第5章 促进住房抵押贷款证券化健康发展的对策
5.1 建立高效运作的信息系统
在一个证券化的住房抵押贷款组合中，通常包括上千个贷款合同，要保证每一笔还款都能进入证券化机构指定的账户，就必须要借助有效的信息系统。此外，证券化是一个动态过程，必须通过严密的体系来保证证券化的完成。住房抵押贷款的信息系统主要包括收集还款、管理还款和监控抵押贷款的信息。
5.2 完善住房抵押贷款证券化一级市场
5.2.1扩大一级市场规模，规范操作，控制贷款质量
首先，要扩大住房抵押贷款一级市场规模，增大整个贷款总额及其所占GDP的比重。商业银行应以需求为导向，推行个性化服务，以吸引消费者，形成更大的住房抵押贷款消费组群，扩大住房抵押贷款一级市场规模。只有有相应的贷款存量规模作保证,我们才能在有限规模的资产池中组合出在期限、利率、违约率、提前清偿率和房产性质等方面相同的抵押贷款群组。并在此基础上有效地对资产池中的抵押贷款群组进行信用增级的标准化处理。其次，尽快出台相关法律法规，规范贷款标准、贷款程序、贷款格式等，统一贷款的发放条件，形成统一的住房抵押贷款体系。 5.2.2完善个人信用制度
个人信用制度是否完善不仅关系到住房抵押贷款市场的发展, 而且直接影响到整个消费信贷的未来发展趋势。
首先，要完善个人征信制度。人行个人征信系统于2005年开始启用，从目前个人征信系统的信息查询情况看，由于该系统尚处于应用初期，很多信息均未 建立起来，短期内还不能作为个人信用调查和评价的主要依据。但从发展的眼光看，随着人行征信系统的建设、相关部门和机构的重视与配合，同时随着社会信用观念的加强、信用环境的改善，个人征信系统将发挥越来越重要的作用，银行对个人信用风险的把握可以更多的依靠外部系统提供的信息，可以有更多的时间和精力对借款人进行资信审查。其次，要尽快出台关于征信数据开放和规范使用征信数据的法律法规。一是要建立界定数据开放范围的法律或法规，其中包括必须开放哪些数据，以及对不依法开放数据的机构如何惩罚；二是要尽快出台关于
18
界定数据保密范围的法律或法规，即在强制性公开大部分征信数据源的同时，确定必须保密的部分，以及确定征信数据经营和传播的方式。此外，在个人信用立法中，应该对保护个人隐私权进行明确规定。再次，要建立健全个人信用档案登记制度。个人信用档案登记是开展个人信用活动的基础。应依据客观、公正、独立的原则培育个人信用调查与评价的中介机构，建立起个人信用记录的档案，以对整个信用做出整体评价。同时，应建立一个全社会共享的、公正的个人资信咨询网络，使跨行业、跨系统的信息资源实现共享。个人信用档案登记的资料来源有两种渠道：一是借款人向贷款发放机构申请借款时提交的贷款申请表，包括借款人的身份证明、户口证明、职业、社会关系、贷款历史、婚姻状况等方面的信息；二是信用管理的专门机构提供的与借款人信用历史有关的资料，包括未偿还债务、信用卡透支情况、在其他金融机构的贷款记录等。最后，要规范个人信用评估制度。个人信用体系的建设核心是个人信用评估系统，只有制定一套科学客观的个人信用评估模型，才能正确指导和支持贷方开展各项个人信用业务，同时有效地规范个人信用贷款的标准。对个人信用状况进行评估，是个人档案资料的应用和深化。为配合个人信用制度的实施，应由权威机构统一制定我国的个人信用评估标准，由信用评价机构运用科学合理的评估方法，在建立个人信用档案系统的基础上，对每一位客户的授信内容进行科学、准确的信用风险评级。个人信用信息征询机构，应该通过比较明确的进入退出机制的办法加以规范。 5.2.3建立和完善信用保险担保机构
由于我国住房抵押贷款证券化刚刚开始起步, 投资者对住房抵押贷款证券还不太了解, 建议由政府出面组建专门的住房抵押贷款市场的保险担保机构, 为住房抵押贷款借款者和发放抵押贷款的金融机构提供保险和担保,鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场, 为住房抵押贷款证券化提供必要的支持。
