所得税 599,346.14 540,759.67 10.83% 利润总额增加 归属于上市公司股东的净
1,511,854.94 1,255,118.24 20.46% 利润总额增加 利润
其他指标 2013 年 1-12 月 2012 年 1-12 月 变动幅度 说明
资产负债率 78.00% 78.32% -0.32%
流动比率 1.34 1.40 -0.06 预收账款项目增加
速动比率 0.34 0.41 -0.07 预收账款项目增加
股东权益比率 22.00% 21.68% 0.32%
应收帐款周转天数 7 6
存货周转天数 1,153 1,293 -140
（1）公司资产主要构成情况分析
单位：人民币万元
2013-12-31 2012-12-31
占总资产的比
项目 占总资产的比 占总资产
金额 金额 重增长百分点
重(％) 的比重(％)
资产总计 47,920,532.35 100.00 37,880,161.51 100.00 -
货币资金 4,436,540.98 9.26 5,229,154.21 13.80 -4.54
其他应收款 3,481,531.72 7.27 2,005,792.18 5.30 1.97
存货 33,113,322.33 69.10 25,516,411.30 67.36 1.74
其中：完工开发产品 1,771,731.11 3.70 1,599,382.89 4.22 -0.52
在建开发产品 18,868,167.51 39.37 16,221,878.79 42.82 -3.45
拟开发产品 12,437,453.23 25.95 7,673,382.61 20.26 5.69
应付账款 6,395,845.91 13.35 4,486,099.57 11.84 1.51
预收账款 15,551,807.14 32.45 13,102,397.75 34.59 -2.14
其他应付款 5,470,428.53 11.42 3,604,531.58 9.52 1.90
一年内到期的非流动负债 2,752,179.16 5.74 2,562,495.92 6.76 -1.02
长期借款 3,668,312.84 7.65 3,603,607.04 9.51 -1.86
（2）报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况
单位：人民币万元
项目 2013 年度 2012 年度 增减率 重大变动原因
营业费用 386,471.36 305,637.77 26.45% 销售规模增长
管理费用 300,283.76 278,030.80 8.00% 经营规模增长，人工费用增加
投资收益 100,518.78 92,868.80 8.24% 联营、合营公司结算利润增加
所得税 599,346.14 540,759.67 10.83% 利润总额增长
（3）报告期内公司现金流量财务数据变动情况
单位：人民币万元
2013 年度 2012 年度 结构比增 项目
金额 结构比 金额 结构比 长百分点
经营活动现金流入 17,567,675.09 100.00% 12,158,942.59 100.00% -
其中：销售商品、提供劳务收到的现金 15,343,706.74 87.34% 11,610,883.96 95.49% -8.15%
经营活动现金流出 17,375,288.20 100.00% 11,786,346.74 100.00% -
其中：购买商品、接受劳务支付的现金 12,865,695.28 74.05% 8,732,365.23 74.09% -0.04%
经营活动产生的现金流量净额 192,386.89 372,595.85
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投资活动产生的现金流量净额 (795,441.72) (245,345.17) 筹资活动产生的现金流量净额 (205,764.56) 1,628,550.91 5．公司投资情况 （1）募集资金使用情况 2007 年公开发行 A 股情况
经有关部门核准，公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书，向社会公开发行 A 股股票，发行数量 317,158,261 股（面值人民币 1 元/股），发行价格人民币 31.53 元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33
元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后，募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30
日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第 155 号验证报告验证在案。
上述募集资金投资于 11 个项目，截至 2013 年 12 月 31 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下： 单位：人民币万元
募集资金净额 993,660 本年度投入募集资金总额 变更用途的募集资金总额
已累计使用募集资金总额 983,380
变更用途的募集资金总额比例 0%
是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达 可行性是否发
承诺项目
更项目 额 入金额 金额 度 的效益 预计收益 生重大变化
广州新里程（原科学城 H3 项目） 否 60,000 60,000 100% 14,511 是 否
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 否 80,000 80,000 100% 102,780 是 否
佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 90,000 100% 52,563 是 否
珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 65,000 100% 88,423 是 否
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 否 70,000 70,000 100% 182,052 是 否
杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 100% 94,436 是 否
宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 163,660 100% 88,048 是 否
上海浦东五玠坊 否 120,000 120,000 100% 22,923 是 否
上海金色雅筑（原中林项目） 否 70,000 70,000 100% 27,281 是 否
南京白下区安品街项目 否 65,000 230 54,720 84% - 是 否
南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 40,000 100% 5,230 否 否
合计 否 993,660 230 983,380 99% 678,247 - 否
1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项
目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目整体开发计划相应调整。
未达到计划进度和预计收益的说明 (2).南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 8.68%，项
（分具体项目） 目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。 募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资
金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 变更原因及变更程序说明（分具体 无变更 项目）
截至 2013 年 12 月 31 日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 983,380 万
尚未使用的募集资金用途及去向 元，占募集资金净额人民币 993,660 万元的 98.97%，余额人民币 10,280 万元将随
着项目的后续开发全部投入。 （2）非募集资金使用情况 A.股权投资情况
报告期内，公司新增投资额124.01亿元，主要由以下几项构成：
1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司28家，具体如下： 序 万科实际投资额
新设公司 币别 注册资本 经营范围
号 （折合人民币元） 1 上海万九绿合置业有限公司 人民币 1,800,000,000.00 918,000,000.00 房地产开发经营
2 温州万科中梁置业有限公司 人民币 500,000,000.00 300,000,000.00 房地产开发
3 常州万科房地产有限公司 人民币 500,000,000.00 500,000,000.00 房地产开发
4 杭州万洲置业有限公司 人民币 450,000,000.00 228,357,823.57 房地产开发、经营、管理
5 青岛万科房地产开发建设有限公司 人民币 430,000,000.00 219,300,000.00 房地产开发、经营；物业管理等
房地产开发、经营，物业管理，
6 青岛万科银盛泰置业有限公司 人民币 380,000,000.00 304,000,000.00 室内装饰装修工程
7 北京首开万科置业有限公司 人民币 360,000,000.00 36,000,000.00 房地产开发
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8 南宁市万科城房地产有限公司 人民币 200,000,000.00 200,000,000.00 房地产开发
9 南宁市万荣房地产有限公司 人民币 200,000,000.00 200,000,000.00 房地产开发
10 杭州万爵置业有限公司 人民币 200,000,000.00 200,000,000.00 房地产开发经营
11 苏州万金房地产有限公司 人民币 200,000,000.00 102,000,000.00 房地产开发
12 青岛新都心置业有限公司 美元 164,000,000.00 1,008,962,600.00 房地产开发
13 杭州万霆置业有限公司 人民币 150,000,000.00 90,000,000.00 房地产开发
14 嘉兴万联房地产开发有限公司 人民币 150,000,000.00 150,000,000.00 房地产开发
15 宁波万江置业有限公司 美元 137,000,000.00 491,073,284.00 房地产开发，建设及经营
16 泉州市万科北峰房地产有限公司 人民币 120,000,000.00 72,000,000.00 房地产开发
17 南宁市万科投资有限公司 人民币 120,000,000.00 120,000,000.00 房地产投资
18 郑州万科美景房地产开发有限责任 人民币 100,000,000.00 51,000,000.00 房地产开发与经营、咨询 公司
19 南宁市万科五象房地产有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00 房地产开发
20 上海万之江房地产开发有限公司 人民币 100,000,000.00 90,000,000.00 房地产开发