惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
? 同类市场与我项目的比较作均衡参照与均衡定价依据：
1) 同类市场的经营历史VS 全国著名的小商品城 2) 同类市场客户源VS本项目1000万的推广基金 3) 同类市场与本项目的环境有鲜明的对比
4) 同类市场与本项目地理位置优越比较（交通、物流、商务平台等） 5) 同类市场与本项目的经营管理
? 根据市场租金和回报率预测，推算本项目的销售价格：
以最低租金价48元/平方米，年回报率8%计算 （48*12）/单位面积售价=8/100 单位面积售价=7200元/㎡
那么得出本项目的最低售价为7200元/㎡
以最高租金价85元/平方米，年回报率8%计算 （85*12）/单位面积售价=8/100 单位面积售价=12750元/㎡
那么得出本项目的最高售价为13500元/㎡
本项目平均销售价格为（7200+12750）/2=9975元/平方米/月 3、商铺销售均价的确定
根据以上两种计算方法得出三种销售单价，取其平均值，得出本项目最后确认的销售均价。
首层正常销售均价 =（10800+10000+9975）÷3=10258元/㎡ 实际销售价格取整数=10000元/㎡
计算3年8%回报，公开销售价为10000/（100-24）％=13000元/㎡ 根据开发商和义乌管理公司最后确定实际销售均价为： 9880元/㎡ 公开销售均价为：13000元/㎡ 二层以市场租金45元/㎡租金预算 实际销售价格45×12÷0.08=6750元/㎡
计算3年8%回报，公开销售价为6750÷（100-24）％=8800元/㎡ 根据开发商和义乌管理公司最后确定实际销售均价为：6600元/㎡ 公开销售均价为：8600元/㎡ 三层以市场租金28元/㎡租金预算 实际销售价格28×12÷0.08=4200元/㎡
计算3年8%回报，公开销售价为4200÷（100-24）％=5500元/㎡
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根据开发商和义乌管理公司最后确定实际销售均价为：4200元/㎡ 公开销售均价为：5500元/㎡ 四层市场租金19元/㎡租金预算 实际销售价格19×12÷0.08=2850元/㎡
计算3年8%回报，公开销售价为2850÷（100-24）％=3750元/㎡ 根据开发商和义乌管理公司最后确定实际销售均价为：2800元/㎡
公开销售均价为：3600元/㎡
如表： 楼层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 商业面积（㎡） 7965.37. 7849.7 7385.13 7385.13 5421.36 4718.43 公开销售均价（元/㎡） 13000 8600 5500 3600 —— —— 实际销售均价（元/㎡） 9880 6600 4200 2800 —— —— 租赁均价约 （元/㎡·月） 86 56 36 24 18 —— 关键词说明： 销售基准价：
是项目在正常销售情况下（具备合法销售手续、项目工程进度达到形象表现要求、宣传推广有力等）达到的价格。但由于销售期将贯穿项目开发过程，因此在不同时期应有不同的销售价格支撑（在前期应采取适当的销售优惠）。才能达到不同时期相应的销售目标。 4、分区售价制定
? 依据铺位所处楼层，在该楼层销售平均价格基准上，一定范围内浮动；
? 依据铺位距离出入口、电梯口等距离远近、铺位展示面多少，合理调整销售价格，
拉开价格差距；
? 人流导向确定原则，既以出入口为定价中心，确定价格区间； ? 实现均价原则，在均价的基础上确定项目分区均价。
铺位位置价格调整系数表：
铺位实际位置 边角位 中间位 电梯口、门口位 双边铺 15
价格浮动比例 -15% 0% +10% +5% 惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
5、项目销售价目表（参见附表） 6、本项目的销售收益预测 第一项：销售部分实收款：
楼层 一层商业 二层商业 三层商业 三层商业
第二项：返租期内租金收益：（以免租金一年折算）
楼层 一层商业 二层商业 三层商业 四层商业 五层商业 租赁面积 （㎡） 7965.37 7849.70 7385.13 7385.13 5421.36 租金水平 （元/㎡·月） 86 56 36 24 18 月租金收益 （万元） 68.50 43.96 26.58 17.72 9.76 可售面积 （㎡） 7965.37 7849.70 7385.13 7385.10 实际销售价格 （元/㎡） 9880 6600 4200 2800 销售总值 （万元） 7869.79 5180.80 3101.75 2067.82 ? 销售部分实收款：18220.16万元
