第3章 我国住房抵押贷款证券化的发展
3.1 国内住房抵押贷款证券化的发展进程
虽然我国资产证券化的起步较晚，但在金融管理当局的大力推进和金融机构 的积极参与下，我国的资产证券化也快速发展起来，在2005 年之前一直处于理论研究阶段。
早在20世90年代, 住房贷款证券化的呼声越来越高，1992年，海南首推“地产投资券”, 这是我国住房贷款证券化的首次尝试。
1998年，中国人民银行牵头组织了“住宅抵押贷款证券化研究”, 表明中央银行已开始关注这项业务。
1999年，由深圳平安保险公司倡导, 深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组, 研究住宅抵押贷款证券化, 并提出住房贷款证券化试点方案。1999年9月，中国建设银行向中国人民银行提出发行住房抵押贷款证券，未获批准。
2000年底,中国建设银行和中国工商银行相继被中国人民银行批准为 MBS的试点单位。这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。但由于诸多原因，2000年住房抵押贷款证券化并没有实施。
2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。中国建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件, 筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务, 并在上海成立了麦格理管理咨询(上海)有限公司, 开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。
2003 年人民银行发布《2002 年中国货币政策执行报告》，首次提出了“积极推进住房贷款证券化”， 这标志着在我国探索了近10 年的住房贷款证券化进入启动阶段。同年7月，由财政部、证监会、银监会、中国人民银行、部分资产管理公司以及研究机构的相关人员组成的“资产证券化推进工作小组”成立，该小组承担一系列资产证券化、法制化的前期调研工作，并提交相应的立法草案。
2005 年初国家开发银行和中国建设银行分别被批准为信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点单位。
2007年12月,建行发行第二单个人住房抵押贷款支持证券─“建元2007-1个
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人住房抵押贷款支持证券”。
除此之外,民生银行的商业银行地产抵押贷款证券化已通过审批还未正式发行。同时,中国农民银行,招商银行等商业银行也对住房抵押贷款证券化抱有很大的兴趣。
3.2 建设银行住房抵押贷款证券化的实践
3.2.1“建元2005-l”的发行情况
2005 年12 月15 日，中国建设银行推出了国内首单个人住房抵押贷款证 券化产品—“建元2005-1 个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”，由中信信托投资有限责任公司公开发行，并于2006 年2月20日在银行间债券市场上市交易。“建元2005-1” 正式进入全国银行间债券市场，标志着我国住房抵押贷款证券化进入了一个新的历程。2005年也因此被称为资产证券化元年。
“建元2005-1”采用按月还本付息的计息方式，每月26 日为支付日。中国建设银行本身购买了其中9050 万元的次级资产支持证券，其余的29.26 亿元优先级资产支持证券按照不同信用评级分为A、B、C三级。此外，“建元2005-1”总共有51 家机构作为一级分销商认购， 其中商业银行21 家。 3.2.2“建元2007-l”的发行情况
在“建元2005-1” 成功发行的基础上，2007年12月14日，建行发行了第二 单住房抵押贷款证券化产品—“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”。“建元2007-1” MBS 产品由中诚信托投资有限责任公司公开发行，发行总额为41.6 亿元人民币，分为优先级和次级两类。其中，公开发行的优先级规模为40.21亿元，而次级规模为1.39亿元。
证券采取簿记建档方式发行，优先级证券采用浮动利率，票面利率为“优先级资产支持证券基准利率” 加上相应级别的“优先级资产支持证券基本利差”，基准利率为人民银行公布的一年期定期存款利率，利差根据簿记建档结果确定，并在《发行结果公告》中反映，基准利率每半年调整一次，每月付本息一次。
优先级证券中又分为A、B、C三级，A级资产支持证券和B级资产支持证券获准在全国银行间债券市场上市后，将在全国银行间债券市场进行交易。C 级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让。次级资产支持证券不进行转让交易。A、B、C三级证券分别获得联合资信的\AAA\、 \A\和 \BBB\评级，A级的本金
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和利息支付优先级最高，其次是B级，然后是C级。次级证券本金和收益的支付都在优先级证券的本息支付之后。
3.3 国内住房抵押贷款证券化的特点
根据中国开展的一系列的住房抵押贷款证券化的试点工作，我们发现中国的住房抵押贷款证券化有以下几个特点。 3.3.1以信托方式实现住房抵押贷款证券化
