拨的方式取得，进入房地产开发经营的门槛较低，而且政府对房地产开发经营的宏观管理不足，资质审查不严，权力寻租和行政腐败 的现象容易出现，市场秩序较为混乱，从而使房地产开发公司数量 大幅增加，素质良莠不齐，皮包公司多，行业形象较差。 A、市场机制的作用促使房地产企业逐步优化。
随着房地产业的不断发展，商品房供大于求的情况逐步形成，特 别是近几年房地产价格开始下调，房地产开发企业之间的竞争不断 加剧，从价格竞争到非价格竞争，使房地产企业从规模、成本费用 到技术、质量、营销整合、服务等全方位进行激烈的竞争，竞争的 结果是房地产企业优胜劣态。
近几年商品房推出量大，房地产市场供大于求，全面进入买方 市场，市场竞争激烈，房地产企业赖以生存的外部环境较为严峻， 从98年起，商品房售价呈现下跌的趋势，房地产业赢利水平逐年下 降。市场竞争的结果是，房地产企业优胜劣汰，部分规划设计水平 不高，市场定位错误、成本控制不好、经营管理水平不高的房地产 开发企业开发商将会面临淘汰，而一些楼盘规划设计水平高、成本 控制较好、经营管理水平较高、综合实力较强的开发企业开始涌现。 而且，随着房地产市场买方市场的到来，房地产行业进入微利时代， 在市场竞争日益激烈，消费者对楼盘整体素质要求日渐提高的情况 下，部分不适应市场需求、经营管理水平低的房地产开发企业经营 效益下降，金融风险加大，有的甚至资不抵债，面临破产的境地， 市场竞争机制的作用促使部分综合素质低下的企业逐步退出市场。 B、政府也加强了对房地产市场的宏观管理，也进一步促使房地产
企业不断优化。
从1998年8月1日开始，广州市对新增的经营性土地实行公开 招标拍卖制度，加上广州市加大了对闲臵土地进行回收的力度，房 地产开发经营的门槛有所提高。同时，从99年开始，广东省政府通 过资质年检、强制淘汰等手段，先后取消了200多家房地产开发企 业的资质。通过政府的宏观管理，房地产市场法规逐步完善．房地 产市场逐步走向成熟和规范，也加速了房地产企业的优胜劣态。 C、广州房地产开发企业得到了初步的优化
根据广州市建设委员会和广州市统计局评选出的1998—1999年度 广州市房地产企业综合实力30强(见表4)中可以看出，在激烈的 市场竞争中，逐步涌现了一批经营管理水平较高、开发规模较大、 品牌形象初步形成的房地产业精英。从企业数量讲，仅相当于全市 房地产业的2％，但经营规模几乎占据了广州房地产经营的半壁江 山，1998年．1999年度房地产30强企业完成房地产投资占全市房地 产投资的26．5％，商品房竣工面积占29．6％，销售面积占39．8％，经营收入占41．6％，完成利税的比重达到67．2％；而且，销售面积、经营收入和完成利税等经营效益指标高于投资、竣工规模指标；同时，30强企业完成的主要房地产经济指标的平均值远远高于全市房地产企业完成指标的平均值。可见，30强企业在广州市房地产业占据重要的地位，其经营效益相对子规模来讲，更具有优势，经营业绩突出，初步达到规模经营的标准。
在房地产市场激烈的竞争中，一些制度灵活、市场触角敏锐的私 营、民营房地产企业脱颖而出，如番禺碧桂园物业发展有限公司、
广州天力房地产有限公司、合生集团有限公司、侨鑫集团有限公司、 广州恒大房地产有限公司等房地产企业发展迅速。相反，相当多的 国企房地产公司走下坡路，国有企业制度落后、管理混乱、权力寻 租现象严重，使得国有房地产企业背下了沉重的包袱，国有房地产 企业只有进行制度仓Ⅱ新，实行企业重组和兼并破产，适应市场变化， 建立现代企业制度，才能重新焕发生机。从广州市城市建设集团有 限公司和广房集团的重组后再现活力，珠江实业的业务重组后上市 公司风范又出现了，广州保利房地产开发公司逆境中崛起，国有房 地产企业仍有机会重现昨日辉煌。
通过市场的竞争和政府的宏观管理，房地产企业的结构会逐步得 到优化，更有利于房地产市场进一步走向成熟。
