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在资产负债表中，负债分为流动负债、建设投资借款、流动资金借款。 (42) :A
物业服务合同的特征有：(1)物业服务合同属于无名合同；(2)物业服务合 同既是诺成合同又是要式合同；(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同；(4)物业服务合 同属于劳务合同；(5)物业合同通常属于集体合同。 (43) :C
类似房地产是指与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、 建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产。可比实例也称为可比 房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格 为正常成交价格或者能够修正为正常成交价格的类似房地产。 (44) :D
按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可以分为成本管理、工 期管理、质量管理、现场管理、组织和信息管理、合同管理、风险管理。根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理。 (45) :D 年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方 案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定。 (46) :A
探测性调研是指当企业对需要研究的问题和范围不明确而无法确定应该 调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。 (47) :C
假设开发法估价一般分为6个步骤：(1)调查了解待开发房地产的状况； (2)选择最佳的开发利用方式；(3)估算开发经营期；(4)预测开发完成后的房地产价值；(5)预 测开发所必要的支出及应获得的正常利润；(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 (48) :D
耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过1亩的 地区，每平方米10-15元；人均耕地超过1亩、不超过2亩的地区，每平方米8～40元；人均耕地超 过2亩、不超过3亩的地区，每平方米6—30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米5—25元。 (49) :C
征收土地各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额 支付，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织 的成员公布，接受监督。 (50) :D
城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标 准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50-30.O0元；中等城市每平方米每年1.20-24.00元；小城市每平方米0.90-18.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60-12.00元。 (51) :A
房地产开发项目是一个大工程，该大工程分为若干个阶段，具体分为项目 建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、验收交用阶段。 (52) :A
《协议出让国有土地使用权规定》要求协议出让最低价依据以下标准拟 定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照 国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所 在级剐基准地价的70%。 (53) :C
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业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地区、县人民政府 房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议， 并选举产生业主委员会。故选C。 (54) :C
城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设 施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。 (55) :C
由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、 军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或从容所致；核反应、核辐射和 放射性污染；地震。由于下列原因造成保险标的的损失，保险人负责赔偿：火灾、爆炸；雷击、暴 雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地面突然塌陷；飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及 外来建筑物和其他固定物体的倒塌。 (56) :B
完成了信用增级和较好的信用评价之后，特别目的机构(SPV)就可以发 行证券了。住房抵押贷款证券化中发行的证券有三类：债券、优先股和受益凭证。 (57) :A
房地产定价的基本方法包括成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向 定价法和比较定价法。 (58) :A
可变利率每次调整上限通常为2%，在整个贷款期限内贷款利率的调整上 限为5%-6%，调整下限则可以由借贷双方协商确定。 (59) :A
融资成本的高低是由贷款利率决定的，贷款利率的变化对许多财务指标 都有影响。房地产投资项目资金来源中，借款资金是一个主要来源。政府宏观政策的变化及 经济运行情况的变化都可能引起贷款利率的变化，从而影响项目融资成本的变动。 (60) :C
成本法也称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上 的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分) (1) :A, B, C
在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件有：被比较方案的 费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时 间单位。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能直接比较，必须经过一定转化后方能进行 比较。 (2) :B, C
不确定性分析是房地产投资的重要依据，对投资者来说，不确定性分析 的意义主要体现在有助于投资决策的科学化和加强项目的风险管理和控制。 (3) :C, D
探测性调研、预测性调研和描述性调研属于房地产调研的类型，不是 方法。 (4) :A, C, D, E
房地产投资风险的特征主要表现为：客观性、不确定性、潜在性、损益 双重性、可测性和相关性。其中，不确定性是风险的主要特征。故选项ACDE正确。 (5) :A, B, D
业主义务包括：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管 理区域内物业共用部
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位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制 度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定缴 纳专项维修资金；(5)按时缴纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他业务。 (6) :A, B
公司债券按其发行是否公开进行可分为：公募发行和私募发行。按其发 行是否委托证券发行中介机构，有直接发行和间接发行两种。(7) :A, B, C, E
