目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。 C．开发要素：扶持政策、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系。 D．产品形式：
产品形式 综合性养老社区 单元式养老公寓 安养养护机构 社区嵌入式养老服务 健康管理型商业服务 产品卖点 卖房子 卖房间 卖床位 卖人工 卖疗程
E．开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实
力要求较高、客户接受度低。
F．解决对策：政策上，要有针对性的寻求支持，且要形成有效文件；资
金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。
2.3市场政策
从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面，具体地方政策条款详见本文附件。
国内老年地产相关政策
1．营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。
依据《中华人民共和国营业税暂行条例》
2．所得税：对由民政部门审核批准，并核发《市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。
依据：《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》
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3．地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。
依据：《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》
4．财政补贴：（北京：）社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（上海：）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（沈阳：）沈阳市针对民办养老机构新增每张床位一次性补助2000元；市区每人每月补贴100元，郊区县每人每月补贴80元。
5．开发建设：在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。
依据：《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》
2.4开发商动向
万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。 2.4.1万科
万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。
2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”（详见后文案例介绍），采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，但规模都较小。
2012年8月22日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。 2.4.2绿地
绿地·21城孝贤坊。
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2.4.3首创
2012年4月，首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。
北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。 2.4.4保利
2011年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。
保利地产首个养老服务项目——保利?西塘越，项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓，3300平米私人高尚会所，近9000平米康复理疗中心。
此外，保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。 2.4.5绿城
如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验第二次转型，而发展重点布局则放在养老地产上。
2007年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。
2012年，绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目正是以养老地产为主题开发，项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用。 2.4.6保险资金
除了万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产之外，以泰康人寿、
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中国人寿、合众人寿、中国平安等为代表的保险资金也纷纷囤地。
2009年11月泰康人寿首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，将于2013年至2014年建成。据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。
中国人寿已经选定了一家美国的养老养生机构作为合作对象，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，在拟建设的北京新机场旁边，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南 。
2011年，合众人寿投资打造的“合众健康社区”在湖北武汉蔡甸区举行了奠基仪式。该项目预计投资80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。
中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。
2.5辽宁省老年人口与养老机构情况
2.5.1辽宁省老龄人口现状
《辽宁省2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》中显示，2011年末，全省总人口为4269万人，60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，与2010年相比,老年人口增加近33万人，增幅为4.76%。按此增幅速度，预计截至2012年末，我省老年人口约760万人。我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的13.70%相比，高出3.26个百分点。
在全省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万。从分布上看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。
图1：辽宁省各市老年人口分布示意图
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图2：辽宁省各市老年人口比例及城镇、农村老龄人口情况
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