第4章 我国发展住房抵押贷款证券化的障碍因素
由于我国MBS起步较晚，现在尚处于试点阶段, 虽然我国金融市场经过多年的改革和发展, 金融市场体系和金融法律法规也在不断完善, 为我国的MBS试点的推出创造了条件。但是MBS 是一项复杂的系统工程, 涉及经济、金融、证券、法律、会计和税务等各方面, 我国的MBS 要全面推进, 还存在一些障碍因素是在所难免的。
4.1 商业银行缺乏积极性
商业银行是我国发放住房抵押贷款的主体，但是我国国有银行对推行住房抵押
贷款证券化表现并不积极。2005年底, 我国四大国有银行总资产占全行业的55%,吸收的各类存款占全行业存款的57%, 因此通过MBS提高银行资产的流动性的紧迫性尚未充分显现出来。根据国际惯例。只有当个人住房贷款的比重达到18%～20%时, 商业银行的整体流动性才会成为比较突出的问题。中国商业银行现在面临的首要问题不是流动性风险。相反由于住房抵押贷款总体上来说是一种比较优质的长期贷款,违约率极低（约为0.5%），证券化未必有益。因此，大多数银行并不情愿将这类贷款出售来进行证券化处理。由于目前利率政策的活动空间不大，证券化的成本和收益矛盾十分明显。目前，国内住房按揭贷款的净收益率可达到3% 左右，而国内贷款利息已超过6%，再加上融资费用、出售价格、税收等费用，银行实行证券化的获利空间十分有限。这直接影响了银行参与住房抵押贷款证券化的积极性。建行原打算首次发行50 亿元的MBS，实际发行时锐减至30 亿，从这里我们就可看出商业银行对参与住房抵押贷款证券化的积极性并不高，增加了住房抵押贷款证券化推行的难度。
4.2 住房抵押贷款证券化一级市场不完善
4.2.1住房抵押贷款市场发展迅速但规模不大
目前我国的住房抵押贷款规模虽然增长速度非常快，但是整体规模还不大。尽管自2002 年以来，我国居民个人购房贷款余额涨幅在30% 左右，但与西方发达国家相比规模仍偏小。到2007年底，我国居民住房抵押贷款达到2.7万亿元，占GDP的比例仅为11.9%，占金融机构人民币贷款的比率约为9.7%。而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP 的平均比例就达到39%，其中德国47%，英国60%，
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荷兰更是达到了74%。由此可见，我国的我国抵押一级市场的规模相对来讲还比较小，现在还难以达到比较高的要求。
创立MBS 需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成足够数量的具有相同利率、期限、违约率及提前偿付率的抵押贷款组群，当然也就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS 的资产池也就无法建立。 4.2.2缺乏完善的个人信用登记制度
我国个人信用记录体系不完善, 更没有对借款人信用统一评级。银行对借款人的支付能力和信用水平的评估与审查是至关重要的。在我国当前条件下，个人信用水平和支付能力基本还是私人信息，个人信息极不透明，银行与借款人之间存在很大的信息非对称性，个人提供给银行的资料真实性和可信度较低，甚至出现单位为个人出具虚假收入证明。如银行要获得真实的个人信息就必须付出巨大的成本，在经济上不具可行性。信息不对称问题在我国个人住房抵押贷款市场中已相当严重，而相应的处罚机制又尚未建立，也就是说违约导致的个人成本相对较小。因此，在我国由于个人信用体系缺失所导致的信息不对称已成为诱发借款人违约的一个重要原因。 4.2.3信用增级困难
信用增级作为防范证券发行整体风险的重要手段，实质上已经成为房地产证券化市场的催化剂。担保作为信用提高的一种重要形式在各国被广泛采用。从国外MBS 发展经验看, 政府型担保机构为住房消费提供担保并购买住房贷款抵押权, 为MBS 这一金融创新的迅速发展起到了关键作用。由于我国的《担保法》对国家机关充当担保人是禁止的, 这就限制了我国政府为住房抵押债券作担保。另外我国的担保法对担保权益登记缺乏明确的规范和标准, 无法通过登记制度保证住房抵押贷款证券持有人的担保权益, 给MBS 的发展带来了很大的障碍。 4.2.4房屋产权不清晰
开展MBS的前提条件便是要求住房抵押贷款的标的资产必须具备清晰的产权。近几年来, 由于在建设与出售给居民的安居房、经济适用房和合作建房等准商品房过程中, 地方政府在土地、配套设施等方面也有投入, 因而有政府的部分产权在这些住房中, 使得我国房地产市场上的部分房屋产权呈现多元化格局, 处
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于不完整和不明确的状态，给我国开展住房抵押贷款证券化造成了障碍。
4.3 住房抵押贷款证券化二级市场不完善
4.3.1机构投资者缺位导致二级市场交易冷淡
活跃的资产证券化二级市场有利于向投资者充分传递信息,这对正确发现产品内在价值、合理转移风险都有重要作用。从发达国家的情况看, 机构投资者如养老基金、保险公司等是MBS 的最主要的投资者。它们的参与程度对于证券化的成败关系重大。但是根据我国现行的金融制度，中国的机构投资者在从事证券投资方面存在多种限制，使得这些机构投资者拥有的长期资金无法有效地进入证券市场。一方面, 与发达国家相比，我国能够参与证券投资的机构投资者在数量上十分有限, 典型的机构投资者的数量就更加有限。另一方面, 中国现有的主要机构投资者的自身发展状况不佳、规模有限,不能够为MBS的发展提供大量、持续、稳定的资金支持，很难成为推动MBS的主要动力。 4.3.2缺乏完善的中介服务机构和专业人才
