房地产基本概念
01 房地产业
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： （1） 土地开发；
（2） 房屋建设、维修、管理； （3） 土地使用权的有偿划拨、转让； （4） 房屋所有权的买卖、租赁； （5） 房地产抵押贷款； （6） 房地产市场。
02 泛地产
03城市居住区、居住小区、居住组团
城市居住区
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区
居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住组团
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
04 居住区用地
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05 居住密度
指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念 （1） 人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量，单位：人/公顷。 （2） 人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量，单位：人/公顷。 （3） 住宅建筑套毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数，单位：套/公顷。 （4） 住宅建筑套净密度
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数，单位：套/公顷。 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积，单位：平方米/公顷。 （5） 住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。 （6） 建筑面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积万平方米与居住区用地（万平方米）的比值表示。 （7） 住宅建筑净密度
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。
06 建筑密度
也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 （1） 套密度
套密度=总套数/总用地面积
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（2） 容积率
指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 （3） 实用率
房屋实用面积与建筑面积之比。大于使用率。 （4） 使用率
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。 什么是板楼?什么是塔楼?
可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。
板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 （5） 绿化率
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100% （6） 绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒合的人工绿地。 （7） 绿地率≠绿化覆盖率
绿化率专业术语叫“绿地率”，是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
绿化覆盖率基本计算公式在形式上与绿地率一样。区别主要体现在对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。
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不是所有长草的地方都能算做绿地。绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不小于400平米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，有许多地下设施，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入；而屋顶绿化、晒台绿化等装饰绿化的面积，虽然也是对小区的绿化与美化有益，但按目前国家的技术规范，这类绿化也不算正式绿地。在房地产开发过程中，政府把关的就是绿地率这一指标。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居民区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
07 新型住宅类型
08 英文缩写概念
（1）CBD(传统中央商务区)
是英文Central Business District的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有以下基本特征：
① 拥有高赢利水平的产业，以第三产业为主导； ② 拥有商务空间的最高聚集度；
③ 具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； ① 拥有最高的地价；
② 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； ③ 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；
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④ 借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用；
⑤ 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。
（2）CID（中央科技区） （3）CLD (中央生活区)
（4）SHOPPING MALL（超级购物商场） （5）CONDO（分户式产权公寓） （6）SOHO（小型办公室） （7）SOLO（小户型住宅） （1） LOFT
（2） MORE（移动商务居住区） （3） TOWN HOUSE（联排式别墅） （11）T-建筑
指的是能与时间对抗，具有较长时间价值的建筑。 （12）“XL”户型
09 房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
房地产开发全程环节表
环节 取得土地 立项批文 勘察设计 建设工程规划许可证 施工安装 销售 施工 许可证 预售 许可证 竣工 竣工验收备案 交付使用 房屋产权证 重要批文土地使用权证书 设计批文（消防、 民防、环保等）
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