2009年7月，海淀区政府正式发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，将不再鼓励电子卖场、商场、购物中心等传统商业业态在该区域的发展，而鼓励科技型和创意产业落户。这一调整将在未来大大制约中关村商业的发展，商务性商业或有较大发展空间。
? 商铺租金水平
表13：1996-2009年中关村商圈商铺租金水平
60元/使用平方米每天4020019961997199819992000200120022003200420052006200720082009最低租金最高租金
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
自1996年来，中关村商铺租金水平保持了持续上涨势头。最低租金增长较为平稳，1996年为5元/使用平方米/天，之后几年持续增加，于2001年达到了15元/使用平方米/天的水平，2009年的最低租金为25元/使用平方米/天。该区域最高租金持续上扬，1996年该区最高租金只有15元/使用平方米/天，2009年已经达到60元/使用平方米/天。
从区域内商铺的租金差异来看，从1996年开始，中关村商圈内部商铺之间的租金差异呈波浪式上升之势。1996年，商圈内租金差异为10元/使用平方米/天，到1997年下降到8元/使用平方米/天，2002年又增长到11元/使用平方米/天，如此推进，到2006年增长到了30元/使用平方米/天，2009年价差为35元/使用平方米/天。最低租金与最高租金增长幅度的差异导致了租金差异的波浪式变化。
2.5 公主坟商圈 ? 商业环境
“百货商场”、“手机市场”、“部队大院”这三个词汇大多是人们对于公主坟的印象。事实上，早在1993年版的《北京城市总体规划》中，公主坟商业区就被确定为北京八大市级商业区之一。然而10多年过去了，公主坟的商业发展并没有显著的变化。
从2009年开始，在一些新兴商业体的涌现和冲击下，手机特色正逐渐消退，公主坟商圈正在酝酿一场巨变。翠微百货连续多年单店营业额在北京商场中排名第一，老土的城乡贸易中心年年十几个亿的营业额让京城其他商场汗颜，新开业的高端奢侈品购物中心翠微广场一期正在该商圈试水，而待开业的新华联国际、西贸中心、国海广场、长安mall等等新商业项目正虎视眈眈的盯着公主坟商圈，未来商业竞争激烈，差异化经营将成为其特点。
? 商业业态
公主坟商圈的商业业态主要分为临街手机商铺、中端购物中心和中高端百货商场。随着未来新开业项目的入市，购物中心和百货商场的比例将逐步加大，手机零售街边店将逐步消沉。但总体来说，未来优质商业体量供应较大，商圈竞争将逐步升级，专业化、差异化经营商业的模式将被大量采用，依托部队大院集中的优势，其发展潜力巨大，
? 商铺租金水平
表13：1996-2009年公主坟商圈商铺租金水平
60元/使用平方米每天4020019961997199819992000200120022003200420052006200720082009最低租金最高租金
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
自1996年来，公主坟商铺租金水平基本上保持了持续上涨的势头。最低租金增长较为平稳，1996年为3元/使用平方米/天，之后几年持续增加，于2002年达到了10元/使用平方米/天的水平之后开始下跌，2006年的最低租金为9元/使用平方米/天。2009年则维持在14元/使用平方米/天。该区域的最高租金水平持续上扬，1996年该区最高租金只有8元/
使用平方米/天，2006年已经达到40元/使用平方米/天。2009年最高租金小幅上扬，为45元/使用平方米/天。
从区域内商铺间的租金水平来看，从1996年开始，公主坟商圈的租金水平差异基本呈现逐年增加之势。1996年，商圈内租金差异为5元/使用平方米/天，2000年增加至12元/使用平方米/天。2006年为31元/使用平方米/天，2009年已经扩大到了28元/使用平方米/天。
2.6 前门大栅栏商圈分析 ? 商业环境
历史上，前门大栅栏老字号云集，是北京城区历史延续最长的传统市井商业区。在“老北京”中间曾经流传着一个购物口诀：买鞋内联升，买帽马聚源，买布瑞蚨祥，买表亨得利，买茶张一元，买咸菜要去六必居，买点心还得正明斋，立体电影只有大观楼，针头线脑最好长和厚。这些老字号，无一例外都汇集在前门大栅栏这块“风水宝地”。
2007年5月，大栅栏商业街正式启动了整体改造工程。经过1年多的整体改造，有着近500年历史的大栅栏商业街2008年8月1日正式开街迎接八方来客。当今的大栅栏地区东起前门大街，西至南新华街，南邻珠市口西大街，北接前门西大街，总占地面积为１．１平方公里，大栅栏步行商业街全长275米，完整地保存了旧时的古街风貌。
2009年9月，修整后前门大街盛大开街。开市后的前门大街真实地再现了前门大街上世纪二、三十年代，也就是清末民初时期“天下第一街”的风貌。据了解，全聚德、内联升、一条龙等中华民族品牌占前门大街整体的70%以上，而瑞典H&M、西班牙ZARA、日本优衣库、瑞士斯沃琪、美国星巴克、哈根达斯、新百伦、新元素餐厅、澳大利亚M餐厅等国际品牌占品牌总数的21%左右。
