目 录
摘 要 ................................................... I Abstract ................................................ II 引 言 ................................................... 1 第一章 案情简介以及争议问题 .............................. 2
1.1 案例基本情况 ................................................ 2 1.2 争议问题分析 ................................................ 3
第二章 我国业主撤销权行使中存在的主要法律问题 ............ 4
2.1 我国业主撤销权性质分析 ...................................... 4 2.1.1 业主撤销权具有形成权的性质 ............................. 4 2.1.2 业主撤销权具有请求权的性质 ............................. 5 2.2 行使业主撤销权的权利主体及行使对象的认定 .................... 6 2.2.1 行使业主撤销权的权利主体的认定 ......................... 6 2.2.2 业主撤销权行使对象的认定 ............................... 8 2.3 业主撤销权的行使条件 ........................................ 9 2.3.1 业主大会或业主委员会决议程序违法的认定 ................ 10 2.3.2 业主大会或业主委员会决议实体违法的认定 ................ 11 2.4 业主撤销权行使的法律效力 ................................... 11 2.4.1 业主撤销权行使的对内效力 .............................. 11 2.4.2 业主撤销权行使的对外效力 .............................. 12 2.4.3 行使业主撤销权在诉讼期间的效力 ........................ 12
第三章 我国业主撤销权行使的立法完善建议 ................. 14
3.1 明确行使业主撤销权的权利主体 ............................... 14 3.2 明确行使业主撤销权的条件 ................................... 14
3.3 建议修改业主撤销权的行使期限 ............................... 15 3.4 对第三方利益的保护作出明确规定 ............................. 15 3.5 采取事前预防与事后弥补相结合的权利保护模式 ................. 16
结 语 .................................................. 19 参考文献 ................................................ 20 致 谢 ................................................. 22
兰州大学硕士学位论文 我国业主撤销权行使的法律分析
引 言
在我国，随着城市化进程的加快，城市规模迅速膨胀，房地产市场空前活跃。虽然商品房价格一路攀升且远远超出大部分购房者的购买能力，但是有着传统购房置业思想的中国人往往倾其所有甚至于举债借贷，来实现自己的梦想。房屋已经成为中国人最为重要的财产，这几年随着业主自我意识觉醒和维权意识的不断提高，物业管理纠纷屡屡见诸报端。为保护业主个体的利益不受来自业主团体决议的侵害，《中华人民共和国物权法》及有关司法解释确立了业主撤销权制度，但关于这一制度的性质、行使的权利主体、行使的法律效力、行使的期限、行使的条件等问题还有很多深入研究的余地，该制度本身还需要加以完善。本文对以上问题进行了探讨，提出了自己的观点，并提出了业主撤销权行使的立法完善建议。笔者认为，绝大多数业主长期生活在物业管理小区，受到业主大会或者业主委员会决定的约束，业主行使撤销权的各个方面应该在立法上更加明确，更加符合民法基本原则及我国经济、社会发展实际。且诉讼不是终极目的，应研究建立使业主利益避免遭受来自业主团体决议侵害的立法机制，由单纯的通过提起业主撤销权之诉进行事后弥补的方式，转变为事前预防加事后弥补相结合的权利保护模式，使物业管理纠纷解决在法院之外。并明确业主撤销权行使的权利主体、行使的期限、行使的条件以及行使的法律效力。通过研究完善业主撤销权行使的立法，更好地化解矛盾纠纷，促进社区和谐、邻里和睦，维护社会安定团结是笔者的初衷。
