建设用地规划许可证 安全审查意见书
（1）土地开发
是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。 （2）土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 （3）土地使用费
土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。 （4）土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。 （5）土地使用权年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
（6）住宅单方综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。 （7）建设程序
建筑项目建设程序较为复杂，涉及面广，各地在具体操作上可能有些差异，但主要环节是一样的，涉及到的批文（文件）也相关不多。一般情况下，上个环节审批完毕，才可办理下个环节的批文（文件）。客户在考查项目合法性时，批文作为一个合法凭证，是他们考虑的首要问题。
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（8）“三通一平”、“七通一平”
三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整；
七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气(天然气)，给排水、排污、场地
平整。
（9）工程建设监督
指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。 ① 道路及交通系统
包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。 ② 能源系统
包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。 ③ 给水、排水系统
包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网、污水处理、排放工程。 ④ 变频供水
变频供水就是取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而进一步大大提高了用水质量。另外，由于不设屋顶水箱，也使得开发商在设计楼盘外形上更为简洁，在视觉上更为协调美观。从而也使整个小区在总体景观布置上形成新的特色。 ⑤ 邮电、电讯系统 包括城乡邮电、通讯系统。 （10）物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间的一个法定手续。 （11）房地产开发的特点
房地产开发具有投资风险长、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面： 第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能； 第二，是购买力风险，因物价上涨过快而赞成投资收益水平下降的可能； 第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益
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无法全部收回的可能；
第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者赞成损失的可能。
10 工业物业开发、商业物业开发 11 房地产一次开发、房地产二次开发
1、房地产一次开发
一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。 2、房地产二次开发
指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
规划设计基础知识
12 日照条件
我国处在北半球，冬季太阳方位角变化范围小，在各个朝向上获得日照时间变化幅度很大。以北京地区为例，在建筑物无遮挡的情况下，以南墙面的日照时间最长，自日出至日落，都能得到日照；北墙面则全日得不到日照；在南偏东（西）30′的朝向范围内，冬至日可有9小时日照，东、西朝向只有4.5小时日照。夏季由于太阳方位角变化范围较大，各向墙面都能获得一定日照时间，以东南、西南、南向获日照多，北向较少。由于太阳直射辐射强度一般是上午低下午高，所以无论冬季或夏季，墙面上接受的太阳角辐射强度都是偏西的比偏东的稍高些。而且夏季室外的最高气温是出现在13-17时之间，此时太阳位置正在西半边的方位上，由此可知建筑朝向在南偏西45-90间朝太阳方位角变化方向的范围内，西晒是比较强烈的。防止西晒确实有其道理。
由上可知，从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房间）朝向。
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13 朝向
为了使居住环境更舒适、建筑（房间选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度较高，有的地方寸土寸金，不允许每幢住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可能都处在最佳的朝向。在这种情况下，仅仅知道坐北朝南，防止西晒是不够的，了解朝向选择由来的原理是必要的。 建筑（房间）的朝向选择涉及到当地气候条件、地理位置、建筑用地、功能需求等，必须全面考虑。选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要能争取较多的日照；夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的需要。以住宅为例，对各个房间来讲，主要房间如主卧室，起居室应争取较好朝向，而其他部分的要求可低些。选择朝向可从日照条件、主导风向、建筑排列形式、景观等几个方面考虑。 主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大。在北方地区，为了防寒，主要居室应避免对着冬季主导风向（主导风向入射角应大于45°）。冬季我国北方大多数地区主导风向是北风和西北风，大家一想到《白毛女》中的唱词：“北风吹，雪花飘”，就很容易记住这个现象了。在南方炎热地区，应尽量使建筑物朝向与夏季主导风向入射角小于60°，以使室内得到更多的穿堂风。总的来说，住宅朝向主要要求能获得良好自然通风和日照，寒冷地区居室应避免朝北，不忌西晒，以争取冬季获得一定时间的日照，并能避风防寒。炎热地区要避免西晒，尽量减少太阳对居室及外墙的直射与辐射，并要有利自然通风，避暑防湿。由上可知，坐北朝南，避免西晒还是有其道理的。当然，由于各地区情况不同，朝向上还是略有差异，具体工作时，可参考由国家统一组织有关单位编制的我国部分地区最佳及适宜朝向建议表（见下页表）。
我国部分地区最佳及适宜朝向建议表
序号 1 2 3 4 5 地区 哈尔滨 长春 沈阳 最佳朝向 南偏东15-30° 南偏东30°、南偏西10° 南，南偏东20° 适宜朝向 南偏东45°、南偏西45° 东南，东，西 南偏东至东，南偏西至西 东南，西南 9
不宜朝向 北、东北、西北 北、西北 东北东至西北西 北、西北 至南偏东15°，南至南偏西15° 西、西北 乌鲁木齐 南偏东40°、南偏西30° 呼和浩特 南至南偏东，南至南偏西
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当然，由于技术进步，空调的普及，特别是南方地区，在朝向选择上并不过分看重日照，也并不一定忌讳西晒。加上随着生活水平的提高，人们的需求重点也在发生变化。除了考虑到气候因素外，现在人们越来越重视景观。一个看得见风景的房间，能给居住在里面的人带来赏心悦目的感觉。所以，许多地方面向大海、湖泊、公园的房屋价位很高，但却很畅销，尽管从气候条件来讲它们的朝向并非最佳，有的甚至还很不合理。
14 建筑排列形式（布局）
居住区主要布局形式有行列式、围台式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。
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