可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素归纳起来主要 有以下方面：(1)利害关系人之间的交易；(2)急于出售或急于购买的交易；(3)交易双方或某一 方对市场行情缺乏了解的交易；(4)特殊交易方式；(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有 偏好的交易；(6)交易税费非正常负担的交易。 (8) :A, C, D, E
项目前期策划阶段是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项 目进行分析研究、综合论证和决策。项目前期策划阶段的工作内容包括房地产开发项目的构 思和定位、目标设计、可行性研究、报批立项。 (9) :A, D
按照资金筹集和运用不同，投资可以分为直接投资和间接投资。直接投 资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投 资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。 (10) :A, B, D
房地产金融的主要业务种类包括：房地产贷款，房地产证券，房地产保 险，住房储蓄和住房基金，房地产投资信托基金。 (11) :A, B, C, D
房地产投资的特点有以下几个方面：投资品种的多样性；投资变现的 复杂性；投资价值的附加性；投资区域的差异性；投资收益的个别性；投资过程的综合性；投资 预期的风险性；投资决策的专业性。 (12) :A, B, C, D
伯吉斯的同心圆理论与杜能区位理论一样，都忽略了交通道路、自然 障碍物(如河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响。 (13) :A, B, C, D
敏感性分析的作用在于：(1)可以使决策者了解不确定性因素对项目 经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；(2)可以启发经济评价人员对那些较 为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；(3)可以了解投资项目的风险根源和 风险大小；(4)可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。 (14) :A, B, C, E
环境影响评价的主要内容包括：建设地区的环境现状；主要污染源和 污染物；项目可能引起的周围生态环境变化；设计采用的环境保护标准；控制污染和生态变化 的初步方案；环境保护投资估算；环境影响的评价结论和环境影响分析；存在的问题及建议。 (15) :A, B, D
我国郊区化的出现主要表现在：(1)人口郊区化；(2)工业郊区化； (3)外来人口郊区集聚。 (16) :B, D, E
房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。保险公司收取保险费主要 是为了履行支付经济损失义务。然而，保险公司作为自负盈亏、自主经营的经济实体，也要获 得利润。保险公
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司作为企业应当向国家缴纳税金。故选项BDE正确。 (17) :A, B, C, D
具有代表性的房地产开发营销观念有5种：生产观念、产品观念、推 销观念、市场营销观念、社会营销观念。 (18) :A, B, C, D
不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量，房 地产投资项目的主要不确定性因素主要有以下8个方面：土地取得成本、建筑安装工程费等费 用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。 (19) :B, C, D, E
假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：求生 地价值的公式、求毛地价值的公式、求熟地价值的公式、求在建工程价值的公式、求旧的房地产价值的公式。 (20) :A, B, C, D
不能解除抵押关系的，按照法律程序进行清偿，不足清偿的，抵押权 人按照《担保法》及其他相关法律规定，向抵押人进行追偿。由此可知，E项错误，本题应选 ABCD。
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分) (1) :A
房屋投保人的义务包括缴纳保险费、救护保险房屋和发生意外事故时，向 保险人报告。 (2) :C
土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水产资源以及未经收割或收割后尚未入库 的农作物、违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在财产保险基本险标的范围之内。 (3) :B
100×84/(84+36)=70(万元)。 (4) :A
100×36/(84+36)=30(万元)。 (5) :D
制定房地产保险费率应遵循以下原则：费率相对稳定原则、促进防灾防损 原则、保证偿付能力原则、公平合理的原则。 (6) :B
资本金净利润是指项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额 或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例。资本金利润率=800/5 000× 100%=16%。 (7) :A, B, C
房地产投资的特点分为以下几个方面：投资品种的多样性、投资变现 的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投 资预期的风险性、投资决策的专业性。(8) :C
项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年 平均所得税后净利润总额与资本金的比例称为资本金利润率。(9) :A, C
财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：当FN— PV>0时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方 案可行。当FNPV—O时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平， 方案基本可行或有待改进。当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率 要求的盈利水平，方案不可行。 (10) :D
现金流出(Cash out，CO)；现金流入(Cash in，CI)；净现金流量(C1—C0)。(11) :C, D
房地产开发企业实行符合法律条件进行拆迁时，可以采角的拆迁方式有 自行拆迁和委托拆
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迁。 (12) :A, B
房屋拆迁有两种补偿方式，即货币补偿和房屋产权调换。 (13) :B
建设用地使用权是有一定期限的，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50年。 (14) :C
选择房屋产权调换方式进行房屋拆迁补偿的，应当以被征收房屋的房地 产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格差价结算。(6 000×900)-(5 000× 1 000)=400 000(元)。 (15) :B
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应\对被 拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租 人重新订立房屋租赁合同。 (16) :B
自然地理区位是反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互 关系的区位。由题意描述可知，此地自然地理区位占优势。 (17) :C
级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率 不同而产生的超额利润所转化的地租形态。 (18) :A
由材料可知，该地垄断地租，垄断地租是指产品的垄断价格带来的超额利 润所转化的地租。 (19) :A
不管租种什么土地都必须缴纳的地租，称为绝对地租。绝对地租就是指 由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。 (20) :B
杜能的农业区位理论的意义是只有把运费支出压到最小，才能将利润增 至最大。因此，其首要解决的问题就是如何通过合理的布局使农业生产达到节约运费，从而最 大限度增加利润。
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