1.2.4日本
（1）社会背景
日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。
（2）养老模式
居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎。
养老模式总结 项目 概览 等老人福利设施中，“两代居”的家庭养老模式在日本非常普遍。 福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房运作方式 租补贴；押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。 开发主体 产品与配套 对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。 住宅类型 独立式住宅、老年公寓，老年社区。 民间建设，政府出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究。 主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，内 容 日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心
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（3）案例链接：港北新城
运作方式：开发商建设，政府征用，专业公司运营。
产品及配套：提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老
龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。 日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。
1.2.5新加坡
（1）社会背景
经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期。 A．65岁以上的老年人达到了8.7％，新生人口下降明显，未来人口压力
快速增长。
B．经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。
C．以华人为主，遵循传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独
居住养老需求增加。
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（2）养老模式
政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所
养老模式总结 项目 内 容 由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已概览 达41％。同时政府也为希望单独居住的老年人提供了“乐龄公寓”，产权30年，可延长10年。 政府是养老设施建设的投资主体，提供90％的建设资金，对养老机构各运作方式 项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。 开发主体 政府。 组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12层到14产品与配套 层的精装修板式高层，户型分为35平方米和45平方米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。 住宅类型 组屋（多代居），乐龄公寓（独居老人）
（3）案例链接：乐龄公寓 运作方式：政府投资建设及运营。
产品及配套：“乐龄公寓”一般为高12层到14层板式高层，每户一般有
一个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供子女探访活动。
内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。
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1.3国外养老地产模式借鉴
1、运作方式
（1）完善的社会保障制度、金融服务体系、加强老年人的支付能力； （2）后期通过专业化运营，提高服务质量； 2、开发主体
（1）允许开发商进入养老地产领域提供不同收入人群的以不同层次的养老需求；
（2）政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务； 3、产品与配套
（1）产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设计不同的产品；
（2）良好的医疗，各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老年人组织的各种活动； 4、住宅模式
（1）不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。
述评：发达国家经济体系和社会保障制度相对完善，在养老地产这块发展的也
较为成熟，开发主体多以政府为主，且有较高的福利政策以及完备的配套设施予以支持。相比较而言，如做大规模、综合性养老社区项目，美国模式参考价值大一些；如做小规模的、社区嵌入式的项目，日本和新
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加坡的模式可以借鉴一下。
2．国内养老地产市场分析
2.1市场潜力
A．市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。2011年全国60岁以
上老年人口1.85亿，占总人口的13.70%。辽宁省60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，高出全国3.26个百分点。 B．较强购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子
女赡养+社会福利+其它）。
C．潜在购买欲：养老观念逐渐转变。三个客观条件（4-2-1型家庭结构、
优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。 D．供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.85亿，现有
养老机构提供的床位约为342.3张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家-7%社区-3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。
2.2市场开发
A．发展阶段：养老机构——老年公寓——养老社区；
我国目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。
养老模式 家庭养老 机构养老 社区养老 传统 以子女照顾为主 门服务为主 敬老院 很少 大型养老社区 会员制养老俱乐部 倒按揭或分时度假式的新型 以社会养老服务机构上
B．开发理念：专业式养老、主题式养老；
专业式养老：养老机构或综合型的专业养老项目； 主题式养老：指在社区中配建养老住宅的房地产项目；
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