惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王
四、项目销售市场分析及竞争突破口
1、项目销售市场分析
从惠州整体市场看来，目前市区在售的商业市场项目较多，但大多为住宅裙楼的街铺，大卖场商铺销售总量并不高，但多数采用引进大商家，长期包租形式。也有部分因开发商原因和政策关系只能采用一次性付款，此类商铺多为大卖场，销售效果也令人堪忧。根据我司在售商铺的调查中，处于新兴城市商业中心和具有较大消费潜力的专业市场，均取得了不错的销售业绩，比如盛世清华家居商铺，世贸中心购物广场一期、女人世界等。
目前惠州整体的商业销售情况而言，投资市场还是较为淡静，市民投资心态比较理性和谨慎，很难有一个项目会出现特别火爆的销售情况。部分开发商为吸引投资客会渲染现场气氛，对销售率作一些幅度的虚拟。而由于许多新建住宅区的入住率不高，在其他城市较为受人关注的社区型商铺，在惠州却基本处于无人问津的状态，大量的社区街铺空置。 2、项目优势分析
1） 粤东地区强大的消费基础
闻名全国的小商品市场批发基地浙江义乌、广州一德路、武汉汉正街。对于大中城市的小商品经销商，这华东、华南和华中的“三大巨头”都熟悉不过。粤东地区占有广东省约1/3的土地面积，涉及7个地级市，包括（惠州、河源、汕头、汕尾、梅州、揭阳、潮州）约有3600万人的消费市场。3600万≈900万户家庭，小商品以每个家庭月开支以300元计算，则月消费水平为27个亿，可见宏观的数字和庞大的前景，给足小商品市场无限的空间。 2） 小商品批发市场新基地
惠州作为粤东的经济门户。今天中国最大的小商品批发基地落户惠州，为惠州的腾飞插上硬翅，惠州当之无愧成为粤东地区最具有影响力的市场，惠州的市场将拉动东部地区，成为最集中的小商品批发基地。 3） 13万平方米的小商品商业航母
13万平方米的小商品批发基地容纳经营商户5000家，采用现代化建筑形式和科学管理。有齐全的配套和先进的设施（仓储、电子交易平台、物流、货运等）满足商户的需要，打造小商品市场升级版。 4） 项目区域优势
新城规划的江北区，是惠州未来发展的重点城区区域，以市政府为中心，我项目正处于惠州黄金线点的惠州大道，南北方向的惠深高速、惠河高速穿梭河源、梅州、深圳、香港，东西方向深汕高速、广惠高速贯通汕头、广州。离惠州火车北站、北站客运站约
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5分钟车程。 3、项目劣势与威胁点
· 新项目的形成需要一定的时间，公众对本项目的认识还需要一个过程，对项目的推
广构成一定的压力。
· 项目周边商业氛围不浓厚，对客户会造成心理障碍。 · 项目目前周边商业的销售价格不高，租金也非常低，项目定价过高，将难以得到投
资者的认同。
· 项目以前的定位和公开的信息，在社会上可能会造成一定的负面影响，认为项目存
在的各方面问题。
· 惠州及周边地区的消费习惯会形成新老市场的竞争。市场在价格、商品内容、购物
环境等要胜人一筹，吸引更多客户。无形中也增加运营成本，如广告费用、免费接送专车、租金优惠等。 4、本项目突破口
1） 义乌小商品品牌的强势进驻，将极大增强商户和投资者的信心。
2） 从销售策略上看，我们采取的短期一次性返租销售，不仅有利于刺激销售，降低
投资门槛，而且有利于降低发展商的后期经营压力。
3） 从定位的角度看，我们采取的是填补市场空白点，辐射粤东地区的品牌新市场。
经营业态及品种丰富、齐全具备做旺的良好基础。从惠州现有项目的销售情况看，此种定位方式比较受买家青睐。
4） 突出业态的规划，凭借项目良好的地理位置、便利的交通条件、方便完善的配套
设施，先进的经营理念最，从而吸引更多的消费者来此消费。
5） 先进的经营管理,本项目在经营前期就会引进先进的具有成熟管理经验的管理公
司加盟，制定一整套项目作旺的操作思路，为买家树立良好的信心基础。 6） 强大的销售攻势及项目包装整合能力：世方公司将凭借独特的包装手法、先进的
推广技术以及成熟的操作经验使项目成为整个鹅城的绝对亮点，从而带动项目销售的顺利进行。
五、商场销售平面分割
1、商城销售平面图分割 ? 分割原则
· 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通
畅与美化商场整体布局；
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· 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”； · 与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值，利于销售。
? 分割图（见附图）
