惠州义乌小商品批发城
销售报告
世方物业
成就铺王
2005.4.26
惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
目 录 一、惠州市区在售商铺调查分析 .................................................................................................. 1
1、世贸中心购物广场............................................................................................................. 1 2、财富广场 ............................................................................................................................ 1 3、流行前线 ............................................................................................................................ 2 4、美高国际建材中心............................................................................................................. 3 二、整体营销策略定位 .................................................................................................................. 4
1、销售模式 ............................................................................................................................ 4 2、返租策略对商铺销售的作用 ............................................................................................. 4 3、一次性返还3年租金回报策略 ......................................................................................... 4 三、销售目标客户定位 .................................................................................................................. 6 1、惠州地区人口分析............................................................................................................. 6 2、商业目标客户定位分析 ..................................................................................................... 6 四、项目销售市场分析及竞争突破口 .......................................................................................... 9 1、项目销售市场分析............................................................................................................. 9 2、项目优势分析 .................................................................................................................... 9 3、项目劣势与威胁点........................................................................................................... 10 4、本项目突破口 .................................................................................................................. 10 五、商场销售平面分割 ................................................................................................................ 10
1、商城销售平面图分割....................................................................................................... 10 2、商场铺位平面分割与销售的相关联系 ........................................................................... 11 六、商铺销售价格定价 ................................................................................................................ 11 1、销售价格制定原则........................................................................................................... 11 2、价格参照体系 .................................................................................................................. 11 3、商铺销售均价的确定....................................................................................................... 14 4、分区售价制定 .................................................................................................................. 15 5、项目销售价目表（参见附表） ....................................................................................... 16 6、本项目的销售收益预测 ................................................................................................... 16 7、价格走势原则 .................................................................................................................. 16 8、阶段性价格策略 .............................................................................................................. 16 9、价格走势分析 .................................................................................................................. 17 10、定金标准、银行按揭及付款方式及折扣建议 ............................................................. 17 七．市场销售整合推广策略 ........................................................................................................ 18
