）养老模式
养老模式总结 项目 概览 拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。 政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主运作方式 与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。 开发主体 产品与配套 住宅类型 以开发商和政府为主。 无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。 独立式住宅、老年公寓。 内 容 德国养老分为两大体系：老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政
（3）案例链接：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓
运作方式：慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前
通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。
产品及配套：设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、
休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。
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