发展和市民居住环境的改善。在广州经济高速增长、城市基础设施建设加快、城市范围不断扩大、住宅郊区化趋势逐步形成以及我国即将加入wTO的形式下，对广州房地产市场的机遇和发展前景的探讨，可以使企业对未来房地产市场发展的方向有较为深刻的认识，为房地产企业的投资方向、投资区域和产品的规模、结构提供前瞻性的指导。 (3)、促进房地产市场的健康发展和广州经济的增长
对广州房地产市场的研究，认识广州市房地产市场运行的态势、 存在的问题，找出解决问题的办法，有助于培育、完善和规范房地 产市场，促进房地产市场的健康发展。
房地产市场是市场市场体系中不可缺少的一个重要组成部分，它 与消费品市场、生产资料市场、金融市场、劳动力市场联系密切， 相互影响、相互作用，促进市场结构均衡。对广州房地产市场的深 入研究一方面有利于房地产市场健康发展，另一方面，找出广州市 房地产市场地方的特点，了解它与城市建设、建筑市场、消费品市 场等之间的联系，有助于进一步促进广州经济的发展和人民生活水平的提高，改善市民的居住条件。首先，商品房的建设和消费对广州国民经济的拉动起了十分积极的作用，房地产市场的兴旺促进了广州经济的快速发展。其次，房地产市场的发展改善了市民的居住条件，提升了广州市民的生活素质。第三，房地产市场的发展促进了广州城市基础设旅的建设，提升了广州国际化大都市的形象。第四，房地产市场的发展进一步促进广州的对外开放。第五，房地产市场的发展有利于优化土地资源的配臵。综上所述，对广州房地产市场的深入研究，一方面为政府对房地产市场的宏观管理提供依据，另一方面为房地产
企业提供决策指导，而且有利于促进经济的增长和市民生活素质的提高，不但具有现实的意义，而且对房地产市场的发展也有重大的意义。 本文拟通过对广州房地产市场现状和发展前景作深入的考察和研究，探讨广州房地产市场发展过程中的经验、教训、存在的问题， 探讨在广州经济快速增长、住宅郊区化逐步形成、城市建设进一步 加快以及我国即将加入、VT0形势下房地产市场的发展机遇和前景， 进而提出推动广州市房地产市场持续、稳定、健康发展的对策。从 而试图探索广州房地产市场发展过程中带规律性的东西，为政府的 宏观调控、企业的决策和促进广州经济的增长和城市的可持续发展 作出理论贡献。
2、广州市房地产市场发展的现状分析
改革开放二十多年来，广州房地产市场从没有到初步建立及初步 成熟，主要可以划分为三个阶段。
第一阶段是70年代末至80年代中期，1979年，以东湖新村与 港商合作，以实物有偿使用土地方式开始了土地使用制度改革，同 时发展了商品房，使住宅开始走向商品化路子，也开始有了房地产 市场。商品房开发建设还处于起步阶段，部分有华侨亲戚和海外关 系的家庭才有能力购买商品房，但商品房供应相当不足，稀缺程度 较大。
第二阶段是80年代后期至1992年，广州房地产业迅速发展，商 品房外销、内销同时发展，基本上是卖方市场，购房以单位为主， 当时实行?实物地租?的国有土地有偿使用方式，房价仍由政府计 划定价，房地产市场仍很不成熟，许多楼盘都是卖?楼花?，买卖双
方出现的问题和纠纷多，遗留的问题也多。
第三阶段是1992年以后，是房地产业加快市场化发展的阶段， 《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相 继出台，国有土地使用权开始全面有偿有期使用。随着1 992年邓小 平南巡讲话的发表，广州市房地产业以空前的速度发展，走向市场， 一改前10年平稳增长的态势，商品房交易量大幅增加，各类房屋交 易的均价由1992年的每平方米1350元上升到1995年的5202元，1998 年又上升到每平方米为5600元。商品房大量供应，买家选择较多，形成了买方市场，购买者也转变为以内销、个人为主，房地产市场 机制逐步形成，房地产市场法规逐步完善，商品房的质量也有较的 提高，商品房成交逐年增加，房地产市场逐步走向成熟。 广州市房地产市场的现状可以从以下几个方面来分析。 2．1、广州市房地产市场的供求关系 2．1．1．广州市房地产市场的供给情况 (1)、商品房上市供应量大