1、推广主题 .......................................................................................................................... 18 2、推广策略 .......................................................................................................................... 19 八、项目阶段性推广策略 ............................................................................................................ 24
第一阶段：内部认购登记阶段 ............................................................................................. 24 第二阶段：项目公开发售阶段 ............................................................................................. 24 第三阶段：项目攻坚阶段..................................................................................................... 25 第四阶段：项目收尾阶段..................................................................................................... 25
惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
一、惠州市区在售商铺调查分析
1、世贸中心购物广场
位 置：位于麦地路与新岸路交汇处， 规 模：总建筑面积40000平方米，
其中一期24000平方米，二期16000平方米
建筑形式与特征：写字楼裙楼商业形式，一期总共6层，二期共四层，一二期建成后
联为一体。底层高5.7米，2～6层高4.8米
主力铺位大小：主力铺位建筑面积30-40平方米 铺位使用率：61％左右 产权年限：40年
销售价格：一层：均价24000元/㎡，最高27000-28000元/㎡ （二期） 二层：均价14000元/㎡
三层：均价10000元/㎡
按揭付款98折，一次性付款96折
销售策略：一期销售1～6层，二期销售1～3层，所有铺位均包租10年，年回报率8%，
按月支付租金。
银行按揭情况：一期由福建兴业银行提供5成10年按揭，二期发展商自助按揭。 经营定位：一、二期1～4楼，人人乐进驻，一期5～6层发展商自己经营管理，初步
准备做书城、餐饮等
? 楼盘综合分析：
该项目位于麦地路与新岸路交汇处，处惠州市新的商业核心区域，由于有知名连锁商业人人乐进驻，加上长期包租的承诺，对于市场具有比较大的吸引力，但是其铺位划分较大，单铺总价过高，限制了购买群体，使得整体的销售进度缓慢，一期销售面积才2万多平方米，销售期长达一年，另一方面，虽然是长期包租，但是租金却是按月发放，达不到返租降低首期门槛，扩大置业群体的目的。 2、财富广场
位 置：位于下角东路与下角南路交汇处 规 模：总建筑面积20000平方米
建筑形式与特征：住宅裙楼商业形式，共4层，底层层高4.8米，2～4层，4.5米 主力铺位大小：主力铺位建筑面积5～10平方米，临街铺位较大，为50~200平方米 铺位使用率：53％左右 产权年限：70年
销售价格：一层：内铺均价13000元/㎡，外铺均价21000元/㎡
1
惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
二层：均价6500元/㎡，最高价12000元/平方米 按揭付款98折，一次性付款96折
销售策略：只销售一、二层，包租12年，年回报率8%，第一年租金签合同时一次性支
付，以后租金按月支付
银行按揭情况：由工商银行提供5成10年按揭贷款 经营定位：商场整体由深圳民乐福超市租赁使用。 ? 楼盘综合分析：
该项目位于下角东路与南路交汇处，目前周边的商业设施较少，商业氛围并不浓厚，本项目的优势在于它填补一个商业空白区域，同时由于项目靠近规划中的东江二桥南桥头，具有一定的地段优势，但从项目目前的宣传情况看，除了12年包租外，项目整体卖点并不清楚，比较空泛，而作为大商家的民乐福也缺乏足够的号召力，整体销售情况一般。 3、流行前线
位 置：东湖西路南侧
规 模：负一层至三层，共计12000平方米
建筑形式与特征：住宅裙楼商业，一层为独立临街大铺位，二~三层为独立经营铺位 主力铺位大小：二三楼铺位一般为20～30平方米，一楼临街铺位约100平方米左右 使 用 率：58％ 产权年限：70年
销售价格：一层：23000元/平方米
二层：均价8000元/平方米 三层：均价7000元/平方米
销售策略：保底6%回报率包租10年，租金按月支付，如果出租给商户的租金超过6%，
则由投资者与管理公司平分溢出租金；
经营定位：青春时尚用品、新奇玩艺、魔术鬼屋以及麦当劳等流行快餐； 招商政策：根据租赁年限（分半年，1年，3年、10年四个租赁期限） 免租优惠：租赁三年，则免半年租金;
租赁一年，则免三月租金 租赁半年，则免一个月租金
其他费用标准：进场费:每平方米200元
管理费:5元/平方米/月 广告费:3元/平方米/月
? 楼盘综合分析：
该楼盘从2004年7月份开始正式销售，从目前销售情况看，也并不十分理想，实际销售率应该在50%左右，该项目试图拷贝广州流行前线模式，但本项目地段位置及门前交
2
惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
通情况并不适合聚集顾客人流，周边青少年消费人群也并无特别优势，从目前进场商户经营品种看，与麦地路女人世界也区别不大。 4、美高国际建材中心 位 置：惠州市惠淡大道
规 模：7万平方米（共2期，其中建成一期为3万平方米、二期越4万平方米） 经营范围：一层：陶瓷、五金、水暖、卫浴街、木地板街、厨具街、电工材料街、化
工油漆街、夹板、木线街、玻璃门窗街、石材街等
二-三层：家天下家居（1万平方米）
租金范围：一层：30—65元/平方米/月
二层：20—22元/平方米/月 三层：18—20元/平方米/月
管 理 费：3元/平方米/月
招商状况：一层已满、二至三层约30%
售 价：一层：7508—14000元/平方米（只售一层） 使 用 率：91%
开业时间：2004年11月 ? 楼盘综合分析：
美高国际建材中心坐落于河南岸18小区，是惠州市政府重点扶持的商贸项目，占地面积4.6平方米，总建筑面积7万平方米，首期六栋三层面积达3万平方米，街铺180间，共分10条专业街。市场二、三层引进惠州第一家高档家居卖场——家天下家居与一楼建材市场形成互补，提供“一站式”购物经营。
3