509.2万人，占常住人口的比重为29%。常住人口中，城镇人口1491.8万人，占比为85%。全市常住人口出生率8.06‰，死亡率4.56‰，自然增长率3.5‰。全市常住人口密度为1069人/平方公里，每平方公里比2008年末增加36人。2009年末全市户籍人口1245.8万人，比2008年末增加15.9万人。尽管北京城市总体规划人口年均增长率要求控制在1.4%以内，但2000年以来常住人口年增长率均在1.4%以上，其中2000年更是高达8.46%（2000年为人口普查年，人口统计口径发生变化），2009年增幅为3.54%，仍高于规划控制范围，一方面说明北京人口压力巨大，另一方面，人口数量的增长带动房地产的刚性需求的增长，有利于房地产业的快速发展。
1.6 人均可支配收入
图6 北京历年人均可支配收入及同比增长率走势
30000元20.0.2%9.8%7.5%6.9 0008.5%9.6.1.5.2.0.0%5.0%0.00000200120022003200420052006同比增长率200720082009人均可支配收入
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
2009年，北京城镇居民人均可支配收入达到26738元，比2008年增长8.1%（名义增速）；扣除价格因素后，实际增长9.8%，增幅比2008年高出2.9个百分点。人均可支配收入的增加提高了居民的消费能力，为商业地产市场需求的增长提供了有力的保障。
1.7 社会消费品零售额
图7 北京历年社会消费品零售额及同比增长率走势
80006000万元20.8.0.70.0 .0@002000014.5.4%9.5.4.5.8.0%0.0 0120022003200420052006200720082009社会消费品零售额同比增长率
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
北京奥运会的成功举办使得2008年的社会消费品零售额增幅创下了十年来的高峰。后奥运时代消费品零售额增幅出现回落也在情理之中。但即便如此，2009年仍取得了15.7%的增长，说明北京刺激消费政策取得了较好的成效。2009年全年实现社会消费品零售额5309.9亿元，同比增长15.7%，增幅回落5.1个百分点。限额以上批发和零售企业中，汽车类实现零售额1167.6亿元，同比增长27.1%；石油及制品类实现零售额329.8亿元，增长5.9%；中西药品类实现零售额242.1亿元，增长20.5%；金银珠宝类实现零售额119.8亿元，增长11.8%；化妆品类实现零售额82亿元，增长18.8%；书报杂志类实现零售额63.3亿元，增长24.3%；家具类实现零售额41.8亿元，增长37%。
2. 相关政策
2.1 产业政策：2009年发布商业白皮书，明确91项鼓励项目和15项限制目录 2009年9月，北京市商务局发布了2009年北京商业白皮书——《北京市流通业发展分类指导目录(2009年)》，明确支持发展特色商业、鼓励发展数字商业、鼓励发展生态商业及促进消费增长，同时还在二环路以内限制新增营业面积6000平方米以上的大型超市、仓储式会员店、建材家居商店；三环内限制新建、改建、扩建建筑面积1万平方米以上的大型批发、零售商业设施；东、西、北五环、南四环以内地区限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施；东、西、北四环和南三环以内地区限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场；住宅底层继续限制影响居民生活的餐馆等商业服务业设施。
2.2 产业发展规划：《北京市“十一五”时期商业发展规划》
根据《“十一五”时期商业发展规划》，北京市“十一五”期间将通过规范提升首都核心区商业，健全完善城市功能拓展区商业，加快发展城市发展新区商业，配套建设生态涵养发展区商业，形成符合区域功能定位的商业体系；而零售业的空间布局遵循“优化核心，延伸两轴，发展新城，强化特色”的总原则，建立“广域商业中心、区域商业中心、社区商业中心”的层级商业经营系统。
“十一五”商业规划调整了以前按照市级、区级的划分方式，按照城市功能与服务对象来进行科学划分，拟规划60个区域商业中心，首次将商业纳入城市规划中，共同来制定城市的商业发展，这对以后北京商业网点布局及发展将产生决定性的影响。
表1 层级型商业经营系统
由王府井、西单、前门-大栅栏等以满足市内外、境内外消费者休闲、旅游消费需求第一层级 为主的广域型城市商业中心构成。同时，促进中关村国际商城等大型现代商业中心加快发展，完善功能，提升客流聚集能力，扩大知名度，为三大商业中心提供必要的补充。 由商圈范围涵盖较大城市范围的区域型商业中心构成。进一步完善目前基本成型的公主坟、朝外、崇文门外大街等以满足消费者的选择性购买和一般性休闲消费需求为主的区第二层级 域商业中心。加大新城特别是顺义、通州、亦庄等三个重点新城商业的发展，逐步形成承载城市产业和人口转移的新的区域型商业中心。 由社区商业构成。包括社区商业中心和便民终端设施，以满足居民日常生活消费需求第三层级 为主。 数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