据了解，全面开市的前门大街两侧建筑面积约占前门商业区规划总建筑面积的1/5。未来可启动招商的区域将随着商业区修缮的深度逐步扩大。
? 商业业态
新开业的前门—大栅栏商业街仍以老字号产品及传统商业相关服务为主要特色。商业类型均为临街商铺为主，商品定位在突出中国传统文化特点的著名品牌以及部分国际名牌。整体商业街是集旅游、民俗、购物、休闲、娱乐等诸多功能为一体的综合性商业区，
就目前来讲，前门大街和大栅栏商圈的承载力已经大不如前，原有的最吸引人的“土味”已经没剩多少，现在主要客群是中外旅游人群，该商圈的商业地产能否成为真正的“金街金铺”，为经营者、投资者带来丰厚回报，已经打上了一个大大的问号，后市发展有待检验。
2.7 木樨园商圈 ? 商业环境
木樨园的批发市场商圈形成于上世纪80年代，如今经过20多年的发展，已经从当初的大棚区形成商城林立的商贸区。据公开资料显示，这一商圈拥有39家大型服装、纺织品市场，营业面积约100余万平方米，货物日平均吞吐量达1600吨，五万余家商户在此经营，服装纺织行业从业人员超过10万人。年总交易额达400亿元以上，是我国北方最大、实力最强的服装批发集散地之一，同时也是服装批发商业业态向规范化经济发展的典型楷模。
2009年11月5日，经过3年时间酝酿，由北京34个部门和城南五区共同参与制定的《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式对外发布。这份“南城计划”除了提出将用3年时间向崇文、宣武、丰台、房山和大兴投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等建设外，还首次提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局。木樨园商圈包含在内，这里将被打造为“永外——大红门服装文化商务区”。近年来木樨园服装批发市场已经“改头换面”，走上品牌之路，但批发商圈向服装文化商务区的蜕变、再生仍有诸多问题需要破解。
? 商业业态
木樨园商圈汇集了服装服饰、纺织品、鞋帽、日用百货等多方面的批发零售综合市场，属于专业批发市场。大红门百荣世贸商城、大红门福成大厦商贸城、天雅大厦服装批发市场、大红门京温服装批发市场等都是木樨园商圈的标志性建筑。大牌服饰在这些商城开设旗舰店，零售的同时发展加盟商，而正在培育中的小品牌也在这个平台逐步影响消费者，在孵化器中得以孕育成长，走向全国，走向海外。虽然木樨园商圈的档次正在提升，但由于属于典型的中低档服装批发市场，在一段时间内无法脱离低端市场影响。
2.8 朝外商圈 ? 商业环境
朝外大街是北京最早发展成长的区域商业中心，有着700多年的商街繁盛历史，早在十年前即被政府规划定位为区域性的国际商业、商务中心，但随着CBD区域规划的调整，朝外大街逐渐走向没落。虽然朝阳广场、丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦等高档写字楼物业云集，但商圈内的商业氛围一直不温不火。
朝外商圈表面上看五脏俱全，拥有蓝岛大厦、旺市百利、丰联广场、华普超市等几座大型商场超市；百脑汇、金飞鸿电讯等电子信息类商场；钱柜、麦乐迪、东方斯卡拉等娱乐场所，以及2009年5月开业的悠唐生活广场等，但整体商业经营状况较差，特色不够鲜明，商业的连贯性及互动性不够强，目前经营状况较差。
? 商业业态
朝外商圈云集购物中心、百货商场、临街商铺、专业电子卖场及娱乐场所。但整体表现较为混乱，业态间隔较大，使其无法形成一条传统意义的商业街，仅在依托周边商务氛围的基础上缓慢发展。
朝外商圈发展的低迷，究其核心问题是商务氛围的烘托性较差、交通优势的不明显以及周边居住区的分散。容易被替代成为朝外商圈的发展瓶颈。如何依托商务氛围重新走向复苏是留给我们值得思考的问题。
2.9 燕莎商圈 ? 商业环境
燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈，是北京外籍人士主要居住地之一。国际商务氛围一直是该区域的标签，众多外资公司、合资公司、外国使领馆都坐落于此。依托使馆区及多家高级涉外酒店（长城饭店，昆仑饭店，希尔顿饭店，凯宾斯基，丽都饭店），燕莎商城迅速崛起并打响知名度，成为顶级名牌的消费商城。
除燕莎商城外，商圈另一个亮点就是全国闻名的三里屯酒吧街，这条街承载着多年来外国人对中国的所有记忆。喝酒的同时，雅秀服装市场、女人街、同里、那里也是其常去之地。
随着太古旗下新三里屯的开业，燕莎商圈的商业格局被打破，购物中心将在该商圈写下浓重的一笔，未来还将有三里屯SOHO、平安国际中心加入此行列，但值得注意的是，新开业的商业项目对燕莎商城核心地位均无法产生影响，定位的差异化使其在一定意义上脱离燕莎浓郁的国际商务范围，左右着燕莎商圈的变迁。
? 商业业态