兰州大学硕士学位论文 我国业主撤销权行使的法律分析
对象，在实践中就会出现一些较难解决的问题。例如，撤销之诉将变成简单的业主与业主之间的诉讼，具体形式即是少数业主诉多数业主的情况。这种共同诉讼通常会存在程序繁琐，推选代表人难以达成统一意见的情形。在推选不出代表时，业主为了各自利益如果仍然要以诉讼方式解决纠纷就会加重法院的工作量，也会造成业主本人时间、金钱和精力的消耗。因此业主大会作为业主撤销权的行使对象缺乏实践上的可操作性。因此，业主大会作为业主撤销权的行使对象不具有操作性。
在物业小区内业主委员会作为业主大会的常设机构, 负责业主大会决议的执行工作。业主委员会由选举产生的委员组成，成员相对固定且多数有其固定的工作场所，相比业主大会其具有成为业主撤销权行使对象的可能。但有一点需要注意，业主委员会是由业主大会推选的部分业主自愿组成的非营利性的集体组织，其本身并无责任财产。这在传统民法理论中其不仅不具备法人资格，亦不属于其他组织，严格来说业主委员会是不能成为业主撤销权的行使对象。1但是这样一来业主撤销权制度将成为一纸空文。笔者认为，在我国经济社会及法律规定现状下，由于建筑物区分所有权制度的确立时间有限，实践经验不足，建筑物区分所有权制度本身亦需要进一步探索。既然赋予业主大会或者个别业主在撤销权之诉中诉讼主体资格有较大的缺陷，那么赋予业主委员会诉讼主体资格应是比较合理的选择。从前文的案例中可以知道我国目前司法实践中业主撤销权纠纷或其他有关物业管理的纠纷多以业主委员会为行使对象，这也就使业主委员会成为业主而撤销权行使对象有了实践的基础。最高人民法院在给安徽省高级人民法院就业主委员会是否具有被告资格函复中承认了业主委员会的被告主体资格，而后各地法院也均认可并采用了这一做法。但业主委员会成为业主撤销权的行使对象也会带来一系列的问题，业主委员会并没有自己的责任财产,如果业主行使撤销权所撤销的业主大会决定涉及财产利益那么决定被撤销的后果将由谁承担的问题就凸显出来。所以在我国目前的国情下只能在一定范围承认业主委员会作为业主撤销权的行使对象。
2.3 业主撤销权的行使条件
业主行使撤销权不仅行使的权利主体要合法而且行使对象也应合法，前文我们分析过业主大会以会议的方式行使职权，是一个形成业主集体决策的制度，并
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呼博闻.我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究[D].首都经济贸易大学 ,2011
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不是一个法律实体，所以无法判断其合法性。但是业主委员会成立是否具有合法地位，可以从其是否到当地物业行政主管部门登记备案来认定。业主委员会处理业主大会的日常工作，负责定期或者在有紧急情况时临时召开业主大会，所以业主委员会合法与否决定了业主大会是否合法，如果业主委员会经过登记备案取得合法地位，则其组织召开的业主大会也应认定为合法。主体合法是行使业主撤销权的基础，但更为关键的是对我国《物权法》第78条规定业主合法权益界定，这对司法实践具有重大的意义，笔者认为业主合法权益受到侵害应从业主大会或业主委员的决定是否存在程序违法和实体违法两个方面来认定。 2.3.1业主大会或业主委员会决议程序违法的认定
业主大会或业主委员会决议程序违法必然会侵害业主的程序性权益。所谓侵害业主程序性权益，是指业主大会或者业主委员会作出的决定超出了法律规定的职权范围或者作出的决定违反了法定的程序，虽然该决定的内容虽然并未直接侵害业主合法权益，但是可能间接侵害到了业主的发言权，异议权和表决权等成员权利，从而最终侵害业主的合法权益。1《物权法》对业主大会的决议程序作出了较为详细的规定， 对于涉及全体业主重大利益事项和其他事项的决定都做出了票权以及决议人数的规定。因此如果业主大会的表决程序违反了此规定即可认定为程序违法。除此之外认定侵害业主程序性权益还应该认定业主大会或者业主委员会的决议是否在其职权范围之内。从《物权法》及《物业管理条例》关于业主大会或业主委员会职权的规定, 可以看出业主大会和业主委员会各司其职，且两者职权范围法定。业主大会负责形成集体决议而业主委员会作为业主大会的执行机构负责决定的具体实施，同时负责对物业服务企业的监督。业主委员会对业主大会负责受业主大会的监督。业主委员会无权对涉及全体业主重大利益的事项作出决定。但是由于我国缺乏对业主委员会的长效监督机制，且召开业主大会程序，通知业主出席业主大会或业主委员会会议的方式均不明确，又由于广大业主普遍成员意识不强，导致业主很少或者根本不参加业主大会，所以在实践中业主委员会超越职权范围作出决定的情形时有发生。我国当前业主与物业服务企业纠纷一部分就是由于个别业主委员会私自与物业服务企业签订物业服务协议，甚者与个别企业恶意串通，将不具备物业服务企业资质的企业聘用为物业服务人所引起，业主委员的这些行为都是严重违反法定程序而且严重侵害业主的合法权益的行为。综上所述认定业主大会或者业主委员会决定是否程序违法除了认定业主大会或者业主委员会决定程序是否违反法律、法规强制性规定外，还应认定业主委员会是否存在越权行为。
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张朝阳.业主撤销权纠纷审理中的若干法律问题[J].人民司法, 2011(1)
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2.3.2 业主大会或业主委员会决议实体违法的认定
