建设与房地产法规
复习材料
第一章 建设工程基本知识 掌握：
建设法规的定义：
建设法规指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律，法规的总称。建设法规是以建设活动为调整对象，从横向看它包括所有建设工程，而不是一般房屋建筑工程，从纵向看它包括工程项目的整个过程，不只是建设的实施阶段发生的社会关系。
建设法规的特征 1.行政隶属性： 授权：国家-法规-授予国家某些管理机关某种权限或具体权利，对工程建设进行监督管理 命令：国家-法规-赋予 主体 某种作为的义务 禁止：国家-法规-赋予 主体 某种不作为的义务
许可：国家-法规-允许 特别主体 法律允许范围内有某种作为的权利 免除：国家-法规-对主体依法应履行的义务在特定情况下予以免除
确认：国家-法规-授权工程建设管理机关依法对有争议的法律事实和法律关系进行认同，
确认其是否存在，是否有效
2.经济性：直接为国家创造财富，增加积累
3.政策适时性：工程法规随着国家工程建设政策的变化而变化 4.技术性：确保安全与质量，大量的技术规范
建设法规的基本原则P3
1.应当确保建设工程质量与安全 2.应当符合国家的建设工程安全标准 3.应当遵守法律、法规原则
4.不得损害社会公共利益和他人的合法权益 5.合法权利受法律保护
建设法规体系的概念：是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架。
熟悉：
建设法规体系的层次
根据《中华人民共和国立法法》的规定，我国建设法规体系由建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章五个层次组成。具体是： 1. 建设法律
指由全国人民代表大会及其常委会制定颁行的属于国务院建设行政主管部门主管业务范围的各项法律，是建设法规体系的核心和基础。如 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《 中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等 2. 建设行政法规
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指由国务院制定颁行的属于建设行政主管部门主管业务范围的各项法规，其效力低于建设法律，在全国范围内有效。行政法规的名称常以“条例”、“办法”、“规定”、“规章”等名称出现。如 《 建设工程勘察设计合同条例 》 、 《 建设工程质量监督管理规定 》 等 3. 建设部门规章
指由国务院建设行政主管部门或其与国务院其他相关部门联合制定颁行的法规 4. 地方性建设法规
指由省、自治区、直辖市人民代表大会及其常委会结合本地区实际情况制定颁行的或经其批准颁行的由下级人大或其常委会制定的，只能在本区域有效的建设方面的法规。地方性建设法规促进了本地区建设业的发展，同时也为国家建设立法提供成功的经验。 5. 地方建设规章
指由省、自治区、直辖市人民政府制定颁行的或经其批准颁行的由其所在城市人民政府制定的建设方面的规章。其中，建设法律的法律效力最高，层次越往下的法规法律效力越低。法律效力低的建设法规不得与比其法律效力高的建设法规相抵触，否则，其相应规定将被视为无效。
第三章 城市与乡镇建设规划法规 掌握：
选址意见书的概念和内容： 选址意见书的概念：建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。
《城市规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地的，在批准或核准前，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 内容：选址意见书的内容一般包括建设项目基本情况和对建设项目选址的意见两部分。 1.建设项目基本情况。包括建设项目的名称、性质、用地与建设规模，供水、能源的需求量、运输方式与运输量，废水、废气、废渣的排放方式和排放量等。 2.建设项目选址意见。包括建设项目建在拟建地址与城市规划布局是否协调；与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划是否衔接与协调；该建设项目对城市环境可能造成的污染，与城市生活居住及公共设施规划、城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划是否协调等。
建设用地规划许可证的概念
城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际情况，向提出申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界线的证件。
建设工程规划许可证的概念
城乡规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件。它也是申请工程开工的必备证件。
熟悉：
城乡规划的概念与类型
城乡规划的概念：从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学、工程学、环境科学、美学等多种学科。从理论上讲，城市规划指预测城市的发
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展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作。 城乡规划的类型P50 1.总体规划：
综合性的城市规划，确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。还包括选定规划定额指标，制定城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。 内容详见p51-52
总体规划考虑的期限一般为20年，但对城市0年至50年的远景发展进程和方向应作出轮廓性的规划安排。一般还应该有近期建设的五年计划，并要求与国民经济发展五年计划相协调. 2.详细规划
以总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体布置的规划，为建筑设计提供依据，包括控制性详细规划和修建性详细规划 详见p52 内容包括各项用地控制性坐标、建筑密度和高度等控制指标。 3.城市分区规划
以总体规划为依据做出的市内各局部地区的规划，任务包括：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细计划相衔接。
内容详见p52.
