十四、合作开发房地产合同
（一）、条文主旨
（二）合作开发房地产合同的概念 （三）合作开发房地产合同的法律特征 1、主体的特殊性 2、标的特殊性 3、合同内容的特殊性
（四）、当前合作开发合同中存在的主要问题
1、在司法实践中，关于开发经营的资格问题常常引发多种争议
2、对合作一方以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的应当如何处理
十五、房地产开发经营资质
（一）、条文主旨
（二）、房地产经营资格在房产开发中的意义 （三）讲话开发企业取得经营资格的基本要件 （四）双方均不具备房地产开发经营资格的法律后果
（五）双方均不具备房地产开发经营资格，但起诉前一方取得经张家口资格或者合作成立房地产开发企业的处理原则
十六、划拨土地未经批准合作开发的无效
（一）条文主旨
（二）划拨土地的法律性质 1．取得的法定性
2．取得的无偿性或低偿性 3．使用的无期限性
4．处分权的局限性
（三）划拨地未经批准不得作为投资
（四）划拨土地使用权作为投资的补正期限和补正条件
十七、增加投资数额分担比例的确定
（一）条文主旨
（二）投资数额与合同约定 （三）投资数额增加的两种情形
（四）投资数额增加的承担方式与承担比例
十八、建筑面积减少的分配处理
（一）条文主旨
（二）本条解释的制定背景
（三）本条解释制定过程中的不同观点 （四）对本条解释的理解适用
1．对房屋实际建筑面积如何分配，原则上按照当事人的过错确定
2．因不可归责于当事人的事由千万实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定
3．当事人的过错无法确定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定
十九、违章建筑不予分配
（一）条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、本条解释制定过程中的不同观点 （四）、对本条解释的理解与适用
1、依法需经批准的房地产建设项目，未经有批准权的人民政府主管部门批准，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉
2、房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉
3、擅自变更建设工程规划，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉
4、当事人隐瞒建设工程规划变更的事实造成的损失，由当事人按照过错承担 （五）、关于房屋竣工验收问题 1、关于竣工验收的概念和条件 2、关于竣工验收的程序 3、关于竣工综合验收
4、关于房屋建筑工程竣工验收
讨论本条时的争议焦点是，在什么情形下人民法院对这类案件才能受理？
二十、建筑面积增加的分配原则处理
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、本条解释制定过程中的不同观点 （四）对本条解释的理解与适用
1、超出规划设计建筑面积的部分房屋，在经有批准权的人民政府批准前，原告请求分配的，人民法院不予受理。已经受理的，驳回起诉
2、超出规划设计外的建筑面积，在经有批准权的人民政府批准后，当事人对该部分建筑面积分配比例协商不成的，如何处理
3、当事人对超出规划设计外的建筑面积的分配比例协商不成，按照合同约定的利润分配比例分配后，对增加的投资数额，如何处理
二十一、违章建筑损失的承担
（一）条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、本条解释制定过程中的不同观点 （四）、对本条解释的理解适用
1、当事人违反规划设计开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑，原告请求分配的，人民法院不予受理。已经受理的，驳回起诉
2、当事人违反规划设计开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，对该部分的损失承担，当事人协商不一致，起诉到人民法院的，如何处理
二十二、利润分配比例的确定
（一）条文主旨
（二）本条解释的制定背景
（三）、本条解释制定过程中的不同观点 （四）、对本条解释的理解适用 1、如何理解“未足额交纳出资”
2、合作有利润的，按照实际投资比例分配利润
二十三条、房屋预售款不得充抵投资
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
最高人民法院对此类纠纷的关注，实际上就是从已经产生的案件开始的。
（三）、本条解释制定过程中的不同观点 （四）、对本条解释的理解与适用 1、制定依据
2、理解与适用中应当注意的问题
（1）合同对当事人出资数额没有约定的情况怎么办
（2）如房屋预售款已经足够支持项目的开发建设，再要求未足额投入的一方当事人继续履行其义务是否属于多此一举
（3）房屋预售款属性
二十四、名为合作实为土地使用权转让
（一）条文主旨
（二）、本条解释的制定背景
（三）、本条解释制定过程中的不同观点 （四）、对本条解释的理解与适用 1、制定依据
（1）转性认定的逻辑前提——合作开发房地产合同要求合作方必须“共担风险”。 （2）转性认定的理论基础——意思表示理论的采纳与无效行为转换理论的排除 （3）隐藏行为性质的确定——土地使用权转让 （4）固定利益涉及房屋的是否还有必要进行转性 （5）如何看待共同设立房地产开发企业的情形 2、理解与适用中应当注意的问题 （1）如何理解“固定利益” （2）土地使用权转让合同的效力
（3）如何理解转性后土地使用权转让合同的标的物 （4）对“不承担经营风险”的认定
（5）土地使用权转让合同的当事人——受让方的确定
（6）设立房地产开发企业的情况下，以土地使用权投资行为的两面性 （7）设立房地产开发企业的情况下，土地使用权转让法律关系的外部效力
二十五、名为合作实为房屋买卖
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点
（三）、对本条解释的理解与适用 1、如何理解“分配固定数量的房屋” 2、房屋买卖合同的效力 （1）商品房的法律含义 （2）预售许可制度的立法目的
二十六、名为合作实为借款
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点 （三）对本条解释的理解与适用 1、为何使用“固定数额货币”的表述 2、借款合同的效力
二十七、名为合作实为租赁
（一）、条文主旨
（二）、本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点 （三）、对本条解释的理解与适用 1、本条所称租赁合同的性质 （1）预约
（2）附生效条件的合同
2、租赁物是否明确且特定的问题 3、房屋租赁合同的效力问题 4、租赁期限的问题 5、租金的问题
6、隐藏行为的对外效力
二十八、解释的实施
（一）、条文主旨
（二）、关于本司法解释的施行时间的理解 （三）、本司法解释的溯及力问题 （四）、对本条解释的理解与适用
第四讲 房地产开发合作中典型案例分析