广州是广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南地 区的通讯枢纽和贸易口岸。改革开发以来，广州经济发展迅速，城 市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩 大，广州市房地产业也得到了巨大的发展，特别是92年邓小平南巡 讲话以后，广州市房地产市场得到了快速的发展，房地产开发投资 从1990年的11．7亿元增加到98年的269．37亿元。改革开放初期， 房地产市场处于卖方市场，房地产投资开发利润较高，在市场动力 机制的驱动下，各行各业都来搞房地产，房地产企业一哄而上。加
上98年8月1日以前，房地产市场管理体制不健全，房地产法规不 完善，管理手段跟不上形势的发展，土地使用权可以通过划拨取得， 取得一块土地就能搞房地产，结果是建筑商、投资商、企业都可以 搞开发，造成商品房供过于求的局面。老城区的拆迁、重建，新城 区的建设，郊区住宅的蓬勃发展，逐步形成了天河新区、海珠区、 自云区、番禺洛溪等广州市民购房臵业的新热点，进一步扩大了广州人购房的范围。
近年来，广州市商品房推出量较大，金碧花园、光大花园、丽江 花园、祈福新村、广州碧桂园、华南碧桂园等大型楼盘陆续推向市 场，还有大量的中小型物业不断上市。从1995年到2000年上半年， 广州市共批出的预售商品房达3364．Ol万平方米，商品房的大量推 出使得买家选择更多、更广，市场竞争更加激烈，使广州房地产市 场从卖方市场走向买方市场，加快了房地产业的技术进步和劳动生 产率的提高，提高了商品房的质量，推动房地产市场逐步走向规范。 表l：广州市预售商品房批出量 (2)、上市商品房结构有所调整
由于98年8月1日前，土地使用权可以通过行政划拨来取得， 在市场动力机制的驱动下，房地产开发建设大大升温，房地产开发 企业一哄而上，结果造成商业用房和写字楼供应量急速增加，许多 大中型商业用房和高档写字楼物业空臵严重，只有到了97年以后， i塞种局面才有所改变。 从1995年到2000年上半年，广州市房管局共批出预售商品住宅
2497．51万平方米，商业用房399．99万平方米，办公用房266．68
平
方米(见表2)。从1995到1999年，在市场机制的作用下，各类质 量、品种不同的房地产商品供求数量的构成和比例关系发生了改变， 广州市批出的预售商品中，商品住宅所占比重不断上升，商业用房 和办公用房所占比重不断下降(见表3)，主要是因为前几年商业用 房、办公用房供应过多，空臵较为严重：另外，由于郊区地价低， 成本容易控制，旧城区拆迁费用高、成本高，所以1日城区的房地产 开发逐年减少，郊区的房地产开发逐年升温。广州市上市的预售商 品房结构有所调整，有逐步走向合理的趋势，但房地产业内部的结 构性问题仍然相当严重。
在房地产市场发展的前期，由于商品房供不应求，主要是卖方市 场，受市场动力机制的驱动，房地产开发不断升温：但随着房地产 投资开发数量的不断增加，市场供给逐渐超过需求，房地产市场逐 步进入卖方市场，在供求机制、价格机制和竞争机制的作用下，而 且政府也加强了房地产市场的宏观调控，房地产开发企业逐步调整 房地产商品的结构，进一步迎合市场的需要，促使上市的预售商品 房结构有所调整。
(3)、房地产开发企业得到初步的优化
随着房地产市场的迅速发展，广州房地产企业迅速增加，1990 年只有108家，1993年499家，1994年855家，1995年i128家， 1996年为1300家，1997年为1451家，1999年1500多家。由于房 地产开发经营利润相对较高，在市场动力机制的驱动下，房地产开 发不断升温；加上98年8月1日以前，土地使用权可以通过行政划