兰州大学硕士学位论文 我国业主撤销权行使的法律分析
第三章 我国业主撤销权行使的立法完善建议
3.1 明确行使业主撤销权的权利主体
我国《物权法》和《物业管理条例》对行使业主撤销权的权利主体的规定过于笼统，对业主的范围界定不明确，致使司法实践中一部分物业管理领域纠纷无法有效解决，笔者认为立法应对房屋所有权人以外的物业实际使用人是否具有行使业主撤销权的主体资格作出明确的规定。物业实际使用人拥有房屋的使用权，与小区的联系相对房屋所有人更为密切，其切身利益直接受到业主大会或者业主委员会决定的影响。物业实际使用人履行了相应的义务，但是在其合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害时，法律并没有明确规定必要的救济途径，这显然是有失公正的。通过前文关于行使业主撤销权的权利主体的分析，笔者建议首先应明确规定房屋继承人具有行使业主撤销权的权利主体资格，其次应规定房屋承租人不具有行使业主撤销权的权利主体资格，其权益受到业主大会或者业主委员会决议侵害时应根据租赁合同约定的权利义务通过与房屋所有人协商或者诉讼的方式解决纠纷。再次，应明确房屋借用人在房屋所有权人怠于行使业主撤销权情况下可以代位行使业主撤销权。最后，应明确夫妻共有房屋，未登记一方在婚姻存续期间具有行使业主撤销权的主体资格。
3.2 明确行使业主撤销权的条件
我国《物权法》明确规定业主行使撤销权需要以其合法权益受侵害为前提，但是对业主的合法权益的范围并没有明确界定。笔者认为我国立法或者司法解释应对业主行使撤销权的条件作出明确规定，将业主的合法权益做扩张解释，详细分为业主的程序性权益受到侵害和实体性权益受到侵害两个主要方面。应明确业主的程序性权益主要包括业主大会参加权、表决权、知情权、辩论权。同时应明确业主的实体性权益主要包括业主对区分所有建筑物中专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共用部分的共用权。1还应明确业主大会或者业主委员会决定违法应不限于业主大会或者业主委员会的决定违反法律的规定，还应包括决议违反行政法规、业主规约，损害社会公共利益、违反公序良俗等情形。另外行使业主撤销权是否需要以实际损害为申请撤销的前提，这是值得商榷的。撤销之诉
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董文燕.浅析我国物权法中的建筑物区分所有权制度[J].法制与社会,2011(4)
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非侵权损害赔偿之诉，本身并不以结果为本位，不以实际损害为前提。甚至少数业主的提议被否决，其合法利益没有得到保护，该否决决议也是可撤销的。此时是不能积极行使合法权益，根本谈不上合法利益被实际侵害的问题。有了实际损害才可请求撤销，实际上已经彻底丧失了司法的能动性和预防价值，所以立法应明确的规定业主合法权益受到侵害不以实际损害为前提。
3.3 建议修改业主撤销权的行使期限
司法解释关于业主撤销权行使的期限套用了《合同法》中债权人撤销权行使期限为一年的规定，但是业主撤销权制度不同于合同法上的债权撤销权制度。立法机关对业主撤销权行使的特殊性考虑不足。笔者认为，我国规定的业主撤销权的行使期限有很大的缺陷，不利于业主权益的保护。首先，行使期限过长不利于维护业主的正常生活秩序。业主大会或者业主委员会的决议无论大小，一经业主大会或业主委员会决定即发生效力，一旦发生撤销之诉在诉讼期间并不影响业主大会或者业主委员决定的实施，规定期限过长就相当于延长了该瑕疵决定对业主生活的影响。其次，不利于业主对证据的采集。证据在诉讼中具有决定成败的关键作用，而我国撤销权制度的规定偏向于业主的举证责任，规定的诉讼期限过长会导致业主不能及时捍卫自己的合法权益，怠于行使撤销权，从而造成证据信息随着时间流逝而难以收集，在诉讼中处于被动地位，最终不能有效的保护业主的利益。