图2-8北京历年商业地产空置率
30.0 .0.4%8.9%9.2%7.3.1.7.3.0%5.3%5.8%0.0 0120022003200420052006200720082009商业地产空置率
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
总体来说，商业地产的空置率是由市场需求决定的。准确来说，北京商业地产大规模发展始于申奥成功的2001年，快速发展始于奥运经济全面迸发的2004年。商业地产较长的开发周期决定了其发展的前瞻性。商业地产空置率也在供应的加速中不断升高，2008年到达历史高位17.1%。2009年随着经济快速回暖，消费需求阶段性增长，空置率略有下降，但总体不容乐观。
第三部分 北京重点商圈商业地产市场分析
1. 北京商业地产市场概况
商业地产是完全区别于住宅、写字楼、工业厂房的一种房地产产品。通俗的讲，商业地产就是能为商业活动提供场所的房地产。商业地产根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类，具体可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。（本文讨论的均为有店铺零售业态，既上文说的前11项）
商业地产的主要业态分类及特点如下：
（1）购物中心（shopping center/shopping mall）
购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。具体包括：社区购物中心（在城市的区域商业中心建立的，面积在50000平方米以内的购物中心）、市区购物中心（在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以上的购物中心）、城郊购物中心（在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以内的购物中心）、厂家直销中心（由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态）。
（2）大型超市（hypermarket）
大型超市是实际营业面积6000平方米以上、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。
（3）超市（supermarket）
超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
（4）仓储会员店（warehouse club）
仓储会员店是以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。营业面积一般在10000平方米以上。设有较大规模的停车场。仓储式商场实际是用零售的方式来完成批发配销业务的商店。
（5）折扣店（discount store）
折扣店是店铺装修简单、提供有限服务、商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
（6）便利店（convenience store）
便利店是指满足顾客应急性、便利性需求的零售业态，选址多在居民住宅区、学校等客流量大的繁华地区，营业面积在50－150平方米，营业时间为15－24小时，经营品种以即时消费、小容量、应急性为主。
（7）专卖店（exclusive shop）
专卖店是以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店。其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。
1.1 北京商业地产发展现状及格局变化
严格意义来说，商业地产是随着住宅的发展进程而逐渐壮大的。北京商业地产自20世纪90年代起步发展。在发展初期，政府对于商业用地的开发严格限制，再加上商业地产本身的管理较为复杂，使其发展较为缓慢，基本处于停滞阶段。
随着经济的快速发展，居民消费水平的提高，商业地产在2000年后迎来了发展的春天。虽然住宅类房地产仍然占据房地产开发的龙头地位，但商业的长期缺乏正逐渐被开发企业所认识。商业地产以其极具诱惑力的开发模式和赢利渠道，在沉寂了10年之后在北京房地产市场崛起。
从2002年开始，北京的商业地产市场开始活跃，不管是住宅底商还是纯商业项目都呈现出迅猛的上升势头，其上市量、成交量迅速放大。2003年多家外地、外籍大型商家陆续入驻北京，外来投资者逐步增加，开发商对商业地产的普遍看好和投资人的争相追捧，使得北京掀起了一阵商业地产热。2004年北京商业地产市场加速发展，产品结构、供需结构、客户结构都发生了革命性的变化，除已经成形的传统商务板块外，一大批新兴商务板块也正在迅速成长中。多元文化驱动商业地产全速前进，进入一个品质化、品牌化的全新发展阶段。
