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(12)实施拆迁时，可以采取的补偿方式是（ ）。 A. 房屋产权调换 B. 货币补偿
C. 按被拆除房屋原先建设成本进行补偿 D. 政府统一安排
(13)按法律规定，该企业拥有该地的使用权为（ ）年。 A. 70 B. 50 C. 40 D. 30
(14)拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋的目前市场价为6000元每平米，建筑面积为900平米，则双方的结算差价为（ ）元。 A. 100000 B. 600000 C. 400000 D. 500000
(15)若该拆迁的商品房是被承租的，则被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，应当实行（ ）。 A. 作价补偿 B. 房屋产权调换 C. 货币补偿
D. 产权调换与作价补偿相结合
(16)根据下列材料，请回答{TSE}题：某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地政府和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地价的上涨。{TS}该地的区位优势在于（ ）好。
A. 天文区位 B. 自然地理区位 C. 经济区位 D. 政治区位
(17)本案例中所形成的极差地租的形式是（ ）。 A. 绝对地租
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B. 级差地租I C. 级差地租Ⅱ D. 绝对地租Ⅱ
(18)本案例中（ ）垄断地租，垄断地租是指（ ）。 A. 存在产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租 B. 不存在产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租 C. 存在产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租
D. 不存在产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租
(19)本案例中（ ）绝对地租，绝对地租是指（ ）。 A. 存在由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 B. 不存在由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 C. 存在只要租种特定土地都必须缴纳的地租 D. 不存在只要租种特定土地都必须缴纳的地租
(20)归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是（ ）。 A. 成本 B. 运费 C. 价格 D. 产品
答案和解析
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :A
在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进 行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之 前所做的估算价之间产生偏差。 (2) :D
地产投资项目可行性研究的工作步骤：接受委托、组建工作小组、制定工 作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。 (3) :A
拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失， 因此，应当按照使用期限的残余价值参考剩余期限给予适当的补偿。 (4) :B
当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是第三方 的原因所致，出租人均负有除去或防止的义务。 (5) :A 略
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(6) :C
通过招标前的准备工作使项目具备招标的条件，包括：按照国家有关规定 需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续；建设资金或投资者资金来源已经落实；满足工 程招标需要的设计文件及其他技术资料；法律、法规规定的其他条件。 (7) :B
房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许 可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 (8) :B
不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分 析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益 分析。 (9) :B
工程项目施工招标由招标人依法实施。 (10) :D
永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不能恢复原来状态的土地， 临时性建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地。ABC三项都属于临时性建设 用地，故本题选D。 (11) :C
互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的 接受有助于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也有可 能是非对称的。故选C。(12) :A
建设工程投标程序一般为：投标前的准备工作一工程投标询价和现场考 察一经济标和技术标确定一填制标书一竞标。 (13) :C
城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标 准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50～30.00元；中等城市每平方米每年1.20- 24.O0元；小城市每平方米0.90-18.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60-12.00元。 (14) :B
霍伊特的扇形理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自 然障碍物最少的方向向市郊呈扇形发展，他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性 的影响，各功能用地往往在其两侧形成。 (15) :D
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及 办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用、保险费、房地产税等。 (16) :D
房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤是：项目搜集与整理统计、项 目规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹 措计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、 可行性研究报告的结构设计、可行性报告的编写。 (17) :A
公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取 得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体 现了公平竞争的原则。但公开招标的缺点是：投标人数量多，评标的工作量大，容易造成招标 的时间长、费用高。公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程。故选A。 (18) :C
招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条 款、合同的专用
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条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。招标公告的内容一般包 括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文 件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点及其他事项。 (19) :A
业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主大会会议选举产生，对业 主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。 (20) :B
把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别 确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成 本和总变动成本，这属于分解方法中的费用分解法。采用这种方法有时很难把各成本项目严 格地划分固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。 (21) :C
保管义务属于承租人的义务，是指承租人要爱护和合理使用租赁标的物， 承租人违反租赁合同，导致租赁标的物收到损失的，应付损害赔偿责任。 (22) :D
房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究 基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否 允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。 (23) :B
共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产 经纪机构，谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。 (24) :A
耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过1 亩的地区，每平方米10-50元；人均耕地超过1亩、不超过2亩的地区，每平方米8-40元；人均耕地超过2亩、不超过3亩的地区，每平方米6—30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米 5—25元。 (25) :D
房地产税收是国家财政收入的重要保障，是房地产税收最基本的功能。 房地产税收既是生产资料又是生活资料。房地产税收保障财政收入，筹集公共建设资金。发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为 卖方市场，为投机行为创造了契机，房地产税收则抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序。 调节收入水平，缩小贫富差距。 (26) :D
市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市 场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项 目建设规模的确定等。 (27) :B
房地产税收是国家财政收入的重要保障，是房地产税收最基本的功能。 房地产税收既是生产资料又是生活资料，能调节收入水平，缩小贫富差距。房地产税收保障财 政收入，筹集公共建设资金。发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。土地资源的稀缺 性，使得房地产市场经常呈现为卖方市场，为投机行为创造了契机，房地产税收则抑制房地产 投机行为，维护市场交易秩序。 (28) :C
在实际工作中，往往有许多成本明细项目同时兼有固定成本和变动成本 两种不同性质，它
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们虽然也随产量的变动而变动，但不成比例，如运输费、加班工人工资等，对 于这些成本不能简单归入固定成本或变动成本，因而可称为混合成本。 (29) :A
规划设计方案的选择包括市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、建 筑规划方案选择。 (30) :B
建设用地使用权的交换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权 或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。建设用地使用权赠与 是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订 赠与合同的行为。 (31) :C
公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公 益事业多为非营利的社会福利事业，如学校大多数是公益事业，但是经营性私立学校则不在 此列。 (32) :B
工程招标一般公开进行开标，招标时，应当有投标人或其代表出席。开标 是将所有投标人的标书启封揭晓。开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金 额，以及任何替代投标方案的总金额。 (33) :B
设计工作可分为两个或三个阶段：二阶段设计包括扩大初步设计和施工 图设计；三阶段设计包括初步设计、技术设计和施工图设计。 (34) :D
房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程、分项工程 构成。有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的 工程项目称为单项工程。 (35) :B
城市人口(不舍郊县人口，仅指市区和郊区的非农人口，下同)100万人以 上的，新菜地开发基金为105 000元/公顷至150 000元/公顷；50万到100万人的为75 000 元/公顷至105 000元/公顷；少于50万人的，为45 000元/公顷至75 000元/公顷。 (36) :B
在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以年为计算周期。但是， 在实际生活中也有计算周期短于1年的，如半年、1个季度、1个月等。 (37) :A
由于房地产是生产、生活的必要物质条件，任何组织和个人都需要房地 产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有广泛性。 (38) :C
二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的 专职管理和技术人员不少于20人。 (39) :D
出租型房地产开发项目的主要经营成本主要包括人工费和公共设施日常 运行、维修和保养费用支出。其中，题目中所提到的室内装修费属于公共设施日常运行、维修 和保养费用支出。 (40) :A
相对于其他融资方式，房地产开发投资具有如下优点：(1)发行房地产企 业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；(2)促使房地产开发企业提高资金使 用效益；(3)降低房地产开发融资成本；(4)降低房地产融资风险。 (41) :B
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