若业业主大会或者业主委员会作出的决定程序合法且不存在业主委员会越权做决定的情形,此时该决定是合法有效的，全体业主都应受到该决定的约束，如果业主主张撤销该决定就需要举证证明该决定侵犯了其合法利益或者说需要证明该决定实质违法，这里业主的合法利益指的是业主的实体性权益，相对于业主的程序性权益。业主作为建筑物区分所有权人不仅享有对区分所有建筑物的专有所有权，而且对共同部分享有共有权，作为由全体区分所有权人组成的一个共同体的成员业主对共有和共同管理事项享有其成员权。业主实体权益受到侵害，是指业主作为该团体的成员其享有的合法利益受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。1但是究竟什么是合法利益受到了侵害法律规定过于笼统，是不是必须以受到了实际损害为申请撤销的前提，这也是值得商榷的。笔者认为业主的实体权益受到侵害，应不局限于业主大会或者业主委员会的决定违反法律的规定，还应包括决议违反行政法规、业主规约，损害社会公共利益、违反公序良俗等情形。
2.4 业主撤销权行使的法律效力
业主行使撤销权的效力是使被撤销的行为归于无效，业主大会或者业主委员会的决定被撤销即该民事行为被撤销，被撤销后该民事行为被终止，由其造成的损失由过错方赔偿。该情形是业主撤销权行使的对内效力，但是司法实践中还存在业主大会或业主委员会的决定被撤销不仅涉及业主利益同时还涉及小区范围以外第三人的利益，我国法律对此没有作出明确地规定，这就需要对业主撤销权行使的对外效力作出分析。另外在业主撤销权诉讼期间，业主大会或者业主委员会决定是否仍然有效的问题也值得商榷。 2.4.1 业主撤销权行使的对内效力
业主行使撤销权的目的就是通过诉讼撤销业主大会或者业主委员会的瑕疵决定，因此一旦决定被撤销就会产生无效民事行为的法律后果，即该决定自始无效，基于该决定所实施的民事行为应当终止，已实施的民事行为应当恢复到决定实施前的状态，如果涉及到财产，还应返还，不能返还时，应当折价补偿，有过错的一方还应赔偿损失。但是有一个问题需要注意，业主大会或者业主委员会的决定的被撤销，还将影响到其他业主的利益。这些权益未受决定侵害的业主，往往是决定的受益者，决定的撤销将影响到他们的合法权益。同样，如果业主委员
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吴国平.业主委员会法律地位的新思考[J].福建政法管理干部学院学报,2008(3)
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会与物业管理企业所签的物业服务合同被撤销，也可能使得多数业主的权益受到损害，物业管理服务实践中存在许许多多少数业主与多数业主两种合法权益的冲突。笔者认为，多数业主获得决定带来的权益，不应是建立在侵害其他小部分业主合法权益的基础之上。业主撤销权制度创设的目的就是为了保护少数业主的合法权益，因此应当认定业主行使撤销权一旦获得法院的支持，不仅应对业主大会或者业主委员会产生效力，而且也应对其他业主产生效力，这也是撤销权对世性的体现。
2.4.2 业主撤销权行使的对外效力
业主行使撤销权致使被撤销的业主大会或者业主委员会的决定归于无效，根据民法有关无效行为的规定，被撤销行为的效力及于该行为的权利人和义务人，同时还可能及于第三人。我国司法实践中常见的第三人就是与业主大会或业主委员会签订物业协议的物业服务企业，关于撤销权的效力是否及于物业服务企业，有学者认为，应根据物业服务企业是否为善意加以区别对待。如果其为善意，则撤销权的效力不应及于物业服务企业；而如果其为恶意，则权利应受到撤销权效力的影响。1这种观点在理论上有一定的意义，但是在实践中很难认定物业服务企业具有恶意，因为其并不是业主，无权出席业主大会，无法了解甚至不关心主主大会或者业主委员会作出的决定是否违反了法定程序或者侵害了业主的合法权益。并且物业服务企业是根据业主大会或者业主委员会的决定履行相应义务，并取得应得利益，没有审查该会议决定是否符合法定程序或者侵害了业主的合法权益的权利。如果发生业主撤销权诉讼，物业服务企业是否在主观上具有恶意很难加以证实，从而在很大可能上使撤销之诉的效力不能及于物业服务企业，导致被撤销的决定影响的残留。故笔者认为上述观点不切合实际，撤销权的效力应当及于第三人。当然为了保护第三人的合法利益如果确能证实第三人为善意，则在决定被撤销之后因为其被撤销遭受的损失第三人有权请求业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果确定第三人为恶意，则其无权请求业主委员会赔偿其损失。 2.4.3 行使业主撤销权在诉讼期间的效力
我国《物权法》和《物业管理条例》以及相关司法解释都没有对业主撤销权诉讼期间业主大会或者业主委员会决定是否仍然有效问题做出明确规定。笔者认为为避免业主滥用撤销权权，利用撤销权阻止业主大会或者业主委员会决议正常发挥管理职能，我国立法应明确规定在业主进行撤销权之诉期间，业主大会或者业主委员会决定作为撤销权客体继续有效。在诉讼期间人民法院应认真权衡业主
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于沅平.物业服务合同主体研究[D].大连海事大学, 2008
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大会或者业主委员会决定被撤销的概率、以及执行该决定所需要支付的成本等多方面因素，经过人民法院综合考虑之后再决定是否停止该决定的执行，如果人民法院决定停止执行该决定的，应暂时停止执行，待业主撤销权之诉完结之后，以诉讼的结果决定是否继续执行。
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