2010北京商业地产市场发展研究报告
中国指数研究院 2010年3月
目 录
第一部分 北京商业地产宏观市场分析 ........................................................................................ 3
1. 宏观经济 ....................................................................................................................... 3 2. 相关政策 ....................................................................................................................... 7 第二部分 北京商业地产市场分析 .............................................................................................. 11
1. 北京商业地产开发投资 ............................................................................................. 11 2. 北京商业地产市场供给 ............................................................................................. 12 3. 北京商业地产市场需求 ............................................................................................. 13 第三部分 北京重点商圈商业地产市场分析 .............................................................................. 17
1. 北京商业地产市场概况 ............................................................................................. 17 2. 北京商业地产商圈分析 ............................................................................................. 19 第四部分 北京商业地产市场业态分析 ...................................................................................... 32
1. 购物中心 ..................................................................................................................... 32 2. 百货商场 ..................................................................................................................... 33 3. 商业街 ......................................................................................................................... 34 4. 专业市场 ..................................................................................................................... 38 5. 社区商业及底商 ......................................................................................................... 39 第五部分 北京商业地产市场预测 .............................................................................................. 41
1. 北京商业地产市场预测 ............................................................................................. 41 2. 北京商业地产市场格局预测 ..................................................................................... 42 北京商业地产典型案例 ................................................................................................................ 44
1. 王府井商圈 ................................................................................................................. 44 2. 西单商圈 ..................................................................................................................... 45 3. CBD商圈 ...................................................................................................................... 46 4. 中关村商圈 ................................................................................................................. 46 5. 公主坟商圈 ................................................................................................................. 47 6. 燕莎商圈 ..................................................................................................................... 47 北京商业地产项目选址分析 ........................................................................................................ 49
第一部分 北京商业地产宏观市场分析
1. 宏观经济
1.1 国民生产总值GDP
图1 北京历年GDP及同比增长率走势
1600012000800040000亿元14.1.7.5.0.1.0.3.1%9.0 .0.0.0%5.0%0.0 01200220032004北京GDP20052006200720082009同比增长率
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
2001年以来，北京地区生产总值保持10%以上的速度增长，2004年同比增长14.1%。2008年受到世界金融危机影响，北京地区生产总值增幅放缓至9%，自2001年以来首次在10%以内。2009年北京经济快速回暖，全年实现地区生产总值11866亿元，比2008年增长10.1%，宏观经济的快速回暖是商业地产市场发展的源动力。
1.2 人均国民生产总值GDP
图2 北京历年人均GDP及同比增长率走势
8000060000元20.0.0.2@00020000020018.9%9.2.0%8.1%8.8%8.9%6.2%5.2.0%5.0%0.0 022003200420052006200720082009人均地区生产总值同比增长率
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
随着经济的快速发展，2009年北京人均地区生产总值突破6.5万元，达到68788元，同比增长6.2%，较2008年的5.2%提高了1个百分点，但低于2007年的8.9%。
1.3 固定资产投资
图3 北京历年固定资产投资额及同比增长率走势
800060004000亿元26.2.0.5.9.3.2.8.60.0 .0.0%-3.0 0002001200220032004200520062007200820090.0%-10.0%全社会固定资产投资同比增长率
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2001至2007年，北京全社会固定资产投资保持较快的速度增长，且同比增幅均在10%-20%之间。受金融危机影响，2008年下降3%。随着2009年中国经济的强势回暖，北京全年全社会固定资产投资为4858.4亿元，比2008年增长26.2%，为近年来最高增幅。
1.4 产业结构
图4 北京历年产业结构分布
100?`@ %00.8%1.4 0528.7%1.3 06第一产业27.5%1.1 07第二产业25.7%1.1 08第三产业23.1%1.0 0967.7p.0q.3s.2u.9%
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
近年来北京产业结构逐步优化，第三产业增加值持续增加，且增幅在10%以上。从各产业占比来看，第三产业的比重逐年增加，从2005年的67.7%增加到2009年的75.9%，增幅为7.8个百分点，平均每年上升约2个百分点。产业结构的不断优化，有利于房地产业以及经济保持平稳健康发展。
1.5 常住人口
图5 北京历年常住人口及同比增长率走势
20001500万人8.0%6.0%3.8%3.0%2.3%2.5%2.8%3.3%3.500500020011.6%2.8%4.0%2.0%0.0 0220032004常住人口20052006同比增长率200720082009
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2009年年末北京全市常住人口1755万人，比2008年末增加60万人。其中，外来人口