相对于其他国家关于业主撤销权行使期限的规定，我国业主撤销权行使的期限过长，例如，法国《住宅分层所有权法》规定，建筑物区分所有权人必须在收到决议通知之日起 2 个月内提出异议之诉。依德国《住宅所有权法》，撤销期限为决议产生后一个月。《瑞士民法典》规定，社员可以在其知悉该决议侵权后一个月内诉请撤销。《意大利民法典》规定，应自决议通过之日起 30 日内提起撤销之诉。我国立法机关应借鉴其他国家的立法经验并根据我国的实际，把业主撤销权的行使期限缩短至 2 个月以内，以便能在短期内纠正业主大会或者业主委员会的瑕疵决定，尽量减少错误决定对业主生活的影响，同时督促业主重视对证据的收集。
3.4 对第三方利益的保护作出明确规定
我国《物权法》和《物业管理条例》以及司法解释对于业主撤销之诉中第三人利益的保护未有任何规定。笔者认为，在我国当前房地产业空前活跃的形势下，法律不能忽视业主和业主自治组织以外第三人的利益。如果为了保护业主的合法
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权益，而损害第三方的合法权益，应当不是《物权法》设置该制度的初衷。所以立法应当对第三人的利益保护作出明确的规定。保护第三人实际上就是以客观公正的标准，确定维持正常的经济秩序。首先，立法应明确第三人的范围，这里的第三人应是业主和业主自治团体以外的利害关系人，承租人、借用人、房屋继承人等物业实际使用人不应在第三人的范围之内。其次，立法应明确行使业主撤销权对第三人的法律效力。业主行使撤销权在获得胜诉的情况下，原业主大会或业主委员会的瑕疵决定将被法院撤销，被撤销的决定自始无效，法律关系应该恢复到决定之前的状态。我们知道业主委员会与第三人为的法律行为，多是以业主大会的决定为基础，第三人亦是是根据业主大会的决定履行相应义务，并取得应得利益。因此业主大会的决定被撤销则第三人与业主委员会之间的法律关系的基础便不复存，该法律行为也应归于无效。由此立法应明确业主行使撤销权的效力应及于第三人。最后，立法应明确第三人的利益救济途径。第三人没有参加业主大会的资格也无权审查该会议决定是否符合法定程序或者侵害了业主的合法权益。如果仅明确业主撤销权的效力及于第三人，而不明确第三人的法律救济途径，那么第三人的利益将无法得到保障，这在长远来看是不利于社区的稳定和发展的。笔者认为，撤销权的效力虽然应当及于第三人，但是为了保护第三人的合法利益立法应规定如果确能证实第三人为善意，则在决定被撤销之后因为其被撤销遭受的损失第三人有权请求业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果确定第三人为恶意，则其无权请求业主委员会赔偿其损失。
3.5 采取事前预防与事后弥补相结合的权利保护模式
我国《物权法》和《区分所有权司法解释》以及相关司法解释的规定，共同点就是强调业主在合法权益受到业主大会或业主委员会侵害后可以行使撤销权，这是典型的事后弥补的救济方式，对事前与业主的协商丝毫没有提及，业主通过国家公权利保护其合法利益纵然具有权威和强制性的特点，但是单纯的事后弥补并不是更好更全面的解决问题的办法。纵观世界其他国家和地区，为保护业主的利益不受业主大会或者业主委员会决议的侵害，在立法上大致有三种保护模式。
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首先是事前预防，所谓事前预防，就是未经业主同意，不得以业主团体的决议
侵害其特别权利。这种立法模式以日本为代表。其次是事后弥补，即利益受到业主团体决议损害的业主可以诉请法院宣告无效或者撤销，我国采用的即是这种模式。最后是事前预防和事后弥补相结合的模式，所谓事前预防加事后弥补，即业