? 返租期内实际租金收益：（以免租一年,第二年6折，第三年标准租金计算）
166.52×(0+0.6+1)×12＝2997.36万元 一期销售总收益＝第一项+第二项
＝18220.16+2997.36 ＝21217.52万元
7、价格走势原则
? 低开高走：以较低价格入市，在较短时间实现一定的销售率，创造项目良好口碑，
增加投资者的信心，有利于在整体上推进销售进程。
? 风险与价格挂钩：由于在项目运作的不同的阶段确定投资，其承担的风险有区别。 8、阶段性价格策略
1) 内部认购期，以一个月为标准，每隔10天，折扣提升2点 2) 项目开盘期，按本报告制定的价格及折扣执行；
3) 在较快时间内，项目销售率达30%时，根据当时具体情况，价格向上调整3%； 4) 在第一次调价的基础上，如能在较短时期内，销售率达到50%，根据当时具体情
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况，价格向上调整2%—3%；
5) 在第二次调价的基础上，将根据销售具体情况再行决定价格走势。 说明：销售价格根据销售情况及时调整。 9、价格走势分析
成功营销的商业项目价格的走势往往都是一个渐渐涨高的过程：
? 前期购买的客户通过价格的增长实现了一定程度的增值，坚定了他们的投资信
心，通过他们可为项目形成了良好的口碑——本项目的一个增值的商业物业，树立良好的商业形象。
? 商铺营销就象股市一样，“买涨不买跌”，只有增长的商业物业，才能使更多的客
户自己持续购买、并介绍朋友购买。 10、定金标准、银行按揭及付款方式及折扣建议 1）定金标准建议：
正式定金：每个铺位1万元
临时定金：根据实际情况，要求在500元以上 2）银行按揭建议
以降低投资门槛，促进销售。建议开发商尽全力争取首期四成按揭 3）付款方式及折扣建议
一次性付款（95折）（预计约占30%） ① 付定金一万元，签定《商铺认购书》； ② 签定认购书七日内交清全额房款（含定金）；
③ 交清首期款后十天内由发展商通知签定《房地产正式买卖合同》及《委托经营协议》；
银行按揭付款（98折）（预计约占70%） ① 定金一万元，签定《商铺认购书》； ② 签定认购书七日内交清首期款；
a) 交清首期款后十天内由发展商通知签定《房地产正式买卖合同》及《委托经
营协议》
b) 等发展商通知办理银行按揭手续。
预计项目整体平均折扣为=0.95×0.3+0.98×0.7=0.971
4）铺位销售控制策略
? 全面推出，分片保留，带动全面销售。
? 在各个销售期，均需保留部分位置较好的铺位，使得商业推广一直都有带动点。
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七．市场销售整合推广策略
1、推广主题
基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前本项目的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行： ? 对现有商业的重大突破
诉求主题：惠州义乌小商品城，惠州大商贸大流通的扛鼎之作
主题说明：如今惠州新城已超前规划了城市发展的轨道，将一片生机的江北提前
迈进经济领域圈，江北也标志着惠州城市重要的脉搏，项目处于火车北站、客运北站、江北货运市场、惠州农副产品配送中心、金泽物流市场等交通物流优越的大势之中，小商品市场无疑也走在前列。咫尺为惠州市委市政府所在地，是全市政治、经济、文化及交通中心，其经济与社会发展正处于强扩张时期，而项目所临惠州大道是惠州市区主要的交通大道，贯穿城区南北，打造惠州商业的黄金要道。
? 区位、地段优势
诉求主题：粤东片区3600万人的小商品大市场
主题说明：填补市场的空白，引领市场的需求。项目在规模、业态组合、品牌影
响力、硬件设施、经营管理、商品档次等各方面对惠州现有商业的突破。
? 品牌效应
诉求主题：全球最大的义乌小商品市场落户惠州
与义乌小商品一起赚钱，背靠大树好乘凉
主题说明：突出本项目13000平方米的大市场，联袂中国著名的商业军团。充分
利用其号召力和影响力，增加投资客对于商场未来经营的信心。
? 开发商实力
诉求主题：陆洲集团倾力巨献，名牌企业实力打造
主题说明：突出开发商的实业基础，其在惠州地区的强大号召力和影响力，必将
成为投资客的信心保障。
? 投资低门槛
诉求主题：1万元买义乌小商品城旺铺
买铺即收租，投资好轻松
新老板创富传奇——首付10000余元成就新老板，月供220以租养供
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