成立抵押担保机构，对不同情况的借款人给予一定的担保，当发生借款人信用风险时，由担保机构代为偿还，既解除了购房者的后顾之忧，也降低了金融机构的风险，提高了证券信用等级, 有利于促进MBS发展。建议修改《担保法》有关内容, 成立政府主导的抵押贷款担保或保险机制, 由政府出面建立为一级市场担保或保险的专门机构, 充当偿还贷款的保证者或保险者, 对住房抵押贷款强化担保。此外，可以尝试采用银团担保的形式来取代政府担保，这样既可以增加信用等级，又可以分散各家银行的风险；另外，采用多家保险公司联合保险的形式
19
来实现信用增级也是一种有效的方式。
5.3 完善住房抵押贷款证券化二级市场
5.3.1大力培育机构投资者
我国证券市场发展历史短，与国际资本市场还有一定的距离。我国的房地 产金融市场目前也是以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。要积极推进MBS，就必须大力建设好房地产金融二级市场。
机构投资者参与到住房抵押贷款证券化的投资中，能大大提高债券市场的流动性。由于资产证券化的复杂性、风险性、期限性，个人投资者没有能力对资产证券化的证券进行深入的分析，无法进行投资组合来防范风险，获得最大收益，更重要的是个人投资者的资本数量有限，很难支撑规模庞大的资产证券化市场。当今提供给证券流通市场的资金并不缺乏，投资者的投资积极性低的原因主要受到资本市场本身制度不完善因素的影响。因此，现阶段要进一步推动我国资产证券化的发展，既需要通过市场自身的发展完善来培育和发展更多成熟理性的机构投资者，更需要政府通过改革现有的政策规定，进一步放宽对机构资金包括保险资金、商业银行资金、外资等入市限制，使机构投资者成为市场的主体，提高资产证券化市场监管的有效性和执法效率，或者政府应在强化监管的前提下修订有关规定, 明确住房抵押贷款债券为一种特别的金融债券, 这样就可以绕过“金融分业制度”之限制, 使得保险基金、养老基金、商业银行等进人住房抵押贷款证券市场, 因为我国法律禁止金融机构兼营其他金融业务, 但并没有禁止金融机构不得购买其他金融机构发行的金融债券, 当然, 对于金融机构的投资限度必须予以明确严格规定。然后就是解决市场层次单一、交易品种不够丰富的问题，在风险控制范围内丰富金融创新产品品种，包括MBS 之类的理财产品，从而使机构投资者和个人投资者共同投资我国的证券市场，达到他们的理财产品品种的多元化和资产的流动性、盈利性及风险性最优化。
另外，大力培育机构投资者还有利于解决我国目前住房抵押贷款证券化市场上投资主体单一的问题，解决商业银行由于投资热情不高所带来的住房抵押贷款证券化融资困难的问题。
5.3.2提高中介服务机构的质量，培养专业人才
资产证券化产品是由许多个体组成的复杂过程。一项较为复杂的资产证券化
20
交易往往要涉及到十几家中介服务机构，其中证券公司、会计事务所、资产评估机构和信用评级机构则是几乎所有资产证券化交易都必需涉及到的中介机构。我国的资产评估业和信用业与国外同类一流机构之间差距较大。
在金融业日新月异的形势下，我们有必要在比较长的时间内建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系，必须对当前的信用评级业进行重大改革, 组建中立性、经营上自负盈亏的评级机构, 制定统一的评级行为规范, 评级向国际化、规范化靠拢。同时，借鉴国外信用评级业的先进经验，聘请国外的一些先进评级业的行家充当顾问，信用评级业可以走“少而精”的发展模式,着重培养几家在国内具有权威性的，在国际具有一定影响力的信用评级机构。信用评级机构树立良好信誉的唯一途径就是让投资者知道公司评级结果的准确性高，值得信赖，而要提高评级结果的准确性，科学的评级方法是必不可少的。整个过程不能操作过急，必须在连续的过程中不断培养、发展、壮大。