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兰州大学硕士学位论文 我国业主撤销权行使的法律分析
第一章 案情简介以及争议问题
1.1 案例基本情况
案情一 广州市罗曼公社12位业主，就罗曼公社业主委员会与金顺物业服务有限公司私自签订临时物业服务协议发生纠纷，并以广州市罗曼公社业主委员会为第一被告，广州市金顺物业服务有限公司为第二被告起诉到广州天河区人民法院。原告诉称，2008年1月20日，第一被告在未召开罗曼公社业主大会的情形下，擅自与金顺物业服务有限公司签订了《物业管理委托协议》，在业主不知情的情况下选聘第二被告为罗曼公社的物业管理企业。原告认为业主委员会的行为违反了法定程序并间接侵害了罗曼公社全体业主的合法权益。因此，请求法院撤销业主委员会与金顺物业服务有限公司的协议。被告辩称，原告不能代表大多数业主的意志，且原告不是合同的当事人，原告主体不适格，故请求法院驳回原告的起诉。一审法院认为，根据《物业管理条例》及相关司法解释的规定，在涉及的是小区全体业主的共同利益的重大事项等方面，须通过召开业主大会由全体业主作出民主表决作出决议的方式来决定，而不应由少数业主的意志来决定。本案中的问题应通过召开业主大会的方式来解决，原告没有大多数业主的授权，不能代表大多数业主的意志，故原告不适格，最终一审法院以原告不适格为由驳回原告的起诉。
案情二 西安市开元新世纪广场17位业主就西安市开元新世纪广场业委会瑕疵决议侵害了其合法权益为由向西安鼓楼区人民法院提起诉讼。原告称：2009年4月23日，被告西安市开元新世纪广场业主委员会组织召开了业主大会，会议通过了三个方面的决议：第一是在原业主委员会组成成员不变的情况下增加一名业主委员会委员；第二是决定开元新世纪广场业主委员会与西安市瑞安物业服务有限公司签订的物业服务合同继续有效；第三是决定将广场内空闲铺位委托第三人经营。原告西安市钟楼区开元新世纪广场17位业主认为该决议的形成违反法定程序，业主委员会统计票权有失公正。而且原告怀疑业主委员会对业主大会表决权数进行了虚假统计，特别是会议的第三项决定经原告认为超出了业主大会的职权范围，且经调查多数业主并不同意将铺位转让委托他人经营，原告认为业主委员会虚构了业主决议票数，存在与第三方恶意串通的嫌疑。业主委员会的违法决议严重侵害了部分业主的合法权益，故请求法院撤销业主大会的三项决议。被告在答辩状中称，业主委员会只是业主大会的执行机构，无独立财产，不具有
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民事行为能力不具备诉讼主体资格请求法院裁定驳回原告的起诉。法院经审理，认为被告不具有民事行为能力，在本案中不具有被告的资格。故一审法院以被告主体不适格为由驳回原告起诉。
1.2 争议问题分析
从上述两案的基本案情可以看出，业主行使撤销权在实践中存在以下争议：首先是行使业主撤销权的权利主体存在争议，我国《物权法》只是笼统的规定业主是业主撤销权的行使主体，但是并没有对业主的范围作出明确的界定，案例中广州市罗曼公社12位业主和西安市开元新世纪广场17位业主都具有房屋所有权证书，但在实践中还存在房屋承租人、借用人、房屋继承人、夫妻共有房屋未登记一方等物业实际使用人，这一群体与房屋联系密切，但在其合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害时能否行使业主撤销权，法律没有明确规定且存在较大争议。我国法律创设了业主撤销权，但是对于撤销权行使对象的规定过于模糊，业主大会是用于形成民主决议的议事机构，在社区存在涉及全体业主利益的重大问题时由业主委员会负责召开，业主大会具有明显的临时性，业主大会不适宜作为业主撤销权的对象这一点是可以明确的。但是法律既然赋予了业主可以撤销业主大会决议的权利，那么就应当有明确的行使对象，实践中多数法院默认了业主委员会为业主撤销权的行使对象，但是司法实践中也存在因为业主委员会诉讼主体不适格而被驳回起诉的情形，致使立法者保护少数业主合法权益的初衷，无法有效落实。其次是业主行使撤销权的条件法律规定过于笼统，造成实践中对于业主的“合法利益”的理解莫衷一是，法院及当事人都难以把握。总体来看我国法律关于业主撤销权行使的规定屈指可数，但是社会现实纷繁复杂，业主行使撤销权的条件不明就会造成业主诉讼成本的增加和法院的诉累。再次是撤销权的效力问题，撤销之诉如果仅仅是在业主和业主委员会之间发生那么撤销权的效力无可争议，但是目前关于撤销之诉的效力无论是在理论界还是在实务中均存在争议，究其原因就在于还存在业主和业主委员会之外的第三人利益，这在法律中未给出明确的规定，撤销权的行使致使原发生效力的业主大会决定归于无效，但是如果业主大会的决议涉及与第三人的利益，那么该协议是否也归于无效，在这种情况下第三人的利益就没有任何保障且没有有效的法律救济途径。
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