A、租金水平确定
在《XX商贸城招商策划报告》中我们将XX商贸城租金定位为：
二层商铺租金：40元/M2.月 三层商铺租金：45元/M2.月 沿街商铺租金：45元/M2.月
之后通过和开发商讨论及针对商户进行补充调查，我们讨论后重新将商铺租金定位为： 二层商铺租金：40元/M2.月 三层商铺租金：45元/M2.月 沿街商铺租金：50元/M2.月
考虑到三层商铺位置差异性较大，我们将三层商铺租金作了进一步细分为：
沿步行街三层商铺租金：50元/M2.月 沿副街三层商铺租金：40元/M2.月 三层商铺平均租金为：45元/M2.月
B、租金推算售价
推算公式：月租金*12个月/回报率
40元/M2×12月÷7%=6857元/M2 45元/M2×12月÷7%=7714元/M2 50元/M2×12月÷7%=8571元/M2
推算价格：二层商铺单位平均销售价格为6857元/M2 三层商铺单位平均销售价格为7714元/M2
沿街商铺单位平均销售价格为8571元/M2
C、以第三年租金回报反推XX商贸城的商铺的平均价格为： 6857元/M2×9087.71 M2+7714元/M2×6631.48M2+8571元/M2×1850.81 M2÷17570 M2=7361元/M2
2）商铺价格修正
上述基准价格是市场内商铺第三年租金对应的价格，在返
租期后我们是在第四年将商铺交还给客户，第四年租金按逻辑应该比第三年有所上升，我们预计XX商贸城第四年租金租金上涨10%（二层商铺租金达到44元/M2.月，三层商铺租金达到50元/M2.月，沿街商铺租金达到55元/M2.月），则商铺第四年售价也就上升10%。
正因为我们是第四年才将商铺交给客户，因此我们商铺
的售价也可按第四年商铺升值后的租金对应计算商铺的销售价格。
修正后的商铺均价为：
7361元/M2×110%=8097元/M2
修正后的两层商铺单位均价为：7542元/M2
修正后的三层商铺单位均价为：8485元/M2
修正后的沿街商铺单位均价为：9428元/M2
3）、销售价格
预计本项目平均销售价格为8097元/M2，扣除18个月返租
补贴，实际实收底价为：7246.7元/M2。
项目销售价格按一层建筑面积为计算基础，所有单位二~三
层赠送。
3、单位商铺价格差异性定价
加价部分：沿步行街的商铺在标准价格基础上加价15%；
沿XX路商铺加价10%；
沿市场主街的商铺在标准价格基础上加价10%； 靠入口处的商铺在标准价格基础上最高加价20%； 广场边上商铺在标准价格基础上加价10%； 两条道路交汇处的双开门商铺在标准价格基础上加价15%。
降价部分：沿副街商铺在标准价格基础上降价20%；
靠近市场南面商铺在标准价格基础上降价10%。
最后再根据商铺的具体位置的差异、商铺面积的大小制订出单个商铺的销售价格。
4、调整后的XX商贸城商铺价目表 见附表
调整后XX商贸城商铺面价均价为：
8062元/ M2
5、付款方式及公共折扣
设定本项目商铺的付款方式有二种：
一次性付款、六成十年按揭付款 付款方式 折扣 一次性付款 95折 银行按揭 98折 签约时付 十五天内付 （含定金） 发出《入伙通知书》五日内付 定金10,000元 40%（含定金） 90%房款 办理最高6成10年银行（预留10%至小区入伙时交纳） 按揭 10% ——
6、销售折扣控制方案
1）公共折扣：由销售人员直接面对客户发放。
按揭付款 98折（60%）
一次性付款 95折（40%）
2）开盘优惠折扣：针对“已租赁商铺的商户”和“开盘前的内部认购期交纳优选金客户”统一发放，在开盘公开选铺日统一执行，开盘日之后第二日调升2%，第三日取消。
开盘日在公共折扣基础下调5%，即按揭93折、一次性
付款90折。
第二日在公共折扣基础下调3%，即按揭95折、一次性
付款92折。
3）经理折扣：由案场经理控制发放，控制比例30%（原则上在开盘优惠期经理折扣不予发放）。
在公共折扣基础下调1%
4）高层折扣：由发展商高层通知项目案场经理控制发放，控制比例20%（原则上在开盘优惠期该折扣不予发放，特殊情况可予发放1%）。
在公共折扣基础下调1%
平均价格折扣：
? 如开盘全部售完，平均价格折扣为91.8折 ? 如开盘销售70%，平均价格折扣为93.5折 ? 如开盘销售50%，平均价格折扣为94.5折
是否实行销控，控制比例如何，请发展商结合自身资金流量安排提出意见后，再对价格折扣及售价进行修正。
三、销售案例分析
我们以C3-8商铺为例，商铺面积25.76M2，售价5300元/M2，做如下投资分析，来从中发掘XX商贸城商铺投资价值：
案例：总价133797元，银行提供六成十年按揭。 定金1万元，首期款：53797元（含定金）
一次性返还3年租金21%：28097元 首期：25700元 按揭贷款：8万元
十年按揭月供850元
保守估计第四年该商铺租金收益为44元/M2.月（合计月
租金为1133元），租金抵月供尚有赢余。 10年后XX商贸城旺过目前XX胜利路，该商铺租金达到200
元/M2.月，40年租金超过二百万元。
25.76M2×200元/M2.月×40年×12个月/年=2,472,960元
从以上分析可以看出，只要首期拿出2万元余元，即可轻松拥有一间50年产权商铺，同时如果市场经营规范，租金收益足够支付每月银行按揭款，并且还有赢余，随着时间的推移和XX市经济的不断发展，位于XX市黄金商圈的龙头商铺XX商贸城的租金必然会节节高升，达到甚至超过目前南昌市洪城大市场