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刘淑波.论业主自治[J].长春理工大学学报：社会科学版,2007(4)
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主团体作出对业主权益有特别影响的决议时应以其同意为前提，并在业主利益遭到决议侵害时诉请法院宣告无效或者撤销。这种模式以大陆法系的瑞士、德国等国家为主要代表。
业主大会本质的特征就是其具有自治性质，其目的就是用于形成业主集体决策，以至于更好的为业主服务。业主大会的决议被拟制为物业管理区域内所有业主的共同意思表示。是业主自我管理提高生活质量的重要途径，业主大会的每一条决定都事关广大业主的切身利益。但是由于我国业主大会制度不完善，且小区业主利益关系繁杂，业主大会的决定往往“众口难调”为了保护少数人的利益不受侵害当然应该赋予其通过诉讼加以解决的途径，但是，通过诉讼的方式解决矛盾纠纷终究是最后防线。特别是在社区这样一个大的集体之中，业主置业多数要长期居住，通过诉讼的方式寻求矛盾的解决，不仅消耗业主的人力、财力，更重要的是容易影响小区和谐安定的生活氛围。所以，应尽量将矛盾纠纷解决在法庭之外，可以通过健全调解协商机制，利用居民委员会或者街道办事处等机构把矛盾解决在小区范围之内。笔者认为在居民委员会或者街道办事处等基层组织有义务维护小区的安定团结，在召开业主大会期间可以告知相关居民委员会，让其了解业主大会决议从而充当矛盾解决的基层防线。我国之所以设立业主撤销权制度其立法目的就是为了在业主大会或者业主委员会决定侵害了业主的合法利益之时，赋予业主得到救济的途径其最终还是为了维护小区的安定团结。但是单纯事前预防模式在我国国情之下对业主来说是是一种理想的矛盾解决模式，它虽然能够使业主得到充分表达自己意愿、争取自己的利益的机会，且可以避免事后弥补模式人力、财力的支出。可是这种模式并不能很好的使少数业主与大多数业主之间的利益达到平衡，不能兼顾双方的利益。我们知道我国是一个人口众多、社区众多、利益需求多样化的国家，这种模式下少数业主为了保护自己的利益很可能阻挠业主大会或者业主委员会作出决议，以至于造成物业管理的混乱，形成有利于大多数业主的决议难以达成的局面。在这种情况下单纯的事后弥补的模式就能解决问题，但是这样以来就把所有矛盾都集中到了法院，不仅不能发挥业主个人和业主自治组织在解决矛盾中的主动性，而且增加了法院工作量，同时也会消耗业主大量的人力、物力，造成社会资源的浪费，也破坏了小区安定和谐的局面。通过以上对比可以发现，借鉴德国、瑞士等国家事前预防与事后弥补相结合的模式解决纠纷不失为明智之举。《瑞士民法典》规定“区分所有人大会及管理委员会的决议适用有关社团机构及社团决议无效之诉的规定，但法律有特别规定的，不在此限。区分所有权人决议适用民法总论关于社团决议的规定，其结果就是该社团作出对于社员权益有特别影响的决议时应以其同意为前提，并在社员权益遭到特别侵害或不能忍受的侵害时申请法院宣告无效或撤销。”笔者认为我国应通
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过立法明确这种事前预防与事后弥补相结合模式，即应明文规定：在业主大会或者业主委员会的作出决定之前就可能侵害部分业主某些合法权益时，应首先与这部分业主进行协商，并征得业主的同意。若业主自治组织无法取得业主同意，则业主大会及业主委员会为了保护大多数业主的利益仍然可以作出决定，如果部分业主认为其合法权益受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，可以向人民法院提起撤销之诉。通过这种模式，一方面可以减轻法院的负担，节约了社会资源，另一方面可以使业主有更好的表达自己意愿的机会，降低矛盾纠纷发生的可能，更好的保护了业主的权益。
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