资产证券化的关键是要实现“真实出售”和“破产隔离”，但目前看来，只有美国模式符合资产证券化的要求。若我国按照美国模式设立SPV 存在法律上和管理权限上的障碍。根据《信贷资产证券化试点管理办法》,我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。 我国首只住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1” 就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
3.3.2机构投资者类型较为单一
目前，我国MBS 只能在银行间债券市场进行交易。交易参与机构都是以银行为主体的金融机构，养老基金、保险基金以及个人投资者都没有参与其中。一方面是因为我国住房抵押贷款证券化业务起步较晚，相关的金融制度、法律法规还不完善，逐步向中小投资者开放，能够避免市场的非理性行为，可积累经验，保护中小投资者的利益；另一方面，MBS是固定收益型的风险债券，它的风险收益与传统的企业债券、其他固定收益证券有很大的不同，对风险管理要求较高，而机构投资者在这一方面比较成熟。
从国外成熟的证券化市场的实践来看，只有切实保护中小投资者的利益，才能保证住房抵押贷款证券化市场健康有序的发展。这就需要我们进一步的完善相应的法律法规。
3.3.3信用增级形式灵活，政府不提供担保
我国MBS的信用增级形式灵活多样，可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定：“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、
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担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部信用增级提供了法律上的支撑。同时,我国《担保法》第8条明确规定：“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”毫无疑问，政府不能为住房抵押贷款提供信用担保也将成为我国住房抵押贷款证券化的发展的一大障碍。
3.4 我国发展住房抵押贷款证券化的作用及意义
3.4.1有利于商业银行业务的发展
加速实行住房抵押贷款证券化可以增强我国商业银行信贷资金的流动性，改变银行资产短存长贷的结构，优化资产负债结构，使其合理配置资金，实现安全性、流动性和盈利性的最佳平衡，分散风险，提高银行的盈利能力。住房抵押贷款证券化能增加资金的流动性，是处理商业银行不良资产的一种有效手段。房地产贷款一般期限长，流动性差，容易形成呆帐和风险。通过房地产证券化可以解决银行存贷款期限不对称的矛盾，对不良贷款进行转移和隔离，从而提高资产流动性，改善经营业绩，解决了银行短存长贷的矛盾。与此同时，由于房地产证券化的实施，使原本集中在银行这里的风险，通过机制重新分配给了不同的投资者，大大降低了银行风险，也为银行开辟了新的融资途径。
房地产证券化后,银行可以把所发放的房地产抵押贷款卖出,这样既可以满足广大中小投资者参与不动产投资的愿望。也有利于建立长期稳定的不动产资本市场,在解决了银行短存长贷的矛盾的同时,也促使社会资金源源不断地流向房地产业,从而减轻银行偿贷压力,降低房地产业的融资成本。 3.4.2有利于完善金融体系
发行以住房抵押贷款资产为担保的证券，满足了很大一部分的机构和私人投资者的投资需求，对完善我国金融体系有重要作用。MBS为资本市场提供了流动性强、风险小、收益稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资转化, 实现货币市场与资本市场对接,推动我国资本市场发展。另外，由于MBS是一项系统工程, 涉及银行、特殊目的机构(SPV) 、信用评级机构、资产管理机构、证券公司和个人投资者等诸多方面,其成功运作需要配套的信用评级制度、发行上市制度、担保制度、会计和审计制度、税收制度、金融监管制度等多方面的法规制度的支持。而推行MBS业务客观上有利于促进这些制度的出台, 从而有利于我国整个金
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融体系的完善。
3.4.3有利于促进房地产行业的发展
据国家统计局统计，2003 年末，全国人均居住面积在10 平方米以下的家庭还有257.5836 万户，说明我国住宅市场潜力巨大。从国内目前的情况上来看，房价收入比远远高于国际公认的水平，按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，而我国的房价是家庭年收入的8-14倍，住房消费市场很难启动。要想启动住房消费市场，其关键问题是提高居民的购买力，能够向居民提供长期的、大量的抵押贷款。实行住房抵押贷款证券化可以长期源源不断地为银行提供巨额资金，弥补银行住房抵押贷款资金不足问题。商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，由于可贷资金宽裕, 人们获得长期信用的实际成本将大为降低, 从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力, 从而启动住房消费市场，促进房地产业的发展。
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