四川泓森律师事务所
房地产法律实务与操作技巧讲课提纲
第一讲：国有土地使用权出让常见纠纷及处理
一、土地使用权出让合同
（一）、条文主旨
（二）、房地产（四）、土地使用权出让合同的概念和性质 1、土地使用权出让合同的概念 2、土地使用权出让合同的性质 开发用地
（三）、土地使用权的出让 1、国有土地使用权出让的概念 2、土地使用权出让的特征 3、土地使用权出让的性质
二、开发区管理委员会出让土地行为的处理
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、本条解释起草过程中的不同观点 （四）、对本条解释的理解与适用
1、开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效 2．本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订阅的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效
三、协议出让土地价格的确定
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
1、我国土地资源的现状及相关使用制度的变化 2、协议方式出让土地使用权的利弊分析
3、现有的相关规定及解决措施过于原则且缺乏可操作性 （三）、本条解释起草过程中的不同观点 1、本次司法解释公开征求意见的情况汇总
（四）、对本条解释的理解与适用 1、正确理解本条司法解释的适用范围
2、正确理解以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价
3、低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效而非整个合同全部无效
4、准确把握本条解释中所包含的当事人的主体范围 5、正确理解各方当事人权利的具体内容 6、正确认识和处理合同解除后的法律后果 （一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
1、我国关于土地出让审批问题的立法现状
2、已有的规定难以妥善解决实务中的出现的问题，是本条司法解释出台的内在动力和原因
（三）、本条解释起草过程中的不同观点 1、各方对本条司法解释的意见及建议
2、4、对于于案件中当事人的主体范围要有准确的把握
本条司法解释规定与以往司法解释的不同之处及原因，新的规定反映出我国法律及司法实务中对于判定合同无效的原则及指导思想等的发展脉络
（四）、对本条解释的理解与适用
1、适用本条司法解释的首要前提，是双方当事人已经签订了土地使用权出让合同，并且合同已经开始进入履行阶段
2、合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由，请求确认合同无效 3、出让方因此不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持
5、本条解释的起草、制定主要为解决关于因出让方存在过错行为而造成合同解除等问题的处理
五、土地出让金的调整
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
1、关于因土地出让合同内容发生变更而导致土地出让金调整问题，我国目前已有的相关规范及具体措施
2、起草本条解释的起因及经过 （三）对本条解释的理解与适用
1、正确认识在签订了土地使用权出让合同后因改变土地用途而导致的土地出让金价金调整的性质
2、变更土地用途除需要由受让方与出让方双方协商一致致外，还必须取得合法的审批手续
3．本条规定中改变已经出让土地的土地用途的主体是单一的
4．人民法院支持当事人因变更土地用途导致出让金调整的请求，应当以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来予以调整
六、对擅自改变土地用途合同的处理
（一） 条文主旨
（二）本条解释的制定背景 （三）、对本条解释的理解与适用
1、只有土地出让合同纠纷中的出让方，才有权以本条解释作为依据，提起民事诉讼，请求解除合同。
2、对于擅自改变土地使用权合同中约定的土地用途的认定。
第二讲：转让国有土地使用权常见纠纷及处理
七、土地使用权转让合同
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景 （三）、对本条解释的理解与适用
1、审判实践中常见的国有土地使用权有偿转让合同有以下几种类型 2、适用范围本条司法解释应当注意的问题
八、未办理权属于变更登记的合同有效
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景 （三）、对本条解释的理解与适用
1、《城市房地产管理法》第37条规定的“不得转让”是否属于法律禁止性规定？ 2、《城市房地产管理法》第38条规定了以出让方式取得国有土地使用权者转让房地产时必须具备的条件，在签订转让房地产合同时未能具备上述条件，引起的后果是合同无效还是不发生产权转移的效力？
九、未取得土地使用权证的转让合同的效力认定
（一）条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、土地使用权转让与物权变动的模式 1、土地使用权转让的性质 2．物权变动的模式
（四）、土地使用权转让合同的成立生效
（五）未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同的效力认定与无权处分 1、未取得土地使用权证订立的土地使用权转让合同的性质归属 2、我国民事立法关于无权处分行为效力的规定 3、《解释》对无权处分行为效力的认定
4、对《城市房地产管理法》规定的投资开发条件的思考
十、一地数转合同的处理原则
（一）条文要旨
（二）、本条解释的制定背景 （三）一地数卖合同的效力
（四）、合同的优先履行及土地使用权的归属 1、土地使用权变更登记 2、土地先行合法占有投资开发 3．先行支付土地款
4．土地使用权转让合同订立顺序 （五）、转让方的责任承担
1、合同解除
2、合同解除的法律后果 3、合同解除的责任形式
十一、划拨土地转让未经批准的无效
（一）、条文要旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、国有划拨土地未经审批能否转让
（四）、受让方与国土部门局订立土地出让合同后，转让合同是否有效 （五）需要说明的问题
1．合同效力补正的期限 2、出让金的交纳 3、有批准权的人民政府
十二、划拨土地转为出让土地的纠纷处理
（一）、条文要旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、转让合同向补偿性质合同的转化 （四）、关于对划拨土地使用权人补偿
（五）、转让土地与房屋及其他地上附着物之关系 （六）、需要说明的问题
1、关于国有企业改革中划拨土地使用权处置 2、关于政策性优惠住房划拨土地使用权的处置 3、土地出让金的负担
案例6以划拨方式取得的国有土地使用权，土地及地上物未经审批能否转让
十三、划拨土地直接转让的纠纷处理
（一）、条文要旨
（二）、本条解释的制定背景 （三）需要注意的问题
1、受让方须具有划拨土地使用资格 2、关于土地收益要否上缴国家
第三讲：合作开发房地产常见纠纷及处理