广州市房地产市场的现状与发展前景
1、房地产市场理论
I．1、房地产市场的内涵
房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房 地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具 体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重 要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。 经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。 这样就使土地这个生产要素成为财产。
地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立 存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地 位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地价的折光反映。 由于地产可以离开房产而独立存在，所以能形成一个独立的地 产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地 产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一 个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场 和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换 关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交 换形式、多级或多层次的地产市场体系。随着市场经济的发展，房地产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的房地产市场结构体系0。房地产市场也是社会主义市场体系的重要组
成部分。
1．2、房地产市场的特点
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规 律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不 同于一般商品市场的特点，概括如下：
第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不 可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上 没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此， 房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需 求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊情况下，地价变动和 市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供 求规律。
第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小 则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接 使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才 能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相 对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务， 国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。 同时，由于参与房地产交易的人相对较少，往往不熟悉其交易的过程，而且房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行。因此，房地产中介机构作为房地产交易的一种?润滑剂?，已成为房地产业不可缺少的组成部分。
第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性 导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单 一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。 第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的 时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能 力差。
第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种 法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过程中与一般商品 不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的 转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易 合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属 卖方，而是属买方了。并具有法律效力。这样一来，就使房地产市 场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。
第六、 房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象 是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题 和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法律咨询费、地产或物业的价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易 费用等。
第七、房地产市场是一种区域性市场。首先，除少数投资者外〃 多数人购买商品房的首要选择是要求位于自己所居住的城市，这就 决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业的外来人员为主要对 象；其次，一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程 度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切的联系；另外，不
同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯，人们对商品 房的要求也有所不同。
1．3、房地产市场的运行机制和管理体制 1．3．1、房地产市场的运行机制
房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得 以形成，必须具备下列三个元素：a、房地产交易主体，即从事房地 产交易的当事人；b、房地产交易客体一土地或物业；c、房地产 交易的媒介——货币。
在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系 和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。
(1)、动力机制。房地产开发企业从事房地产开发经营的直接 目标是追求利润最大化，动力机制就是房地产开发企业的动力与经 济利益之间相互制约和相互协调的一种内部联系。
(2)、供求机制。房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立运动及相互制约的关系，又是通过房 地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时空关系表现出来的。 A、房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化， 它是供求对立运动的最基本的表现形式。
B、房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房 地产商品供求数量的构成及其比例关系。
C、房地产供求的时空关系。一是指时间限制。由于房地产商 品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间里只能供给一定数量 的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需
求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受 自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定 的空间限制。
供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导 致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动 与价格、竞争等机制有着密切关系，它们相互联系、相互制约、相 互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地 产市场对资源配臵的基础性作用@。
市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图a表示了这一理论 的基本含义。其X轴代表产品数量，其Y轴代表产品价格，DD表 示需求曲线，ss表示供给曲线，两曲线交汇点所对应的价格P即为 均衡价格。
土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位臵的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给 是基本恒定的，表现为图a就是供给曲线ss为一垂直X轴的直线， 而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需 求在一定条件下决定土地价格如图b所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线叻可以向上平移到DIDI．，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为S2S2，则价格变小：如果土地供给量减少即为S1Sl，则价格升高。如图c所示。(3)、价