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4.16 设施外委维护保养
4.16.1 由设施外委维护保养单位操作实施。
4.16.2 由设施管理责任人对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督。 4.16.3 每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在《维护保养记录表》中。
4.17 维护保养计划或外委维报单位制定下一年该设备的维护保养计划。
4.17.1 每年12月25日前，工程维修部主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。
4.17.2 计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。4.17.3 计划执行：按设施设备管理流程进行。
5 记录
a、PROELDO-GCQC-0401《维护保养申请表》 b、PROELDO-GCQC-0402《维护保养记录表》 c、PROELDO-GCQC-0403《公共设施巡查记录表》
房屋维护保养作业指导书
1 目的
对房屋进行预防性维护，延长其使用寿命。
2 适用范围
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适用于公司各项目管理区域内的房屋维护保养。
3 职责
3.1 项目经理负责监督、指导本标准的执行情况； 3.2 工程维修部主管负责检查本标准具体的执行情况； 3.3 工程维修人员按照本标准进行工作。
4 程序要点
4.1 地基基础：每年进行一次全面观测，房屋应无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等；发现问题及时向业主委员会及相关单位报告。
4.2 梁、柱、板主体：每年进行一次全面检查，应无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无露筋等；发现问题及时处理。
4.3 楼顶：每月检查顶一遍，对隔热板、防水层、伸缩缝存在变形、裂缝的及时维修；每年对隔热层进行保养一次，并对面砖缝用白水泥勾缝。
4.4 外墙饰面：每月全面检查一遍，对明显空鼓、脱落、污迹及时维修；每年清洗一次，在清洗时发现损坏部位及时维修，恢复原样。
4.5 内墙饰面：每月全面检查一次发现严重破损、污迹要及时修复；每年全面检查一遍，并对破损部分维修；每3年全面检查一遍，裂缝、空鼓、脱落、污迹全面检修，并刷涂料一遍（面砖墙面修复破损部分）
4.6 楼梯间：梯间踏步每年检查一遍；楼梯间墙面每3年粉刷涂料一遍，裂纹、剥落、空鼓等应及时维修。
4.7 大堂/单元门：每周巡视，发现大堂/单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应及时维修；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，对合页及闭门器上油一次。 4.8 窗：每周巡视一遍，对窗门破裂、松脱、变形应及时修复；每年全面检查一遍，对上述问题进行维修外，应检查玻璃是否松动、窗结构是否变形、掉焊以及防雨水情况，对存在问题作全面维修。
4.9 吊顶：每周巡查一遍，发现缺损应及时修复；每5年揭开天花板检查吊顶龙骨是否松、吊顶钢丝是否生锈，对龙骨松动、钢丝生锈现象进行更换。
4.10 楼顶避雷针（带）：每年委托专业部门做一次绝缘测试，每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈，应及时进行维修并刷油一遍；每周巡视一遍。
4.11 工程维修人员在巡视中发现问题应及时处理，如不能及时处理的须向主管、主管核实后安排时间处理。
4.12 如工程维修人员无力处理的，主管应向项目经理/助理汇报，经核实后，按照外委维保管
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理办法委托其他人进行维修。
4.13 维护保养计划
4.13.1 每年12月15日前，设施管理人员制定下一年的维护保养计划。
4.13.2 每年12月20日前，工程维修主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。
4.13.3 计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。 4.13.4 计划执行：按设施设备管理流程进行。
4.14 检查中发现的问题及处理情况记录在《报修及处理情况记录表》中。
5 记录
a、PROELDO-GCQC-0501《房屋设施巡查记录表
柴油发电机管理作业指导书
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1 目的
规范柴油发电机维运行维护操作，确保柴油发电机的安全、可靠、经济运行。
2 适应范围
适用于公司各项目管理区域内柴油发电机的运行维护操作。
3 职责
3.1 各项目经理负责本标准的实施情况进行监督。
3.2 工程维修部主管负责制定“柴油发电机维修保养年度计划”并对本标准和计划具体实施进行检查、督导。
3.3 工程维修部主管负责按本标准和“柴油发电机维修保养年度计划”组织、监督、实施工作。 3.4 工程维修人员负责所辖小区的柴油发电机进行运行维修养护操作。
4 程序要点
4.1 设备的验收及整改管理
4.1.1 工程维修部主管在设备安装完毕后，根据设备情况的验收标准和计划，并组织验收。 4.1.2 验收内容及标准
a、设计资料； b、技术资料；
c、设备型号与移交清单相符；
d、工作状态良好、配件齐全、标识清楚；
e、设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设臵完好； f、通风采光良好； g、设备试运行情况良好。
4.1.3 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。
4.1.4 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。
4.1.5 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。 4.2 设备的运行管理
4.2.1 设备操作应具备下列条件中的一条：
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a、当市电停电时；
b、每半月一次的暖机运行； c、每次维护保养后。 4.2.2 设备操作程序：
a、启动前检查
（1）检查润滑油油位，应保持在MIN（最低）和MAX（最高）标记之间； （2）检查引擎冷却水水位，水位位臵应处于加水口盖密封面5CM上下2CM之内； （3）检查油箱有足够的燃油，并且管路畅通，无泄漏； （4）检查油箱存油是否足够；
（5）检查空气滤清器阻塞指示器是否出现红色标记； （6）检查蓄电池电压、电解液及各连接点是否正常。 b、启动
（1）机组运行前，对于冷引擎状态下的机组，首先应接通电源启动加热器（预热程序），在控制面板上，将钥匙从“OFF”打向“ON”位臵，按下黄色按钮，持续时间5—10秒（热引擎状态下的机组，直接进入下一步）；
（2）观察机组仪表，仪表的背光灯亮，表示控制箱以上电，同时机组电磁阀以上电，处于打开状态，外接GAC电子调速器也得电，处于工作状态；
（3）按下绿色启动按钮，持续时间最长不超过40秒。机组在启动马达的带动下开始启动。一旦机组启动成功，（操作人员可结合机组运行情况或观察转速达到400r/min时）即可释放按钮，机组进入运行状态；
（4）一次启动不成功，停顿2分钟再进入第二次启动。 c、运行检查
（1）检查控制面板上的油压表（300～650Kpa）、水温表（70～95℃）、运转记时表、油温表；
（2）检查控制盘上的电压表、电流表、频率表、转速表；
（3）油压报警指示灯、水温报警指示灯、超速报警指示、充电失败报警指示灯。 d、停机 （1）正常停机
①停机前先提前3—5分钟脱离负载，使润滑油及冷却水将引擎汽缸及轴承予以冷却； ②停机时将钥匙从“ON”打向“OFF”位臵，发电机自动停止。
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