江燕路万宝冰箱厂长区地块由广州天力房地产开发公司以1．9亿元 夺得。
广州市加强了土地管理工作，取消零星审批、协议出让经营性土 地的供地方式，限制未办出让手续的非经营性土地通过加改名、延 期等手续进入经营性土地市场，对新增的经营性房地产项目用地实 行公开招标拍卖，增加供地政策的公开性和透明度，严格执行土地 利用总体规划和土地利用计划指标，控制用地总量。采取有效措施 依法收回闲臵土地，切实推行建设项目用地预审制度，制定科学的 土地招标、拍卖计划，为招标、拍卖工作提供市场依据。通过对闲 臵土地的清理回收、经营性土地公开招标拍卖和加强土地管理工作， 市场上过量用地将得到有效控制，土地供应逐步得到控制，广州市 土地市场将进入量性循环阶段，进一步促进广州房地产市场的健康 发展。
2．1．2、广州市房地产市场的需求情况 (1)、商品房需求不断增加
近几年广州市房地产市场需求保持了持续增长的势头，商品房成 交相当活跃，96年全市预售商品房成交254．12万平方米，比95年增长58％；97年成交423．42万平方米，比96年增长67％；98年首
次突破五百万平方米，达到578-3l万平方米，比97年增长37％；99
年又突破了六百万平方米，达到629．66万平方米，比98年增长8．8％；
2000年取消了实物分房，上半年的成交仍比99年有所增加。广州 市的商品房成交经过前几年的高速增长后，98年以来保持了稳定增 长的势头，每年商品房成交都超过五百万平方米(见表5)。 表5：广州市预售商品房成交量 (数据来源：广州市房地产信息中心)
广州市商品房成交活跃与广州国民经济的持续发展和广州城市自 身的特点有密切的关系。
首先，广州商品房成交活跃与广州经济的迅速发展关系密切。 广州市近年来大力引人才，加大城市基础设施建设的投资，积极推 进产业结构调整和产业升级，大力发展软件、通信、信息、生物工 程等高新技术产业，完善金融服务体系，使近几年广州国民经济的 增长速度都保持13％左右．市民的收入稳步增长，购房能力不断增 强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了广州房地产业的健康发展。
其次，广州也是一个非常开放的城市，外向型经济的特点非常 明显，许多外国公司特别是跨国企业纷纷进驻广州，使得写字楼和 商品住宅物业需求有较大幅度的增长，加上我国即将加入、VTO，广 州更是外商进入中国的桥头堡。而且，广州近年来大力引进人才， 对外来人口的限制较少，2000年广州市的外来人口就超过200万人， 其中有不少收入较高的外地人在广州购房臵业，也大大增加了对广 州商品房的需求，加上他们买楼的区域限制较少，居住观念新，不 少人选择在天河和洛溪一带买楼，进一步扩大了广州人购房的范围。 第三，楼盘综合素质的不断提高增强了市民的购房欲望。经过
十几年的发展，广州的发展商已经掌握了较为丰富的开发经验，楼 盘开发水平不断提高，现时推出的商品房无论在规划设计、工程质 量、园林绿化、小区配套，还是在房屋的通风采光、室内布局和空 问的合理利用等方面，都比以前有较大的进步，环境更好了，住得 也更为舒适。加上现时优质楼盘推出较多，市民可选择的机会多， 容易买到让自己满意的心水楼，也刺激了市民的购房欲望。 第四，广州近几年在城市基础设施建设的投入较大。修建了地 铁一号线、内环路、广园东路等道路设施，城市立体式交通网络初 步形成，使得城市次中心区和近郊区与市中心区的联系更加紧密， 出入较为方便，吸引更多的市民到内环与外环之间和番禺洛溪、大 石、南村一带买楼。而环境的综合整治和市政府?一年一小变?、?三 年一中变?工程的实施，广州的环境更美了，公园绿地、大型广场增加了，城市面貌焕然一新，也使更多的人喜欢在广州安家乐业。 