因为住房抵押贷款证券化要涉及到银行，房地产，会计，税收，证券，金融，法律等相关领域，对人才的要求很高，短时间很难培养出很多质量很高的专门人才，我们现在就要有意识的开始培养我们的人才，当开始大规模的实施证券化的时候能有足够的人才。目前可以由人民银行主导，与国外相关机构联合培养人才。一方面可以学习国外的经验和技术；另一方面可以加速我国在这方面的人才的培养。
5.4 建立健全法律法规制度体系
住房抵押贷款证券化涉及多个经济领域，具有系统性、复杂性、综合性的特点，为了住房抵押贷款证券化的顺利推行，应当建立一套完整、严密的法律法规体系，以确定其所涉及的所有参与者之间的权利义务关系，保证证券化的良性运转。加紧完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律。 国外住房金融的成功动作都是与其完善的法律法规体系的支持分不开的。我国也制定了一些与住房金融有关的法律法规, 如《中国城市房地产管理法》 、《人住房贷款管理办法》等。但真正直接针对资产证券化的法律框架还未形成。因此, 为切实保障住房抵押贷款证券化的顺利动作, 需要立即着手研究和建立相关法律体系。可以借鉴国外的先进经验, 并结合我国实际, 组织制定有关住房抵押贷款
21
及其证券化的相关法律和业务标准制度。 5.4.1建立证券化专门机构SPV
SPV在资产证券化运作中处于一个核心的地位。在我国，设立SPV 受到诸多的限制，但没有SPV 就难以实现资产证券化的“风险隔离” 。《信贷资产证券化试点管理办法》明确了通过信托进行资产证券化的方式。不论是华融资产管理公司、工商银行，还是目前作为资产证券化试点的国开行和建行，都采用了信托的方式来实现“真实出售”和“破产隔离”。
因此，在遵照《信托法》赋予信托财产的独立性和《信托投资公司资金信托暂行管理办法》对信托公司的固有资金和信托资金应分设不同的部门、由不同的高管人员负责等规定的基础上，我国信托业应严格执行《信贷资产证券化试点管理办法》，同时，要加强政府部门的监管力度和信托业自律约束，确保我国信托业严格按照上述法律、法规运作资产证券化，使其成为SPV 的合格载体。因此，我国应加快在政府主导下设立SPV 的进程。 5.4.2完善会计和税收制度
在住房抵押贷款证券化的过程中，基本的会计处理问题有三个：一是发起人对住房抵押贷款的会计处理；二是发起人与SPV 会计报表的合并问题；三是证券化的损益的确认问题。
若采用表外模式进行住房抵押贷款证券化的话，发起人将住房抵押贷款真实出售给SPV，所以不存在会计报表的合并问题。但是商业银行还是面临发放抵押贷款支持证券时，住房抵押贷款从其资产负债表中剥离出来，如何将基础资产冲销并确认收益，目前没有统一规定。同时在抵押贷款的还款日和到期日，商业银行和SPV 在进行损益确认时都面临会计报表处理问题。这些问题的会计处理具有特殊性,不适用于一般的会计准则, 制定证券化会计规范或在现有会计准则基础上完善会计准则势在必行。同时, 规范对MBS的会计处理也有利于监管部门对证券化操作进行有效监督和审计, 化解风险。
税收是影响MBS融资成本的重要因素。发起人和SPV在资产出售环节上需缴纳营业税、印花税和相关预提税, 这会增加证券化交易成本, 进而影响MBS的定价与发行。建议在目前MBS的开展初期, 对发起人的资产出售税收、SPV发行证券的税收、投资者的所得税等税收方面制定优惠政策, 取消或降低相关税率, 降低发行人的融资成本, 以扶持MBS发展。
22