目 录
第1章 绪论 ............................................... 1
1.1 选题目的及意义 .............................................. 1 1.2 研究思路 .................................................... 1
第2章 住房抵押贷款证券化概述 ............................. 2
2.1 住房抵押贷款证券化的概念 .................................... 2 2.2 美国住房抵押贷款证券化的发展 ................................ 2 2.3 美国住房抵押贷款证券化的特点 ................................ 3
2.3.1政府对住房抵押贷款证券化的积极干预和扶持 ............... 3 2.3.2政府性住宅金融机构和商业性住宅金融机构分工协作 ......... 4 2.3.3信用增强和评级机构发展成熟 ............................. 4 2.4 住房抵押贷款证券化的运作 .................................... 4
2.4.1确定证券化资产，组成资产池 ............................. 5 2.4.2设立特殊目的机构 ....................................... 5 2.4.3 SPV购买贷款组合，实现贷款组合的真实出售 ............... 5 2.4.4信用增级与信用评级 ..................................... 6 2.4.5住房抵押贷款证券的销售 ................................. 6 2.4.6住房抵押贷款证券的后期管理 ............................. 6
第3章 我国住房抵押贷款证券化的发展 ....................... 8
3.1 国内住房抵押贷款证券化的发展进程 ............................ 8 3.2 建设银行住房抵押贷款证券化的实践 ............................ 9
3.2.1“建元2005-l”的发行情况 ............................... 9 3.2.2“建元2007-l”的发行情况 ............................... 9 3.3 国内住房抵押贷款证券化的特点 ............................... 10
3.3.1以信托方式实现住房抵押贷款证券化 ...................... 10 3.3.2机构投资者类型较为单一 ................................ 10 3.3.3信用增级形式灵活，政府不提供担保 ...................... 10 3.4 我国发展住房抵押贷款证券化的作用及意义 ..................... 11
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3.4.1有利于商业银行业务的发展 .............................. 11 3.4.2有利于完善金融体系 .................................... 11 3.4.3有利于促进房地产行业的发展 ............................ 12
第4章 我国发展住房抵押贷款证券化的障碍因素 .............. 13
4.1 商业银行缺乏积极性 ......................................... 13 4.2 住房抵押贷款证券化一级市场不完善 ........................... 13
4.2.1住房抵押贷款市场发展迅速但规模不大 .................... 13 4.2.2缺乏完善的个人信用登记制度 ............................ 14 4.2.3信用增级困难 .......................................... 14 4.2.4房屋产权不清晰 ........................................ 14 4.3 住房抵押贷款证券化二级市场不完善 ........................... 15
4.3.1机构投资者缺位导致二级市场交易冷淡 .................... 15 4.3.2缺乏完善的中介服务机构和专业人才 ...................... 15 4.4 制度和法律障碍 ............................................. 16
4.4.1SPV设立的障碍 ......................................... 16 4.4.2会计制度和税收制度的障碍 .............................. 16 4.4.3抵押物处置难和抵押权转移的法律障碍问题 ................ 17
第5章 促进住房抵押贷款证券化健康发展的对策 .............. 18
5.1 建立高效运作的信息系统 ..................................... 18 5.2 完善住房抵押贷款证券化一级市场 ............................. 18
5.2.1扩大一级市场规模，规范操作，控制贷款质量 .............. 18 5.2.2完善个人信用制度 ...................................... 18 5.2.3建立和完善信用保险担保机构 ............................ 19 5.3 完善住房抵押贷款证券化二级市场 ............................. 20
5.3.1大力培育机构投资者 .................................... 20 5.3.2提高中介服务机构的质量，培养专业人才 .................. 20 5.4 建立健全法律法规制度体系 .................................... 21
5.4.1建立证券化专门机构SPV ................................. 22 5.4.2完善会计和税收制度 .................................... 22
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5.4.3住房抵押贷款转让时面临的法律问题之解决对策 ............ 23 5.5 完善金融监管 ............................................... 23
第6章 结语 ............................................... 24 参考文献 .................................. 错误！未定义书签。 致 谢 .................................................. 24
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第1章 绪论
1.1 选题目的及意义
住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。当前我国能够通过股权方式融资的房地产公司十分有限，通过银行贷款融资的方式的风险在不断累积，房地产开发的资金缺口则会随着房地产贷款政策的逐步收紧而进一步放大，住房市场对银行住房低押贷款证券化业务的需求日益增强。住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟, 随着我国住房体制改革的深化, 也逐步与国际接轨，发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口以促进房地产业正常的生态运转、降低金融机构风险、提供多样化的投资工具、分散投资风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。同时，住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。
1.2 研究思路
本论文研究的总体思路是:在参阅大量国内外住房抵押贷款证券化以及一些法律政策的相关文献的基础上，首先将住房抵押贷款证券化的相关概念、内容及本文分析中所需要用到的一些内容进行归纳总结；其次通过对国内外住房抵押贷款证券化的发展及我国所处的现状进行分析，得出了国内外住房抵押贷款证券化的不同特点及他们之间大致相同的运作模式，并指出当下我国发展住房抵押贷款证券化的积极意义。接下来笔者通过对阻碍我国住房抵押贷款证券化市场发展的一些因素进行总结，并通过对比美国在这方面的一些先进的经验后，得出对中国住房抵押贷款证券化发展的一些启示，并在此基础上提出了化解发展我国住房抵押贷款证券化的障碍因素的对策。本文旨在从住房抵押贷款证券化过程中存在的困难出发，提出完善发展市场及相关法律法规的相关政策的建议，以促进我国住房抵押贷款证券化市场的健康快速发展。
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第2章 住房抵押贷款证券化概述
2.1 住房抵押贷款证券化的概念
住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款按照一定标准进行组合包装，汇集重组为抵押贷款群池，由特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，即SPV，一般是政府成立的专门机构和信托公司）以现金方式购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券形式出售给投资者的融资过程。发行募集的资金用于支付购买抵押贷款的价款, 而投资者相应获得主要由住房抵押贷款利息构成的收益。
发行住房抵押贷款证券本质上是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
2.2 美国住房抵押贷款证券化的发展
美国是实行住房抵押贷款证券化最早的国家，也是住房抵押贷款证券化发展最发达和成熟的国家，对我国的住房抵押贷款证券化发展具有很高的借鉴意义，下面对美国住房抵押贷款证券化发展进行介绍和分析。
20世纪60年代的美国，通货膨胀率高，利率攀升，银行短期负债成本高， 同时银行的存款被大量提取，面对日益严重的资产流动性不足问题，美国政府政府先后建立起国民抵押协会（GNMA）、联邦国民抵押协会（FNMA ）和联邦住房贷款抵押公司（FHLMC），由此启动了住房抵押贷款二级市场。1968 年美国政府国民抵押协会首次发行住房抵押贷款支持证券，标志着资产证券化的问世，随后的30年间，MBS 发展迅猛。1990年，MBS占住房抵押贷款余额的39.9%，到2000年则上升到55. 7%， 住房抵押贷款证券已经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。1996年至2007年随着房地产市场的繁荣，美国的MBS开始了飞速的发展。美国市场上的MBS大抵分为政府支持机构(房利美、房地美)发行和非政府支持机构发行两大类。由美国证券业协会统计数据显示，政府支持机构(房利美、房地美)在MBS的发行上一直居于主导地位，是促进MBS飞速发展的主导力量。
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