2.3 商业地产外资政策：《北京市商业利用外资规划》（2002－2010）
北京市商业利用外资规划（包括批发零售贸易业、物流业、餐饮业和生活服务业），是北京商业发展规划的重要组成部分。商业利用外资提升了北京商业的层次，改变了商业投资主体单一化，弥补了商业发展资金的不足，带来并促进了新的业态、管理方式、经营方式、商品布局直至商业模式、商业运行方式、商业体制等方面的革命性变化，培养了大批商业专门人才，创造了更多的就业机会，为北京商业发展注入了活力，使北京商业发展越来越向现代化国际大都市的要求靠拢，促进了相关产业的发展，成为首都经济发展的重要力量之一。
2.4 服务发展政策：北京市“十一五”时期服务业发展规划（2006-2010）
北京市“十一五”时期服务业发展规划是对《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》有关内容的延伸和细化，是指导北京服务业发展的重要依据。根据规划，北京未来将依据各区域的资源禀赋和产业基础，明确功能定位，积极引导产业集聚，推动重点集聚区的快速协调发展，形成“一核三带”的服务业空间布局。具体是指：
A.首都核心服务区。包括东城、西城、宣武、崇文四区，是首都履行“四个服务”职能的核心区域。依托现有条件和资源优势，重点发展金融、商务、文化等行业，提高服务业的增值能力，形成“品牌企业规模化，功能街区专业化，产业板块特色化”的首都核心服务区。
B.科技商务拓展带。包括朝阳、海淀、丰台、石景山四区和昌平南部地区。拓展辐射全国和面向国际的服务功能，推进科技创新与文化教育的发展，形成“基地园区化，服务外向化，产品高端化”的产业发展模式，实现商务在东部和东北部朝阳区集聚，科技研发在西北部中关村核心区集聚，物流在西南地区集聚。
C.新城融合服务带。主要涵盖通州、顺义、亦庄三个重点新城和大兴、房山平原地区，是疏散城市中心区产业与人口的重要区域。依托新城和开发区，大力发展现代物流、会展和商务服务等生产性服务业，完善商贸、体育和社区服务等消费性服务业，促进产业和人口的转移。
D.生态旅游休闲带。包括平谷区、怀柔区、密云县、延庆县、昌平区西北部、门头沟区九龙山以西部分、房山区山地部分，是北京的生态屏障和水源保护地，着重发展生态友好的旅游产业。
2.5 物流发展政策：北京市商业物流发展规划（2002--2010年）
现代化商业物流体系是与国际化大都市相适应的现代商业体系的重要组成部分。为推进北京商业信息化、现代化进程，加速连锁、电子商务等网络商业的发展，实现物流合理化，降低社会流通成本，并促进城市环境改善、完善城市功能、提高城市综合竞争力，实现可持续发展，特制定《北京市商业物流发展规划(2002-2010年)》。具体分为两个阶段：
（一）第一阶段（2002-2005年）
重点进行“三地一港”即闫村-王佐、马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区（北京物流港）的开发建设和运营；加快完善其他物流配送区的功能调整和存量资源的整合。
（二）第二阶段（2006-2010年）
完成规划确定的全部物流基地、物流配送区的工程建设并投入使用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，总体上达到国际先进水平。
2.6 投资政策：《中华人民共和国保险法》
2009年10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场。但随后有内部人士表明保险资金不能用于投资房地产，但保险资金曲线参股、控股房地产开发企业已是近年市场热点，商业地产被长期看好，静观政策变化。
2.7 导向政策：《促进城市南部地区加快发展行动计划》
2009年11月5日，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》(以下简称“城南计划”)正式发布。北京城南，即崇文、宣武、丰台、房山和大兴区，这五个区占全市面积的20%、常住人口的27%、地区生产总值的13%。《行动计划》提出了城南产业发展的格局是“一轴一带多园区”。“一轴”是南中轴。从北向南依次是前门——天桥历史文化风貌集聚区、永外——大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地。“一带”是永定河水岸经济带，构建西部绿色经济走廊，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。“多园区”是指丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等九个园区。
根据这个计划，未来3年，北京将投入2900亿元，对崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个区的基础设施、园区建设、民生工程加速发展，以改变北京城市南部地区相对滞后的发展面貌，同时计划显示，在城南轨道交通建设方面，未来5年，在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里。缩小与城北在发展条件上的差距。届时商业大环境将得到翻天覆地的改善，对促进南城商业发展起到很好的引导作用。