表4：1998．1999年度广州市房地产开发综合实力30强企业名单
备注：此次综合实力评比是由广州市建委、统计局根据1998．1099年度全市房地产开发企业实际完成的房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积、商品房销售面积、房地产企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合企业经营信誉度进行综合考虑评选出来的。
(4)、商品房质量有所提高
由于商品房的大量上市，广州房地产市场逐步进入买方市场，买 家在楼盘推出较多、选择范围更广的情况下，臵业行为更加理性， 对楼盘的规划设计、户型、园林绿化、小区配套、居住环境和售后 服务提出了更高的要求。市场需求的改变、市场竞争的加剧使得房
地产行业进入微利时代，促使房地产开发商控制成本、提高质量， 提高经营管理水平，加上新技术、新的建筑材料的应用也为商品房 质量的提高提供了条件。
近几年来，商品房质量有了较大的提高，楼盘的设计紧跟潮流， 居住的舒适度有了较大的提高，现时推出的商品房无论在规划设计、 工程质量、园林绿化、小区配套，还是在房屋的通风采光、室内布 局和空间的合理利用等方面，都比过去有较大的提高，也更能配合 广州人的生活习惯，如流行的大客厅出阳台设计、外飘窗台及近期 出现的跃式户型、错层设计、互动式园林等，都使得市民有更多的 选择。
(5)、土地供应得到控制
广州市土地有偿有期使用制度改革的研究和试点是在80年代初 期就已经开始。从1992年开始，市国土房管局积极推进土地使用制 度的改革，使土地使用从无偿无期限过度到全面有偿有期限，土地 出让方式从行政划拨、协议出让到招标出让和公开拍卖出让。 97年以前，土地通过行政划拨的方式出让给广州房地产市场带 来了极其严重的后遗症，土地被大量批出，行政腐败、权利寻租现象相当普遍，造成土地大量闲臵，市场秩序混乱。从1992到1997 年，广州市国土房管局共批出各类《建设用地通知书》4674宗，面 积为130．17平方公里。而当时广州市城区建成面积约260平方公里， 批出的土地面积可谓是半个广州城，许多人拿到一纸批文就可以搞 房地产，炒地皮，炒批文，各行各业、几乎所有部门都涉足房地产 开发，造成大量的土地闲臵。从1992年7月到。1997年3月，批文
已过期但土地未开发的《建设用地通知书》共1809宗，面积70．4 平方公里。
从1997年起，广州市采取有效措旌控制土地的供应。第一，广 州市政府加大了收回闲臵土地的力度。市政府于1997年9月3日成 立了广州市收回闲臵土地领导小组，从1997年首次处理批文过期未 利用地以来，到2000年9月已分12批共收回和注销468宗，面积 约10．88平方公里的闲臵土地和过期未用地。其中房地产经营性用 地8．48平方公里，占78％；工业用地2．258平方公里，占21％；市
政用地0．117平方公里，占1‰交通能源用地0．027平方公里。在 2000年9月市政府第12次收回闲臵土地的会议上，决定注销161 宗、面积425万平方米的过期未用的土地批文，是历次收回闲臵土 地会议中力度最大，收地宗数和面积最多的一次。广州市经过清理 闲臵土地，提高了土地利用率，对完善土地有形市场，建立新的土 地供应机制具有重要的意义。第二，实行公开招标拍卖出让制度。 从1998年8月1日开始，广州市取消经营性用地零星批地的审批方 式，对新增的经营性土地统一规划、统一征用、统一开发、统一管理，实行公开招标拍卖出让制度。到2000年6月30曰，广州市共 进行了六次国有土地使用权拍卖。在今年6月30日的第六次国有土 地使用权拍卖中，推出三幅土地，两幅成交，一幅无人竞投，占地 14．2万平方米位于白云区新广从公路永泰集贤庄地块由广州市协荣 股份发展有限公司以1．52亿元投得，占地4．69万平方米位于海珠区