福建福煤房地产开发有限公司 锦绣江南策划案
弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区和金山区的整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到?以服务金山区为主?的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者?落荒而逃?的不良后果。
本项目商业配套，由于地段位臵和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。
商铺规划详见总平图；在行人主出入口的板式结构住宅的一层，利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市等，另外独立餐饮区设臵在项目的西边，两层和三层结合，要求能自由分割，适合做小餐饮和中型的餐饮。
根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成4.2 M—4.8 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、小百货、杂货、小型超市等。
二、商业网点的策划建议
１、项目的优劣势： a．所处的位臵：
优势：地处金山区，闽江大道路与金环路的交汇处，文体中心的东南角，是未来人流聚集和通行的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于2800亩江南水都的旁边，周边都为高档住宅群，业主比较富裕，这些都为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。
劣势：虽该区附近为行政办公区，再加上金山人气不足，整体的商业气氛不浓，闽江大道为主干道；还有本案本身的商店进深比较深，最深的为18米，而且店面内柱子较多，这些都是本案商业的劣势
b.销售面积：
优势：项目的整体规划为100户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业街。
劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。 c.布局规划：
优势：商场部分规划50—100 M2中小铺位，容易为小商户接受。?小铺位，独立分割?的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。
劣势：在单层建筑面积情况下，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。
２、业态分布定位建议： a. 因地臵宜，规范网点业态
由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。 b.重点突出，特色经营
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本项目网点位臵与未来金山的商业中心只隔500米，而且现在金山商业形态杂乱，缺乏中高档次的休闲场所。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如中高档茶馆，西式咖啡馆，休闲运动购物区，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。
三、网点的价格策略建议
对本案商业的价格建议采用?低开高走?的策略，纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下： 开盘期——2007年12月底 均价为5500元/ M2 元月——2008年6月前 均价为6000元/ M2 2008年6月——项目销售结束 均价为7000元/ M2
根据前期市场调查数据统计，目前金山区商业网点的平均价格水平在6000元/ M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议本案多造势，推动本案商业价格的上升。
四、网点营销手段建议
市场调查数据统计表明，金山区目前采取的营销手段目前较为单一，大部分为以下几种类型：
（1）出租：发展商建好网点以后，以租赁形式出租给个体户或业主通过收取租金及物业管理费来盈利，此类占市场总量的20%左右。 （2）出售：发展商将建好的网点一次性卖给业主，以达到资金快速回笼，这类占市场总量60%。 （3）租售并举：发展商将部分网点以完全出售形式卖给业主，另一部分自己经营管理占20%。
针对目前金山区单一的营销模式，结合本项目商业网点的优劣势，建议我司考虑以下几种营销模式，真正快速启动，本项目商业网点的正常销售，带动住宅楼的销售，以达到资金快速回笼。
1、返租。业主将买下的铺面，前3年交由发展商经营管理，发展商则在业主交完首期付款后，一次性返还业主3年的租金。即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的网点。此方法可大大减少业主投资的风险性。
举例说明：假设该网点的总价是30万元，业主首期付5成，则付15万元。按现时价格若该处网点的年租是1万元，三年租金即3万元。此时发展商一次性返还业主1万元/年×3年＝3万元。即业主首期交12万元即可。业主在前3年的经营使用权都由发展商统一管理。
2、引大商家入驻，小业主做房东。
目前项目所在位臵，周边有几大片成熟的生活片区，（江南水都、金山碧水等）及未来本项目的锦绣江南，这几片生活片区人口密集，日常生活用品及其它购物需求量大，平均消费水平不高。目前，项目周边市场仍无一家大超市，百货店之类商家进驻为该项目周围各片区居民所不便。因此，大中型百货超市仍是该片区市场的空白点；还有周边休闲商业比较少，在本案做休闲商业区也是有很多的特色；本案的独立餐饮区可开发为美食一条街。
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建议我们若能引入大商家进驻项目网点，小业主统一买下产权后一次性交由发展商联系出租给如?超大?、?好有多??永辉?等连锁起市经营，这样既保证小业主稳定的租金收入，又能减少进驻商家大投资风险带来的压力。
五，广告表现手法列举 后记 本案的撰写人员： 38
（完）