主力商铺：2.6米*3米、2.7米*3米 详细分割图，我司将另外提交 2、商场铺位平面分割与销售的相关联系
· 通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据价格等相关条件，合理控制铺位总值
在市场可接受范围内。同时，降低置业门槛，扩大客户层面。
· 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今
后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。
· 合理设置单铺进深、面宽比例。 · 回避带4编号铺位的销售。 六、商铺销售价格定价
1、销售价格制定原则
· 惠州城区及惠东等周边县市小商品租金水平 · 项目周边目前商业设施的租金及销售价格 · 预留升值空间，吸引投资客购买 · 惠州城区目前在售商铺价格
2、价格参照体系
1）惠州本地商铺销售价格参照
以惠州本地在售商铺销售价格为参照，同时考虑市场对价格的接受能力和认可度。
项目名称 位置 销售价格 最高：27000-28000元/㎡ 二层：均价14000元/㎡ 三层：均价10000元/㎡ 销售率 开始接受登记 世贸中心购物麦地路与新岸路一层：均价24000元/㎡ 广场（二期） 交汇处 11
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财富广场 下角东路与下角一层：内铺均价13000元/㎡ 南路交汇处 外铺均价：21000元/㎡ 二层：均价6500元/㎡ 二层最高价：12000元/㎡ 60% 流行前线 东湖西路南侧 一层：23000元/平方米 二层：均价8000元/平方米 三层：均价7000元/平方米 50% 本项目与以上在售项目从地理位置和商业氛围都有一定的差距，但可通过对世贸临街铺位与财富广场的实地调查，收集数据，根据人流量、车流量等指标进行折扣分析，作相应的参考。同时也可根据同类市场和周边的租金作参照，预算我项目的销售价格和总值。 2）分值预算售价法
类比项 人流量 车流量 商业规划 业态组合 商业氛围 区域发展潜力 市场管理 建筑形态 交通通达度 区域常住人口 辐射范围 目标客户消费能力 总计
按照世贸中心与本项目分值比较，相差81-59=22分，一层以每分600元/M2计算、二层以每分330元/M2、三层以每分230元/M2计算本项目 一层销售单价=24000元-（600*22）=10800元/M2 二层销售单价=14000元-（330*22）=6740元/M2 三层销售单价=10000元-（230*22）=4940元/M2
分值（分） 世贸中心 12 7 7 7 10 7 8 7 9 9 8 9 100 10 5 7 6 9 5 6 6 7 7 6 7 81 财富广场 8 4 4 4 6 5 5 5 5 7 5 6 64 本项目 5 4 3 3 4 5 7 5 6 5 7 5 59 12
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按照财富广场与本项目分值比较，相差64-59=5分，一层以每分600元/M2计算、二层以每分200元/M2
一层销售单价=13000元-（600*5）=10000元/M2 二层销售单价=7500元-（200*5）=6500元/M2
3）同类市场租金返算销售价法
根据我司对惠州市区的小商品市场租金调研，综合计算我项目的租金、预测销售回报及销售价格 项目名称 位置 经营范围 厨房用品、小家电及日用小百货， 日用小百货、办公文具、南门路、水门路、 中山南路沿线 字画工艺品、美容、美发用品、饰品、床上用品以及服装等。 水东路（东路与西路）、 食品、日杂、电器、服装、新建路 桥西市场 南门市场 环城西二路 南坛路 家居、玩具、饰品等 肉菜、海鲜、水果、日用小商品、茶等 肉菜、海鲜、水果、日用杂货、烟酒等 肉菜、水果、海鲜、干货、龙丰市场 花园水中路 粮油、小百货、日杂等 二层：服装、童装、鞋、小饰品等 肉菜、海鲜、水果、日用桥东市场 东沙江 杂货、粮油、服装、鞋帽等 肉菜、海鲜、水果、日用小金口市场 广汕公路 杂货、粮油、服装、鞋帽等 一层：48 二层：28 一般 50 一般 一层：80-100 二层：50-60 中等 55 85 70 一般 良好 良好 80 良好 租金 （元/㎡·月） 65 经营 状况 良好 麦地南路－马庄路沿线 ? 上述为惠州各方向小商品市场，调查结果显示市区中心位置较好和经营较好的市
场都相对较高，小金市场与老街略为低些。市区平均租金为70元/㎡·月，其他区域平均为55元/㎡·月。
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