房地产证券化作为一项复杂的系统工程离不开会计师事务所、律师事务所、资信评估公司以及资产评估公司等社会中介机构的工作和参与，但我国目前社会中介机构存在严重的缺位现象，致使相关工作很难顺利开展。健全的信用评级机构、完善的信用评级规则体系、科学的评级方法是决定住房抵押贷款证券化成败的关键因素。在我国，虽然资信评估机构的数目不少，但其整体评估质量却还有待进一步提高。住房贷款证券化对于资信评级的要求不在于其数量的多少，而在于资信评估机构的市场影响力的大小及可信度的高低。我国的资产评估业和资信评级业与国外同类一流机构之间差距较大。资产评估管理缺乏统一尺度，利益勾结现象存在；评估业务重复收费，加大了企业正常经营成本等现象屡见不鲜。资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构提出的评级结果在投资者心目中没有影响力，中介机构无法发挥其应有的作用，资产证券化在我国将会举步维艰。但由于资信评级行业在我国还属于新兴行业，缺乏一套完整而严密的法律规范框架，难以制定和实行科学、统一的行业标准管理体系，无论是评级机构的体制和组织形式，还是运作都存在很大的不规范性。这些问题导致现有的评级机构作出的评级结果对投资者缺乏足够的影响力，资信评级无法发挥其应有的作用，直接制约着房地产证券化的发展。
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住房抵押贷款证券化既是一项综合性很强的融资业务，又是一项专业分工极为细致的技术工程。其中所涉及的专业性很强，包括：证券设计、担保、评估、销售、会计、税收等各环节，而每个环节均需要大量的高素质的具有现代金融、财会、法律、管理、计算机知识和实践经验的专业人才。而我国现有的这些人才在数量和质量上都比较缺乏，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求，这将制约我国住房抵押贷款证券化的发展，增大交易风险。
4.4 制度和法律障碍
在住房抵押贷款证券化过程中，各国都是通过立法的形式来促进房地产抵押贷款证券化的实行。我国目前没有出台证券化专门法规，现行公司法、合同法、信托法、银行法等法律法规对证券化存在众多阻碍，由人民银行、银监会、证监会、财政部以及国家税务总局制定的资产证券化市场的法律法规还不够完备，有许多方面和环节还没有涉及到。相关法律法规的不完备意味着风险水平提高，这在一定程度上阻碍了我国资产证券化的健康发展。 4.4.1SPV设立的障碍
由于受我国现行的《商业银行法》和《公司法》制约, SPV的组建受到一定阻碍。同时, 我国的《公司法》和《企业债券管理条例》对公司发行证券有着严格的限定, SPV 作为专门为证券发行设立的新公司, 难以达到这些要求。我国虽然还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上；注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”我国对“真实出售”的法律界定比较模糊, 这将直接影响“破产隔离”环节的实现。投资者的权益若得不到这层保障, MBS 产品的信用等级将被降低。 4.4.2会计制度和税收制度的障碍
MBS 在会计处理上，主要涉及出售或融资的确定、合并问题及剩余权益投资，进而涉及到被证券化的资产和相关债务是否应该被分离处资产负债表（即表外还是表内处理）、SPV 是否需要和证券化发起人合并财务报表，以及证券化资产的定价、资产证券发行等问题。目前我国有关MBS 的会计处理制度不完善。另外实行MBS, 银行、SPV、投资者都涉及税收问题,。一般来讲，在房地产证券化过
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程中涉及的税种有所得税、营业税、印花税、预提税等。由于资产出售的确认，发起人和特设目的载体将面临营业税和印花税的问题。如果按照现行税法规定，企业应该交纳这两个税种，若房地产证券化界定为表内融资还须再交纳预提税，这样很可能的结果是MBS因交易成本过高而无法实现。《企业债券管理条例》中“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40%”的规定降低了MBS 产品的吸引力。
4.4.3抵押物处置难和抵押权转移的法律障碍问题
抵押房屋变现难, 抵押房屋存在贬值的可能。由于我国缺乏完善的社会保障制度，违约发生时，银行不能自主处置抵押房产，必须与抵押物主协商或向法院申诉，成本大。即使是胜诉，银行往往不能强制借款人及家庭迁出所抵押的房屋；MBS实行过程中，贷款银行面临债权转移障碍。
在住房抵押贷款这种债权转让过程中, 债权发生了变更, 这样的转让在是否须征得债务人的同意, 是否要通知债务人的问题上, 各国法律有不同的规定, 根据各国法律在债权转让中对转让通知要求的程度, 债权转让原则可分: 转让 自由原则、通知转让原则、协议转让原则。我国法律对一般的债权转让采取转让通知, 但住房抵押贷款合同的债权转让采取协议转让原则。推行住房抵押贷款证券化必然要求发起人将大量不同类型的住房抵押贷款合同的债权转让给SPV, 如果按照现行的《合同法》 和《个人住房贷款管理办法》的规定, 由发起人一一通知成千上万的购房者并征得其同意, 这不但十分复杂, 大大增加了住房抵押贷款证券化的成本, 而且在实际操作中基本上是不可能的。
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