2013 年度报告
公告编号：〈万〉2014-010 重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立 董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议，授 权魏斌董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事 代为出席会议并行使表决权。
公司2013年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现 金股息。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的 真实、完整。
致股东?????????????????????????.??????????2 公司简介?????????????????????????????????? 2 会计数据和财务指标摘要???????????????????????????.3 董事会报告?????????????????????????????????4 重要事项??????????????????????????????????.36 股本变动及股东情况???????????????????????????.??43 董事、监事、高级管理人员及员工情况?????????????????????.45 公司治理??????????????????????????????????51 监事会报告?????????????????????????????????53 内部控制情况????????????????????????????????54 财务报告??????????????????????????????????.59 第1页 一、致股东
2013 年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而 2014 年是第四个十年段的开始。过去十年，中国 房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最 大的房地产开发企业。2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入 名列第九，而纳税额则排到了第二位。
回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一 时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。
走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社 会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括， 爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。
而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦 想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危 险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。
在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞 开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。
我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更 重要的，是找到变化背后的不变。
我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变 得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我 们做到这一点，提供了效率更高的工具。
我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减 弱，在未来它会变得更加清晰和重要。
我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以 来，一直追求的方向。
我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中 国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄 彼。
三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统 企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代， 这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。
当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找 新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。 这就是我们的答案。 二、公司简介
1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE) 2.法定代表人：王石 3.董事会秘书：谭华杰 电子信箱：IR@vanke.com
第2页 股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR@vanke.com
4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 5.电话：0755-25606666 传真：0755-25531696
6.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：518083
7.国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com
8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英 文媒体
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 9.年报备置地点：公司董事会办公室 10.股票上市地：深圳证券交易所 11.股票简称及代码：万科 A 000002
万科 B 200002
12.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2010年4月13日，地点：深圳 13.企业法人营业执照注册号：440301102900139 14.税务登记号码：地税登字440300192181490号 国税登字440300192181490号 15.组织机构代码：19218149-0 16.公司聘请的会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 签字会计师：李婉薇，温华新 三、会计数据和财务指标摘要 1. 本年度主要会计数据
单位：人民币元
2013 年 2012 年 本年比上年增减 2011 年
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 31.33% 71,782,749,800.68
营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 15.46% 15,763,216,697.19
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 15.29% 15,805,882,420.32
归属于上市公司股东的净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 20.46% 9,624,875,268.23
第3页 归属于上市公司股东的扣除非经
15,113,721,585.36 12,511,303,092.59 20.80% 9,566,931,546.48 常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,923,868,889.89 3,725,958,472.52 -48.37% 3,389,424,571.92
本年末比上年末
2013 年末 2012 年末 2011 年末
增减 资产总额 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 26.51% 296,208,440,030.05
负债总额 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 25.99% 228,375,901,483.02
归属于上市公司股东的股东权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 20.48% 52,967,795,010.41
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00
0.18%
注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划内共有 19,415,801 份期权行权，公司股份数因此增加 19,415,801 股。
2. 近 3 年主要会计数据及财务指标
单位：人民币元
2013 年 2012 年 本年比上年增减 2011 年
基本每股收益 1.37 1.14 20.17% 0.88
稀释每股收益 1.37 1.14 20.17% 0.88
扣除非经常性损益后的基本每股收益 1.37 1.14 20.17% 0.87
全面摊薄净资产收益率 19.66% 19.66% - 18.17%
加权平均净资产收益率 21.54% 21.45% 增长 0.09 个百分点 19.83%
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 19.65% 19.60% 增长 0.05 个百分点 18.06%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 21.53% 21.38% 增长 0.15 个百分点 19.71%
每股经营活动产生的现金流量净额 0.175 0.339 -48.46% 0.308
2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减 2011 年末
归属于上市公司股东的每股净资产 6.98 5.80 20.34% 4.82
资产负债率 78.00% 78.32% 减少 0.32 个百分点 77.10% 非经常性损益项目
单位：人民币元
项目 2013 年 2012 年 2011 年
非流动资产处置损益 (4,474,719.05) (4,670,558.15) 2,900,631.43
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
(2,111,260.86) (24,920,299.96) (1,987,290.76)
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 4,644,660.07 33,179,668.85 35,395,144.49
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 34,147,581.21 61,814,902.20 39,765,091.70
所得税影响 (14,677,613.30) (17,850,642.97) (10,007,991.17)
少数股东损益影响 (12,700,827.65) (7,673,770.33) (8,121,863.94)
合计 4,827,820.42 39,879,299.64 57,943,721.75
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。 3. 境内外会计准则差异
单位：人民币元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2013 年 2012 年 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
按境外会计准则 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
按境内会计准则 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异 四、董事会报告 1. 管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法
报告期内，全国商品住宅销售面积 11.57 亿平方米，销售金额 6.77 万亿元，同比分别增长 17.5%和 26.6%，增速较 2012 年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速 第4页
依次为 41.2%、23.8%、14.9%和 7.2%，分季度增速回落的主要原因在于 2012 年基数的影响。 期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等 14 个主要城市的新房成交面积同比增长 12.5%，批准预售面积同比增长 20.4%。从 5 月份开始，14 城市 的三月移动平均成交批售比（成交批售比=成交面积/同期批准预售面积）一直保持在 1 以下的水平。市场 新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2013 年底，