2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。随着以世纪金源Mall为代表的大型综合购物中心
落户北京，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产成为引领中国房地产发展的新增长点。
进入2006年，受奥运经济持续带动作用的影响，北京商业地产市场热潮仍然不减。由于政府政策上对住宅市场的抑制，使得很多投资家把眼光瞄向商业市场，2006年商业地产市场的投资额、竣工面积、销售面积等指标均有较大幅度的增长。
受2008年奥运会停限工政策的影响，2007年北京商业地产市场不论在传统商业区，还是新卫星城区，在建或在招商销售的购物中心、商业街、社区商业等商业项目形成了集中入市的现象，商业面积供应的高度集中使得北京商业地产市场进入激烈的竞争状态中。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米。不过与市场开发和投资的火爆相反的是，在非主流商业街上，部分整幢商业用房空置，商铺出租率极低，整栋楼只有低楼层的极少数商铺出租，而且多为低租金的短租。一些商业街已出现客流少、空置多、效益差的现象。部分区域的商业供应量明显过剩，定位上无特色或雷同项目招商竞争压力巨大，局部商业市场走向低迷。
2008年，在宏观调控、经济放缓的双重压力下，北京商业地产市场也出现了明显的调整。一方面，商业地产的成交持续低迷，开发商大幅放缓现有项目的开发节奏；另一方面，北京商业用地供应节奏放缓，新增商业用地大幅萎缩，由269.26万平方米下降到86.65万平方米。商业地产的租金出现下滑，空置率上升明显，商业地产的投资价值出现下降。
2009年，虽然国内经济明显好转，但激烈竞争下的北京商业地产市场仍然不容乐观。疲软的国内消费对于商业地产的发展推动较小，新开业商场的经营惨淡，未开业项目的招商进程缓慢，都呈现出商业地产的低迷。虽然针对房地产的宏观调控政策已经转向扶持，Reits试点推进力度加大等政策将大大增加商业地产的资金来源，但是商业地产市场受宏观经济的影响较大，整体市场的调整仍将持续。
2. 北京商业地产商圈分析
北京商业地产市场是按照商圈来划分的，传统商圈随着岁月的积累及新项目的补强在很大程度上成为北京商业地产的领头者及风向标，而新商圈的形成多以大型居住区、商务区和地铁交汇处为主。商业地产的区别化发展成为未来商业发展的主旋律，未来商业地产将呈现多核心分布，特色化经营等特点。
近两年，在人口聚集的区域商业项目出现的比例较高，比如望京、东四环、天通苑等区域。望京华堂商场和嘉茂购物中的开业改变了望京地区缺乏商业项目的历史；东四环沿线的美罗城、红星美凯龙、燕莎OUTLETS等商业项目也已经逐渐形成了沿东四环两侧分布的商业带。位于13号线和5号线交点的立水桥区域已经聚集有家乐福、翠微商场、国美、特力屋、浩沙健身、万达国际影院等商业。此外地铁沿线商业也是近两年的商业发展热点，来福士广场，银座MALL、富力广场、悠唐生活广场等项目的开业则大大依托了地铁及周边优越的商务氛围。
北京主要商业商圈列表：
2009年租金水平（元/使用平方米/天） 25-75 名称 王府井商圈 北京百货大楼、北京APM、东方新天地 西单商圈 华威商场、西单赛特、中友百货、君太百货、大悦城、时代广场 前门商圈 商圈类型 特色与发展方向 700多年商业发展历史 老字号商城和店铺为主 新商业体逐渐成为商圈主力 人气旺盛，租金增长迅速 传统商圈 中高档 传统商圈 中高档 20-70 以“时尚、品位、休闲”为主题 新兴百货和购物中心为主，主打年轻、时尚。 400多年商业发展史 传统商圈 老字号商铺为主 中低档 20-50 经营档次较低，改造后有一定补强 传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区 CBD商圈 国贸商城、贵友大厦、银泰中心悦-生活、新光天地 中关村商圈 海龙、鼎好、中关村购物广场、新中关 燕莎商圈 燕莎友谊商城、太平洋百货、新三里屯 朝外商圈 蓝岛大厦、丰联广场、悠唐生活广场 公主坟商圈 翠微百货、城乡贸易中心、翠微广场一期 新兴商圈 高档 30-50 北京商务活动中心 经营高档品牌商品 新兴商圈 中低档 25-60 包括多个主题子商圈 打造综合中关村科技园区 经营高档品牌商品 新兴商圈 高档 25-55 定位于高收于阶层、游客、商务活动人士、使馆区工作人员 经营高档品牌商品 新兴商圈 中低档 20-45 受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降 手机卖场集中 翠微、城乡经济效应强劲 新兴商圈 中低档 14-42