城乡规划的编制机构和方法： 城乡规划编制机构：
城乡规划组织编织机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。 资质条件 有法人资格；
有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师； 有规定数量的相关专业技术人员； 有相应的技术装备；
有健全的技术、质量、财务管理制度
并经国务院城乡规划主管部门或者省级人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应资质等级证书。
城乡规划编制方法： 应当符合国家有关标准
县级以上人民政府有关主管部门应当根据编制需要及时提供有关基础资料：勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等
规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公布，组织论证会、听证会等征求专家和公众意见。公告时间不少于30日
组织编制机关应当充分尊重专家和公众意见，在报送审材料中附意见采纳情况及理由 审批机关在审批前应当组织专家和有关部门进行审查。
临时建设管理： 什么是临时建设：
企事业单位或者个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或者设施。
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临时建设用地许可证： 应当办理临时建设工程许可证。期限根据实际情况确定，一般不超过两年
临时建设的处理：必须在使用期限内拆除
违法责任：见p62-64 民事责任：违约、侵权
行政责任：行政处分：内部上下级；行政处罚 刑事责任：犯罪
了解：
城乡规划编制与审批的权限 1.城市规划编制权限 《城市规划法》规定：
? 设市城市的规划必须由该市人民政府负责组织编制 ? 县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人 民政府负责组织编制 2.城市规划的审批权限
《城市规划法》我国的城市规划实行分级审批制。 城市总体规划： 1.直辖市→国务院 2.省会、人口100万以上、国务院指定→省级政府审查后国务院审批→报请上级人民政府审批前，必须先经同级人民代表大会或其常务委员会审查、讨论并获得通过。 3.设市的城市→省级政府审批 城市详细规划：
1.无分区规划的→市人民政府审批 2.有分区规划的
? 重要的市区→市人民政府审批 ? 其他→该市政府规划行政主管部门
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的核发程序 建设用地规划许可证：
核发程序：用地申请——现场踏勘，征求意见——提供设计条件——审查总平面图、核定用地面积——核发建设用地规划许可证 建设工程规划许可证： 程序：领证申请——初步审查——核发规划设计要点通知书——核发设计方案通知书——核发建设工程规划许可证
第四章 建设程序与建设管理法规（重点章节） 掌握：
建设程序的步骤和内容 1.我国基本建设程序，是指基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序，也是我国长期形成的基本建设工作的行政管理程序。见p68图4-1
2.三个时期六项工作。其中三个时期即投资决策时期、建设时期和生产时期。六项工作即编制和报批项目建议书、编制和报批可行性研究报告、编制和报批设计文件、建设准备工作、
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建设实施工作(施工组织和生产准备)、项目施工验收投产经营后评价等
? 编制和报批项目建议书：投资者提出大体轮廓性设想和建议 批准后可以进行详细
的可行性研究工作，并不表明项目非上不可。
? 编制和报批可行性研究报告：可行性研究（由经过资格审定的规划、设计和工程咨
询单位承担）、可行性研究报告的审批（未经审批的项目到此为止）、组建建设单位（大中型和限额以上的项目要组成建设单位，负责组织编制设计文件开始到工程竣工验收交付使用全过程的建设任务。）
? 编制和报批设计文件：技术上和经济上进行全面而详尽的安排，决定性环节。分为
初步设计和施工图设计两个阶段。
? 建设准备工作 列为预备项目、建设准备的内容（三通一平、订货、组织招投标、
选定施工单位）和报批开工报告（进行充分准备、审计证明、3个月以上的施工图纸）
? 建设实施阶段 关键阶段 进度、质量、造价控制。 ? 竣工验收阶段 建设工程的最后一环 ? 后评价阶段
建筑许可概述：建设行政机关根据公民、法人和其他组织的申请经依法审查，通过颁发证、照形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领域特定活动的行为。设立在建设活动的许多环节上的。
申请领取施工许可证的条件：
《建筑法》关于申请领取施工许可证的条件 1.已经办理该建筑工程用地批准手续
2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 4.已经确定施工企业
5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查 6.有保证工程质量和安全的具体措施
7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理
8.建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不少于工程合同价款50%；超过1年的，到位资金不少于工程合同价款30% 9.法律、行政法规规定的其他条件
施工许可监督管理：
建筑工程施工许可证：不是单纯的权利许可类型，而是属于附义务的权利许可，被许可人除享有被许可的施工权利，还被承担在一定期限内从事施工活动的义务，否则要承担一定的法律责任。
1.开工义务：建设单位应在领取施工许可证之日起三个月内开工。
2.延期需申请：因故不能按期开工的，应在期满前向发证机关说明理由，申请延期。
3.自行废止：既不开工又不申请延期的，或者超过延期次数，时限的施工许可证自行废止。 4.中止与恢复：施工的报告制度中的中止施工是指由于一定事件的出现，使得正在建设中的工程暂时停止施工的一种行为。恢复施工，是在造成中断施工的情况消除后，继续进行施工的行为。
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