销售合同中约定的建筑面积不符，有些是套内使用面积与约定的不符。套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。 购房面积超出约定，如何结算？
（1）关于误差的确定，一般是正负3%或正负2%。
（2）如果超过约定的幅度，一般采取三种方式处理。这三种方式中前两种方式是格式合同，购房可以选择其一。如果购房者对前两种解决方式不满意，也可以另行约定第三种。第三种即是购房者与开发商协商签署。
如果购房者在购房中出现面积纠纷时，完全可以按照合同约定来解决。先与开发商进行协商，如果协商不通时可以拿起法律武器，通过法院或仲裁机构解决。
房地产交易基础知识
38 商品房销售管理相关内容
（1）商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人预付定金或房价款的行为。
由于从预售到竣工交付的时间一般较长，开发商和购房人都可能由于延期交付、质量不符而承担较大的风险。因此为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》明确规定了“商品房预售实行预售许可证制度”。 ① 商品房预售的条件 商品房预售的条件主要有：
A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
36
D、开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 ② 商品房预售许可
我国商品房预售实行预售许可制度，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料： A、土地使用权证书。
B、建设工程规划许可证和施工许可证。
C、投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明。 D、开发企业的《营业热照》和资质等级证书。 E、工程施工合同。 F、商品房预售合同。 G、其他。 ③ 售房五证
A、《国有土地使用证》：本证是证明土地使用权，向国家支付土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。
B、《建设用地规划许可证》：本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
C、《建设工程规划许可证》：本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证其核发的目的是确认建设关建设活动和合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 D、《建设工程施工许可证》：本证是建筑施工单位符合施工各种条件、允许其开工的批准证件。
E、《商品房销售许可证》和《商品房预销许可证》：此两证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 ④ 商品房预售合同登记备案
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，可以向社会预售其商品房，并与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售
37
合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 （2）商品房现房销售
现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看得见摸得着，对购房人来说相对风险小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。 ① 房地产现售
A、现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当依法登记，并取得房地产权利证书；
B、以买卖方式转让房地产时，在同等条件下，下列当事人有优先购买权： 房地产共有人； 房地产承租人；
C、受让人有权对房地产状况，包括权属结构、装修、抵押关系、租赁关系、相邻关系、土地出让合同等资料进行了解，转让人有提供有关资料的义务； D、房地产在买卖前已出租的受让人应当继续履行原房屋租赁合同； ② 商品房销售的条件
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售必须符合以下条件：
A、出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
B、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。 C、持有建设工程规划许可证和施工许可证。 D、已通过竣工验收。 E、拆迁安置已落实。
F、供水、供电、供热、供气、通讯等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备也具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。 G、物业管理方案已落实。 ③ 商品房销售代理
房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托
38
专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。 A、实行销售代理必须签订委托合同
房地产开发企业应当与委托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 B、中介机构出示商品房委托书
实行代理销售的中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。房地产中介机构可以收取中介服务费。 C、房地产销售人员的资格条件
房地产专业性强，涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。 a、代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租，承租及物业咨询评估报告，销售等业务提供有偿服务。 b、中介
是在商品流通中专门从事代理业务，向客户提供咨询和信息并收取费用的行业。 c、经纪
就是市场上的一种为买卖双方达成交易获取佣金的中间商。 d、佣金
是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。 ④ 商品房销售中禁止的行为
A、房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
B、房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 C、房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 D、商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
E、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买寻人收取任何预定款性质费用。
39
⑤ 购买房地产的条件 A、成年人提供身份证
B、未成年人提供户口薄及监护人证明书（父母是自然监护人，不用另外提供），弱智或精神病人则需要。 （3）商品房的预售、抵押、过户 ① 预售
A、付定金，签署购房定购书
B、签署（房地产预售契约）付首期或全楼款，付契税1.5% C、到房地产交易所鉴证办理登记手续 D、房地产买卖双方关系的确立 ② 抵押（按揭）
A、购房人与地产开发商签定《房地产预售契约》并经鉴证后交按揭银行 B、购房人备齐资料后向银行提出申请 ③ 购房人需提供资料 A、个人身份证及复印件3份
B、首期购房款（不低于30%）收据及复印件各2份 C、定金收据复印件2份
D、还款能力证明（可任选一项作为银行备验依据） a、最近连续三个月工资单和工作证 b、单位出具的收入证明
c、可用于还款的借款人大额定期存单（折） d、其他收入来源情况说明及其原始凭证 e、个人纳税税单
f、愿为借款人提供还款人员的收入证明和书面担保书 ④ 过户（预售房转让） A、转让条件
a、经预售，未取得房地产权属证书 b、未过契约的交楼日期 B、交易所收取费用
40