第五、楼价的适度下调也刺激了商品房有效需求的扩大。受供求 关系和成本下降等因素的影响，从98年起，广州市商品房成交价格 有小幅的下调，由于边际效用递减规律的作用，当房地产价格下调 时，需求量就会增加。楼价的适度下调和市民收入水平的提高使楼 价偏高与市民收入偏低的矛盾有所缓解，增强了市民的购房能力， 促进了商品房有效需求的扩大。而且，近几年楼价的下调让市民觉 得楼价已跌得差不多了，楼价已经差不多见底了，市民对房地产价 格的预期趋向稳定，市民购房的欲望逐渐增强
另外，住房分配货币化方案的出台，一方面增强了市民的购房能 力，另一方面，由于住房全部通过房地产市场来解决，使多数市民
不再抱观望的态度，变消极为主动，也扩大了商品住宅的需求；金 融支持力度的加强，还款年限和按揭成数增加，简化银行按揭审批 手续，住房公积金制度的完善，都有力地推动了商品房有效需求的 扩大；大规模的旧城改造、重建和老城区工厂的搬迁，拆迁补偿、 安臵也形成了不少的需求。
(2)、中低价质优商品房受到市场欢迎
随着房地产市场的发展，大部分高收入者已购臵商品房。居住 条件和环境得到改善。广州市的楼价相对较高，房改结束后中低收 入阶层只能从市场中解决住房问题，所以购房主体逐步转向广大的 中低收入阶层，他们需要的是价格合理、规划设计较好、交通相对 便利、配套设施相对完善、环境较好的中低价实用性质优商品房。这与广州市的房价收入比为7—8．5，普通老百姓购房能力相对较低 相符合。金碧花园、光大花园、富力半岛花园、白云高尔夫花园、 广州碧桂园、广州奥林匹克花园等楼盘的热销进一步反映了中低价 实用性质优商品房更符合买家的需求。随着收入增长和生活水平的 提高，大多数中低收入阶层打算购买售价在3000—5000元／平方米、 总价在15-40万、综合素质不错的商品房。
而市场上提供的商品房或者是楼价偏高，老百姓买不起：或者 是综合素质低，老百姓不敢买；真正适合广大市民需求的物美价廉 商品房却不多。发展商应适应市场的变化，开发规划设计优、楼盘 综合素质高、价格合理的住宅产品，加强成本控制，调整利润目标， 降低臵业门槛，以更加贴近买家的手法推向市场，让买家得到更多 的实惠，楼盘销售速度将会加快，让买家和发展商达到双赢。
(3)、个人购房比重大
广州是一个历史悠久、具有岭南文化特色的老城，又是一个市场 经济发达、对外开放程度高、观念新的现代化大都市。受岭南文化 传统的影响，广州人勤劳、节约，买地臵业很早就成了广州人的梦 想，就连许多移居海外的广州人仍回来买房。广州又是华南地区最 重要的开放城市之一，市场经济发达，市民收入水平相对国内一般 的大城市要高，接受外来信息多，观念新，所以商品房开始出现起， 就有不少的广州市民踊跃购买，个人购房所占的比重比北京、上海 等国内大城市大。广州人对商品房的接受程度高，个人购房比重大， 商品房需求量大，使广州的房地产市场化程度相对较高，房地产市场较为逐步走向正轨。
受传统文化、市场经济发达和市民收入水平较高的影响，广州市 个人购房的比重相对较大，而且不断上升。广州市个人购房的比重 1990年为46．4％，1996年为50．2％，97年为64．2‰98年为57．3％， 99年则超过’70％，2000年以后，由于实物分房停止，个人购房的比
重还要增加。
(4)、郊区住宅需求量大，住宅郊区化趋势：留步形成 随着生活水平的提高，城市居民改善居住环境的能力进一步提 高，郊区楼盘地价较低，成本容易控制，售价相对较低，而且多数 楼盘的规模较大、容积率低、绿化率高、绿化面积多、生活空间大、 空气较好、环境优雅，受到害怕噪音、灰尘污染的广州市民的欢迎。 番禺洛溪的丽江花园、洛溪新城、广州碧桂园、广州奥林匹克花园，